文/子木团队

还记得上次调研太原，是在2019年。

通过线下考察和一系列数据的比对分析，子木认为太原房价存在一定的泡沫风险，接下来会进入漫漫阴跌周期。

2年以后的今天，再去回顾，观点基本都中。

今年年后，一二线主要城市行情尽数启动，太原的读者朋友很着急。

再加上近期太原热传“0门槛”落户，几乎每篇文章都会留言询问：

“太原的房子还能不能买？”“接下来房价趋势走向如何？”

接下来，子木告诉你最真实的答案，希望你能通过这篇文章彻底了解太原楼市。

1

一路下跌

太原楼市上一轮房价起步是在2016年，由8000元/平米开始起步。

2017年突破万元大关，2018年继续上扬，连续突破1.3万元/平米，站在历史顶峰。

但从2018年下半年开始，随着全国房地产市场整体降温，开发商对太原市场的预期也不断下降，土地市场行情持续趋冷。

2018年7月20日，太原起拍总金额逾130亿元的8块土地，全部流拍，震惊了楼市。

消息一经证实，媒体渲染后，购房者观望情绪极速升温，楼市随即落入冰点。楼市进入“有价无市”的盘整行情。

这几年的太原只能用一个字来形容：惨。

从18年下半年开始，太原从环外开始下跌，到目前为止，市内横盘，环外依旧下跌，全市均价大概从1.3万/平米，跌到目前的1.1万/平米。

其中尖草坪区是近几年下跌最厉害的区，最狠的板块跌幅已经超过30%，相当于跌去一个首付，其次是胜利街以北，重工业老城区价值在衰落。最抗跌的是晋源区和小店区，也是太原南向发展的主要核心区。

太原的业内朋友跟我讲了几个案例，比如太化紫景天城，从19年到现在，均价一直没变，期房变成了准现房。

当代moma沿湖城，18年最高12800的精装修单价，从20年开始到现在保持11000。

西中环外红星天润，阳光城并州府，19年10月开盘11000精装修均价，第二年改毛坯销售，现在8500毛坯均价。

二手房市场更为惨淡，中介门店客人寥寥，贝壳数据显示，二手房销售量每天基本保持在15套左右。

年后，核心一二线城市陆续启动小阳春行情，而作为二线的太原，却走出三四线城市的行情，房价持续下滑。

连跌2年多的太原很着急，一过年就发布了新政。

2月18日，万柏林区人民政府官宣，为打造一流人才发展环境，对符合条件的购房人一次性补贴5万元人民币。

明面上是为了引进人次，实际上是为了救市。

太原的一个朋友跟我说，只要是买房，实际上基本都能领到，政策非常宽松。5万说多不多，说少不少，非常尴尬，但对于当地的很多年轻人来说，等于送了一个兰博基尼的500元优惠券。

事实上，这次救市效果一般，并没有实质性拉动成交量。

那么太原楼市下一步会怎么走呢？

2

底层逻辑

如果想推理太原接下来的行情，必须得找到上一轮房价上涨的秘密。

全国来看，上轮房价上涨的主要原因分为三种：

1、政策性引导，降低购房门槛和成本，创造需求

2、经济发展、人口流入，引发市场“供需矛盾”。

3、棚改货币化，创造“内生性”购房需求

得其二，房价大涨，得其三，房价暴涨。

那么太原到底属于哪个？

和众多三四线城市一样，“1+3”。

2016年之前太原库存特别大，楼市冷淡，但从2015年开始，在全国去库存大周期下，全市响应“扩容号召”，大搞棚改。

很多人应该都清楚，棚改货币化安置，相当于政府定向拨款给拆迁户，这些人拿钱继续买房，导致楼市火热房价上涨，连带投资炒房客入场，继续推升房价。

事实上，这只是凭空创造出来的“内生性”需求，不具有可延续性。

等到这一大批拆迁户消耗完了，下一轮购买力怎么办？

事实便是如此。2018年年中，国开行总行收回了棚改项目的合同审批权限，太原跟着三四线城市一起熄火，房价开始下跌。

资本不好看后续市场，才发生130亿元土地流拍大案。

然而这些年，太原对土地财政的依赖度，从未下滑，数据显示，太原属于超高土地财政依赖城市，已经进入全国前五，高达126%。

与此同时，太原又顺势积压了新一轮库存，从2018年开始，土地成交量和房屋住宅成交的差值越来越大，尤其是郊区，新房销售特别凄惨。

去年年底太原的新房库存已经达到2-3年的去化量，接下来还有更多的新房入市。

我们再来看二手房存量。贝壳数据显示，太原二手房已经达到27940套，真实租房19435套，而现在连续好几个月，每天成交只有15-20套左右。

按照最高成交日20套，一年成交只有7300套，库存消化完需要3.8年。

事实证明，太原扩容的步子迈得太大了，一直靠土地金融维持发展，却没有考虑城市购买力是否能跟得上房价，而高房价对未来年轻人又意味着什么。

3

支撑力

摊开中部六省大图，武汉、合肥、郑州、长沙、南昌、太原分别为六大省的省会核心。

人口、经济、高校数量，太原都稳居倒数第一。

这里面我最关心的是人口指标，400多万人口实在不像是一个省会城市，再看近4年人口增量仅为14.32万人，在全国省会中排名也是倒数的，更让人看不懂。

当然人口流入跟产业息息相关，自从煤炭重工业经济滑坡后，太原并没有找到新经济的替代品，无论是制造业、高新、贸易还是金融，都没有拿出的手的，国民营企业比例失衡，也让更多的年轻人走出太原。

这造成了太原省会首位度不够，山西晋南临汾运城的人往郑州西安发展，晋北的忻州大同往石家庄北京发展，长治晋城的也是往河南方向。

围绕着太原的只是周边的县城小市人口，这又一次降低了城市的发展可能性。

每每看到太原的数据，便心生惋惜，让我想起明清时，驰骋欧亚、举世瞩目的晋商，建国后，煤炭供养全国人民的中国工业心脏。

然而正是煤炭经济，让艰苦奋斗的山西人开始坐吃山空，顶部资源逐层向下垄断，跟新一代年轻人撕开深深的沟壑。

这几天太原热传“0门槛”落户，我给太原的几个派出所打电话，基本可以确认，这个消息是真的。

其实太原这样的省会城市早应该学着当年的西安，“0门槛”落户，不知道为何等到大家都把年轻人抢完了，才出这个政策。

很多人问这个政策会不会对太原楼市造成冲击，是一剂强心针，我的答案是，“没什么用”。

可以参考石家庄、河北张家口、广东江门市等等城市，政策下放后落户者寥寥。年轻人更多是想着落户后，能在这个城市中得到什么？

是更好的工作更清晰的未来，还是更好的教育资源医疗资源等等。

4

购房建议

最后再讲一下购房建议。

房价的本质是供需，虽然现在山西房价已经回调了2年，但现下山西新二手房库存依旧非常庞大，经济、人口增长缓慢，也导致后续购买力不足。

当地有钱人手里一般都是2-3套住房，而外来年轻人因为薪资收入较低，无法有效支撑房价，预计还会持续阴跌，所以接下来太原房产的投资性薄弱。

当然太原毕竟是省会城市，1万左右的价格基本是底部区间，继续下跌的空间有限，但未来的涨幅空间亦有限。

太原未来向南发展，置业主要围绕着产业和商圈，晋源区、小店区、万柏林区是未来的主核心区。

其中长风西、长风亲贤、晋阳街、晋阳湖、龙城新区板块是未来的价值点，围绕着这几个板块置业是没问题。

1、小店区近几年提出要新建商圈，引进新科技，而且和榆次接壤，符合太原榆次同城化这个规划。小店区分三个板块来讲，往北的亲贤-长风商圈是河东最好的板块，包含北美，天美，茂业，百盛，王府井等多个购物中心，十分繁华，还有学府商圈也是板块极值。

2、万柏林区的发展前景也不错，长风商务区是河西绝对的繁华地带，置业主要围绕着晋源核心商圈的溢出板块。

3.北面最多只考虑到环线以南，东面不要远过恒大山水城，西面不要远过赞城、万科金域华府，南面不要远过碧桂园，这个范围内问题都不大。

4.相关数据显示，太原这两年120～140㎡的改善型住宅销量上涨最快，所占比例也最多，其实太原市住宅市场已经全面进入改善型时代，满足了大批老太原人从老城区的老破小改善到新城区的大品牌楼盘的需求，购房在此范围内，流动性较强，120-140，有两个卫生间的最好。

5、除了学区房，太原老破小尽量不要买，大品牌物业好的小区优先，因为未来太原不缺房子，但是缺好房子。

6、如果买新房可以把时机放在今年国庆期间，放量打折促销新盘会多一些，但我更建议去买次新二手房，因为前几年太原炒房客非常多，大都被套死，经过2年的回调，想解套抛盘的大有人在，可以挖掘到不错的笋盘。

最后，还是希望太原能把握好下一个时代的机遇，学着长沙投资产业，带动山西大省向前奔跑，而不是一味地用房价拉动经济，成为一座失落之城。