中迪投资2019年业绩大增 主力项目或涉关联交易未披露

近日，北京中迪投资股份有限公司（000609.SZ，以下简称“中迪投资”）发布2019年年报，公司2019年业绩突飞猛进，不但营收增长17倍，净利润也扭亏为盈。

这样大幅度的业绩增长，主要由于公司旗下两江中迪广场项目确认收入。中迪广场项目所处地块位于核心商区，2018年1月，刚完成重组的中迪投资通过收购获得该项目。

《中国经营报》记者查询发现，当时交易对手公司中，有一名自然人股东为中迪投资关联公司的全资子公司员工。但中迪投资在当时的公告中称交易对方为独立第三方。

获得核心地块

2019年年报显示，中迪投资2019年度营业收入5.48亿元，同比上年度增长1757.78%，营业利润则为5101.94万元，较上年度成功扭亏为盈，同比上升178.21%。

记者了解到，两江中迪广场项目在2019年度确认收入4.33亿元，占中迪投资总营业收入的79%。

两江中迪广场项目由重庆中美恒置业有限公司（以下简称“重庆中美恒”）开发，2018年9月开工，预计竣工时间为2021年，预计总投资金额为15亿元，目前已投入金额达9.73亿元，项目投入资金来自银行贷款。

公开信息显示，两江中迪广场定位为“复合型、大型体验式商业综合体”，位于渝北商圈的核心位置，毗邻宜家及奥特莱斯。该项目占地面积4.13万平方米，规划计容建筑面积20.27万平方米。目前，该项目完工进度达55%，累计竣工面积5.61万平方米。

2018年1月，中迪投资（当时名为“绵石投资”）以500万元价格收购了重庆中美恒全部股权，重庆中美恒当时总资产为2.4亿元，净资产则为-272.09万元，截至2017年11月，该公司营业收入为0，净利润-260.7万元。中迪投资在公告中备注称，上述数据未经审计。

当时重庆中美恒旗下拥有C35-1-1/05、C35-1-5/05号两个地块。股权转让前，重庆中美恒已经就上述两地块缴纳了约7900万元的土地出让金，并取得了其中一个地块的《不动产权证书》，另一宗地块1.39亿元的土地出让金未缴纳。

记者查询发现，C35-1-1/05、C35-1-5/05两个地块在拍卖之时与C28-1-4/07地块同时出让，后者由重庆美联国际物流有限公司（以下简称“重庆美联”）与重庆中美恒联合竞得。重庆美联为美联国际贸易广场的开发商，该贸易广场也位于渝北核心商圈，与宜家及奥特莱斯相邻。

公开信息显示，重庆中美恒注册于2016年3月，公司成立两个月后，便与重庆美联合作拿地。持有重庆中美恒80%股份的大股东重庆结田美商贸有限公司（以下简称“重庆结田美”）同样成立于2016年3月。

政府土地出让信息显示，上述位于北部新区人和组团C分区的三个地块总面积5.71万平方米，价格为3.18亿元，楼面地价则为1746.1元/平方米。目前，C28-1-4/07地块所有权仍在重庆美联，另两个地块则属于重庆中恒美。值得注意的是，供地结果信息透露，上述地块约定竣工时间为2020年8月31日。

交易对方是谁？

中迪投资收购的重庆中美恒，转让方为持股80%的重庆结田美及持股20%的重庆美联。

重庆结田美由持股90%的向恒及持股10%的蒋国平控制，蒋国平为该公司法定代表人。天眼查信息显示，蒋国平为中迪禾邦集团有限公司（以下简称“中迪禾邦”）全资子公司四川泰满农业科技有限公司（以下简称“四川泰满”）的法定代表人及执行董事兼总经理。

中迪投资及中迪禾邦实际控制人皆为李勤。

记者就蒋国平是否为中迪禾邦代持重庆结田美股份及上述股权转让是否涉及关联交易等问题致电中迪投资方面，截至发稿未获得回复。中迪禾邦公司官方联系电话则一直无人接听。

2017年11月，上市公司股份过户完成，绵石投资实际控制人变更为李勤，但上市公司还未更名“中迪投资”。

北京市盈科律师事务所律师臧小丽告诉《中国经营报》记者，更名与否并不影响关联关系认定。此时上市公司大股东已经变为李勤控制的实体，此时如果中迪投资收购中迪禾邦旗下公司，应按照上交所上市公司关联交易实施指引第四章第十九条的规定：“上市公司与关联法人拟发生的交易金额在300万元以上，且占公司最近一期经审计净资产绝对值0.5％以上的关联交易（上市公司提供担保除外），应及时披露。”

除重庆结田美外，向恒和蒋国平还共同成立公司——重庆恒向实业有限公司（以下简称“恒向实业”），四川泰满则是该公司持股50%的大股东。2019年7月，重庆结田美及恒向实业相继注销。

记者查询发现，2019年，蒋国平旗下公司频繁注销。除上述提及的两家外，重庆京珏房地产顾问有限公司也在2019年3月注销。该公司的5位持股比例相等的股东中，除蒋国平以外，还有一位与中迪禾邦全资子公司总经理的商业关联密切。

另外，中迪投资收购重庆中美恒后，中迪禾邦曾作为关联公司给予重庆中美恒两笔财务资助，分别为1000万元及1500万元，前者期限为6个月，后者则为3个月，两笔财务资助的年利率都为9%。

两江中迪广场项目与中迪禾邦的关系不止于此。上市公司此前公告则显示，两江中迪广场项目目前已经委托于中迪禾邦全资公司重庆万崇昇商业管理有限公司整体经营管理，筹开期委托期限自2019年9月29日至2020年12月30日，经营期委托期限则从2020年12月31日起10年。

内容来源：中经城事

作者： 詹方歌 卢志坤