原标题：再见，潘总
作者：潘磊
来 源：正和岛
世界上有一种最危险的歌唱，叫做塞壬的歌唱。传说俄底修斯的船航行经过塞壬海峡的时候，海员们都必须塞住自己的耳朵，否则会因为塞壬的歌声诱惑投海而亡。
有一天潘石屹突然觉得“潘总”这个名称，可以算作塞壬的歌唱，只有当一个人失去自信时，才需要一大堆头衔来吓唬人。
他是下过海南、见过各种“总”的人，觉得这个称呼虽然是一种尊称，但既有毒又无聊，所以明确表示要和“潘总”说再见，代之以“潘石屹”即可。
从这个角度看，他大概是最早推行“去总化”的公司创始人之一。
但是到了2021年6月16日的晚上，随着 SOHO中国一纸公告的发出，那些圈内圈外、或熟悉或不熟悉潘石屹的人都知道了一个事实，这个总是笑容可掬、并在中国地产发展史上留下过独特印记的人，也将和他奋斗了大半辈子的地产行业，说再见了。
有人说，再见就是再也不见，这种情绪是悲是喜，也许只有当过“海南佛学研究会秘书长”，并研究过禅宗、《易经》、道教、基督教的当事人潘石屹自己知道，就像禅宗所言：“如人饮水，冷暖自知”。
但有一点很确定，卖掉公司这个决定不是他在SOHO中国发布公告的当天决定的，也不是这个月决定的，甚至不是今年决定的，可能在大约两年前或者更早，他就做好了说再见的准备。
在过去的20年中，大多数时间开发商都是躺着赚钱，但潘石屹却是整个行业最高调的批评者之一，而这次有关SOHO中国的股权交易，某种程度上可以理解为他是在用行动，而不是类似于“百日剧变”那样的语言，来演绎又一次“逃顶”。
老潘早就开始卖卖卖
潘石屹最出圈的言论之一就是“百日剧变论”，其引发的风暴甚至盖过了万科创始人王石的“拐点论”。
2008年3月，潘石屹在接受采访时表示，考虑到大多数房地产公司财务状况堪忧，他认为未来100天很多房地产公司将会面临“剧变”。
不过100天后，事情并没有如潘石屹所说的那样，陷入“剧变”。
即便是后来经历了金融危机，“剧变”也没有出现，他的预言落空了，对此他的回应是“100天只是一个概数”。
但这次预言失败，并没有影响到他在房地产市场上继续扮演“狼来了”故事中那个放羊小孩的角色。
3年之后的2011年，他再次吹起哨子：50%的房地产企业被淘汰，但这次聪明的他不再说“100天”这样的具体数字，而是把时间周期拉长到了“两三年内”。
老潘给出的理由是，“十二五规划”要建设3600万套保障性住房，这会让实力比较差、没有特点的房企因为无生意可做而出局。
之后的几年，房地产市场因为调控的确受到了一些影响，但“50%房企被淘汰”的情况依然没有发生。
不过，老潘自己开始行动了。
SOHO中国2014年年报显示，其于当年卖出了位于上海的三个项目，交易价格达到了82.8亿元。
此后的5年内，除了2018年之外，SOHO中国每一年都要卖掉至少一个项目。
在2019年，潘石屹甚至打包了2583个地下停车位，卖出了7.6亿元。
卖出这些车位不久，就传出了SOHO中国打算卖给黑石集团的消息，虽然前者进行了公告否认，但是公告中也明确提到，“本集团会不时探讨集团所处主要市场的商业地产市场环境及潜在交易机会”。
这句话相当于为出售SOHO中国打了一个广告。
果不其然，2020年再次传出黑石集团收购SOHO中国的消息，彼时的出价是40亿美元。
到了2021年6月16日，这笔交易终于官宣。尽管价格降了10亿美元，但老潘甩卖得迅速而决绝。
事实上，他不是一个人，他早年的创业伙伴早就做出了类似选择。
亲商业远住宅的SOHO中国
如果把范围扩大到当年叱咤风云的“万通六君子”（包括冯仑、王功权、潘石屹、易小迪等在内的万通六个创始人）的话，会发现潘石屹居然不是跑的最快得，因为冯仑早就淡出了地产江湖。
这中间也许暗含着一种默契，毕竟他们都是上世纪90年代初海南那波房地产泡沫的幸存者和受益者，这个巨大的事实足以让每一个人学会敬畏市场的力量。
人都是从经历中获得经验，潘石屹也如是。通过两条三五烟和五斤橘子换来的数据，让他得以从海南全身而退，这种传奇式的逃顶经历甚至影响了SOHO中国的商业模式，也让第二次“逃顶”的选项，始终摆在他的桌面上。
作为一个曾经的炒房者，潘石屹在海南赚到了钱，但也见识了泡沫破灭带来的巨大破坏性。这让他对住宅开发有了完全不一样的理解，即便都是卖房子，也要做不同的产品。
在最开始的时候，SOHO中国和大多数地产公司一样，开发的也是住宅，但其旗下产品SOHO现代城显然代表了一种不同的生活方式，这个小区地段上佳、设计前卫，一下子就成了地标性建筑。
另一个知名产品“长城脚下的公社”，也把设计感融入了独特的地貌，韵味十足。
产品革新之外，潘石屹继续思索住宅开发的未来，态度也随之明显发生了转变。那个时代的开发商，几乎把所有的注意力都集中在住宅方面，商业办公楼市场被忽略了。
当时商业地产开发商在行业内的占比还不到5%，而且还因为开发经验不足等各种问题，留下了一些难以收拾的烂尾楼。
在潘石屹看来，在城市化的过程中，一个城市不能只有住宅，还需要就业、购物、休闲等等，所以需要大量的商业和办公类供应，但却没有开发商去研究这种需求，并推出相应的产品。
这让老潘看到了机会。
在2004年左右，SOHO中国的玩法就变了，而且和大多数同行的玩法都不尽相同，变成了一家热衷于在城市核心区开发拥有独特外立面的写字楼，并且对囤积土地嗤之以鼻的商业地产公司。
依靠着这个独特的定位，SOHO中国一度成为21世纪的第一个十年中风头最劲、个性最鲜明的房地产开发商之一，获得了无数奖项。
潘石屹自己评价这次转型的收获，是让SOHO中国的毛利率一直维持在50%以上，既避开了住宅市场的激烈竞争，同时也躲过了针对住宅市场的政策调控。
但后来的走势表明，这是个只适用于21世纪第一个十年的商业故事，进入第二个十年之后，随着潘石屹对于房产市场走向的预言第二次脱靶，SOHO中国的商业地产光环也逐渐消散。
随着商业楼宇被禁止“散售”，且不能出售给个人投资者，SOHO中国又开始自持物业，变成了“包租公”。
这被认为是SOHO中国“失去的十年”，一个可供对比的案例是，2009年恒大的营业收入还远不如SOHO中国，但是十年之后，SOHO中国的营业收入连恒大的零头都比不上。
在这十年，SOHO中国唯一持续不断的，就是出货手中的核心资产。
他宁愿不做“头部”，也不愿被泡沫吞没。
按他的说法，他是一个“务实的理想主义者”，一定要顺势而为，抓住市场和经营最本质的东西。而作为商人，“最本质的就是这个社会上缺什么，我们就去做什么”。
现在社会上似乎不缺房子了，所以他不再盖（租）房子。
SOHO中国落幕，又一次定期清零？
卖掉SOHO中国让很多人错愕，但却基本符合逻辑，从经历角度来看，潘石屹是一个擅长“清零”自己的人。
小时候，他想当医生，因为医生受人尊敬，挎着个药箱走门串户，到哪都能吃到最好的。
后来他生活的村里通了高压电，有了电灯，他又想当一名电工。
上了中学，他的理想又变成了厨师，因为当时他连学校最便宜的5分钱的菜都经常吃不上，但是作为厨师，却可以天天吃最贵的1毛5的菜。
再后来，他想当有钱人，因为“钱可以解决一切问题”。
从学校毕业之后，他端着铁饭碗，但是和那个时代的大多数企业家一样，他放弃了铁饭碗，最后在海南赚到第一桶金。
至于赚了多少钱，潘石屹没明说，不过从后来六个人又联手成立万通来看，即便是放到现在，想必也是一笔大钱。
不过在潘石屹看来，自己当年到海南创业先富起来后，虽然财富和荣誉都有了，但合伙人之间的明争暗斗也开始了。
根据公开的报道，因为内部的经营方向问题，“万通六君子”曾经两度开会也没解决问题。
所以他的清零又开始了，想重新回到原始状态（财富方面已经不原始了），于是在1995年离开万通公司。
SOHO中国的时代由此开启。
而到了2021年的6月中旬，卖出SOHO中国多数股权，看上去和当年离开万通，以及小时候频繁切换的理想一样，是潘石屹的再一次“定期清零”。
在他看来，一个固守过去成就的人会有很多盲点，看不到变化，因此早晚被淘汰。
他还拿自己举例称，也许有一天SOHO中国连房子都不卖了，而是经营着（跟现在）完全不同的项目。“那时候潘石屹的房地产经验应该不一定管用了”。
所以老潘告诫自己要端正心态，并且准备好自己变成“过去时”。
一语成谶。
在房地产行业，他现在已经把自己变成了一个过去时。
在4月17日接近午夜的时候，潘石屹转发了“长城脚下的公社”官博发布的一条2002年获得威尼斯建筑双年奖的视频，并做评论：20年了，时光如梭。
那时的他，还是中国房地产行业的风云人物，意气风发，甚至和最初创办万通时作为《披荆斩棘，共创未来》创业宣言执笔人之一的状态几乎完全一致。
几年前在杭州推广SOHO 3Q时，潘石屹再一次回顾了自己在海南惊心动魄的逃顶经历，并表示自己“1988年创业以来从来没有失败过”，并强调要尊重“常识”，言谈间依然气度不凡。
但是在6月16日晚上，对于SOHO中国宣布的有关黑石集团全面收购的官方消息，他只进行了转发，未发一言，而且非常罕见地关掉了 微博评论。
“不饿时不要进食”，这是潘石屹非常推崇的一句话，但却很难解释他卖掉公司初衷，到底是饿，还是不饿？
但无论对于他还是SOHO中国，一个时代行将结束。
