一品漫城五期

一品漫城位于上海市“一城九镇”之一的浦江镇最北面，东至浦星公路，南至芦恒路，西靠浦锦路，北邻芦胜河，浦申路及恒星河南北贯穿地块。一品漫城五期是一品漫城50万方大城的收官之作，由上海鹏建房地产开发有限公司开发。

  || 竞争力评价 COMPETITENESS ||  

一品漫城距离中环直线距离约3.6km，距离东方体育中心约4.5km，夸张一点可以说一品漫城距离前滩不到4公里，距离上海腹地（上海市中央活动区，CAZ，Central Activity Zone）非常近。同时，一品漫城位于上海市正南，处于上海市南北大动脉和虹桥-浦东机场连接节点上。

从长远看，一品漫城五期具有非常大的发展潜力和升值空间。发展速度主要取决于前滩的发展速度和带动能力。

上海的城市规划中的CAZ布局图如下。除了中央城区，在浦东主要有三块区域划入CAZ：陆家嘴、世博园区、前滩。

  || 户型信息Housing Information ||  

小区共有两种户型：98平米型和120平米型，与120平米同一楼栋为95平米两房户型；

双南卧室：两种户型均采用两个卧室和一个客厅朝南的设计；

楼梯设计：电梯采用一梯一户设计，楼梯在中间；

98平米户型：2室2厅1厨1卫；

120平米户型：3室2厅1厨2卫；

一楼少一个卧室，带负一层，平米数与其他楼层不同，停车场在负二层；

二楼有一个卧室的楼层高度比其他楼层矮；

顶楼（13楼）与其他楼层户型的平米数也不同，要少3平米左右；

每个楼栋都带一个中庭；

楼裙设计在3楼，所以3楼的阳台与其他楼层不同，不是落地到地面设计。

以上信息在购房时需要关注。

  || 小区信息 Neighbourhood Information || 

容积率：小区容积率为1.41。同时紧邻4期别墅区，实际进一步降低容积率；

大楼间距：小区楼间距非常大，未实地测量，视觉感觉50m左右；

小区未采用人车分流方式；

小区配电室有将近2层楼高，未实现配电室下沉，对紧邻配电室住户采光有影响。

  || 不利因素 DISADVANTAGE || 

以下是在选房中应特别注意的可能影响居住舒适性的、具有房间差异性的因素。

①垃圾站              ②消防风机

③小区大门          ④变电站

⑤车库出入口      ⑥非机动车出入口

⑦排风和采光井  ⑧地上停车位

特别说明：一品漫城5期（2018）开盘销售的为靠小区最西侧的181、182、185、186、191、192、198、199、204、205、206、207共12个单元。

以目前的状况，这个小区的交通算不上十分便利，距离地铁8号线有一定距离，芦恒路和济阳路十分拥挤。但随着前滩的带动和政府新一轮规划的落地(19号线、机场联络线、芦恒路隧道、济阳路高架南延），将很大程度上提高这个小区交通的便利性。

  || 8号线 Line-8 ||  

通过地图测距工具进行测量，从一品漫城5期小区西门起至芦恒路地铁站，直线距离约1.3km，沿浦锦路、芦恒路走步行距离在1.6km~1.8km之间。一品漫城5期是一品漫城社区距离地铁8号线最远的一期。

  || 19号线 Line-19 ||  

地铁19号线在一品漫城北侧有一地铁站，暂称“三林南站”。距离一品漫城5期的实际距离无法确定，根据公布的线路规划图粗略估计步行距离在1.5km~1.8km之间。

2018年12月19日，国家发改委批复同意上海市城市轨道交通第三期建设规划，建设19号线、20号线一期、21号线一期、机场联络线等9个项目，规划期为2018～2023年（注意是规划期）。

工程自虹建路站至宝杨路站，线路长44.5公里，设站32座，投资 605.24亿元，项目建设工期为6年。

如果不考虑线路建设的优先级和分段提前投入运营，那么规划期+建设期将达到2029年。当然，由于距离前滩较近，且通过批复罗列的顺序大体能知道19号线应该是会优先建设的。目前还没有消息表明19号线各地铁站的具体选址情况及线路建设计划表。

  || 芦恒路隧道 ||  

芦恒路隧道，官方名称：银都路越江隧道。批复时间：2017年12月26日。开工时间：较先公布为2018年年底，现更改为2019年10月。实际时间有待观察。

芦恒路隧道总长5km，越江隧道长度约2.76km，隧道主线双向6车道，东西两端均采用两级出入口方式。根据官方数据推测，芦恒路隧道西接虹梅南路高架银都路口，东接济阳路高架芦恒路口，在一品漫城5期西侧的“浦锦路-芦恒路”路口即为芦恒路隧道东侧的一个出入口。

  || 济阳路高架闵行段 ||  

上海城投发布的招标信息如下：

建设地点： 北接济阳路快速路工程，向南跨越芦恒路后落地，至江桦路结束

其他说明： 项目位于闵行区，北起闵行-浦东新区区界，接济阳路快速化工程，向南跨越芦恒路后落地，至江桦路结束，全长1715米。工程内容包括新建高架跨线桥及匝道桥、改建地面道路，新建卢胜河桥、改建中心河桥，同步实施排水、标志标线、信号灯、照明、绿化、交通安全等附属设施。

济阳路高架目前正在建设，向北联通南北高架，向南至浦星公路。济阳路高架闵行段已经获批，上海城投已发布招标信息。根据上海城投发布的信息分析，预计高架会在芦恒路预留上下匝道，将来可以与芦恒路隧道联通，形成合力。高架南延至江华路止。通车时间：无数据，2020年问题应该不大。

  || 机场联络线||  

机场联络线在“三林南”有一站点，与地铁19号线同站，距离一品漫城5期步行距离在1.3km~1.8km之间。三林南位于南北主轴线上，一边紧邻前滩，一边是浦江镇。可以预见，以“三林南”站为中心，浦东位于外环以南的这块区域将发展成为城市中心的一大中转枢纽，形成一个由中转枢纽带动的商圈。

  || 3公里内 ||  

缺少便于到达的大型综合商场。距离该楼盘最近的360广场华侨城店需要进行公交和地铁换乘，同时步行距离接近1km，不便于到达；

有便于到达的星级酒店。距离皇冠假日酒店(上海建工浦江店)3.1公里，乘坐一辆公交的情况下，需要步行的距离<800m；

有便于到达的银行。在芦恒路地铁站附近有银行；

有便于到达的加油站。距离小于3公里内有至少两家加油站；

有便于到达的三甲医院。距离小区约5km，但乘坐一辆公交的前提前步行距离约需700m。考虑到医院距离小区远近对卫生的心理影响，点亮该配套设施；

  || 1公里内 ||  

缺少连锁型便利店（全家、罗森同档）、连锁水果店（如鲜丰水果）、菜市场、蛋糕店等；

附近有药店（老百姓大药房），小吃店；在附近的中粮万科咖啡/饮料、ATM。

  || 对口学校 SCHOOL||  

幼儿园：一品漫城幼儿园。该幼儿园隶属于闵行区教育局，是一所全日制公办幼儿园，正式开园于2014年9月（普通）

小学：上师大三附小，临时安置。（普通）

初级中学：闵行区浦江排名前列中学。该校为公办中学，由原“陈行中学、题桥中学、世博向明初级中学”合并、扩建而成。（普通）

学校对口由教育局规划安排，可能会因为学生数量变化发生调整，以教育局发布信息为准。

均价64573元/平米，且为毛坯交付，楼层之间价格差价大

价格区间：475万~889万

楼盘中位数：626万，超过闵行区79.1%楼盘

停车费：不明确（预计在150元/月左右），车位价格不确定（预计30万左右），预计在合理范围内

物业费：预计2.6元/（平·月），在合理范围

套内面积占比约：74%

结论：价格竞争力低。

  || 适宜人群建议 ||  

在周边区域（特别是前滩、后滩、世博）上班的人员；

通过虹梅路高架、济阳路高架、中环上班方便的人员；

追求安静、漫生活的未婚、初婚上班族；

不追求学区的改善住房选择者；

不适宜对生活配套要求高的人群。

  || 替代/竞争性楼盘 ||  

金辉海上铭著

浦江坤庭

  || 照片与视频||  

各大网站经常使用上面两张一品漫城的效果图。在实现上，一品漫城五期采用了ArtDeco建筑风格，与上述效果图一致。而由“著名园林设计公司美国贝尔高林操刀的”水系景观似乎没有实现。下面是实拍效果（拍摄于1月底）。

样板房

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