石门楼市
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前言：
石家庄现今房价的一批小区，仅包括已有房本的二手房，老旧公房与别墅不算在内，统计数据截止到2018年10月中旬。
在地价和房价日趋高涨的现状下，热点城市的新建住宅已经出现“被豪宅化”的趋势，改善需求占据市场主流。撇去老房和别墅，文章罗列出石家庄目前二手房市场上房价的一批小区，从各方面进行详尽解读，以回答购房者心中的疑问：二线城市中，高端社区的真正面貌到底如何？
文中照片皆为本人实勘，但是，和普通小区不同，手机照片反而会丑化高端社区的真正面貌。从入门级的第十名开始，照片仅供参考，建议购房者以实地看房体验为佳。
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盛世天骄＆春江花月
一、小区概况列表
二、详解
石家庄二环内二手房单价在17000~20000左右的入门级改善高层小区很多，大多数都属于本地中小开发商的早年作品，此类小区共同点包括：位于醇熟市区，紧邻城市主干道，居住便利，学区尚可，现代化物业管理，楼栋大多数在20层左右，电梯使用不紧张，绿化景观比老小区强但实则设计粗糙并不实用。本质上，此类小区初始定位就属于刚需和首改类住房，开盘房价并不高、没有划分出阶层，受益于行情普涨和城市发展的利好，房价飙升至此，所以原始住户素质并不太高，绝大多数预留的公共设施都有所损耗。
相比于一万七八的高层小区，现在单价能维持在两万以上的社区基本都属于各自大区内有口皆碑的改善住房类社区，盛世天骄和春江花月就是其中之二。
天骄位于新华区泰华街和新华路交口西北角，体量很大，学区中上等，绿化率高，楼盘外立面、景观设计极其一般，几乎没有水景，有些许廉价感。春江位于桥西区新石中路和维明大街交口西南角，小学学区，中学很一般，楼栋外观设计略有特色，分为北区和南区，北区体量中等、有别墅区；南区只有三栋楼、更安静。春江房龄有点大，小区内部公共设施损耗明显，但景观设计很实用，水景小而精致。
学区划片：新开路小学/18中（盛世天骄）；桥西实验小学/11中（春江花月）
建筑风格：现代简约
景观设计：绿化率高，但景观设计稀松平常，草木树种、硬景设施都很一般
物业管理：中等偏上
户型预算：①天骄：面积区间50~180平，好户型不多，一室总价预算100万左右，两室最差的房源总价预算180万左右，三室总价预算330万左右，不推荐四室；②春江：面积区间89~182平，户型实用性强，出房率低，两室总价预算210万起步，三室两卫总价预算330万起步。
注意：有双税、低楼层、临街、有二抵、户型差等有硬伤的房源，实际总价预算要低一些。
三、实勘照片
▲盛世天骄楼栋摆位图
▲盛世天骄俯瞰图
▲盛世天骄俯瞰图2
▲盛世天骄单元门
▲盛世天骄单元内部
▲盛世天骄社区内部
▲盛世天骄社区内部
▲盛世天骄社区内部
▲盛世天骄楼栋外立面
▲盛世天骄社区内部
▲春江花月楼栋摆位图
▲春江花园北区大门
▲春江花园南区俯瞰图
▲春江花园单元门
▲春江花园单元内部
▲春江花园北区内部
▲春江花园社区实景
▲春江花园社区实景
▲春江花园社区实景
▲春江花园别墅水景
▲春江花园天际线
▲春江花园楼栋外立面
▲春江花园社区跑道
四、同类小区
同价位高层社区很多，有：天海誉天下、蓝郡名邸、公园首府、璟郡、冠城、维多利亚、盛邦大都会、中基礼域、名门华都、新天地、星河盛世、冀兴尊园、盛世长安、天滋嘉鲤、嘉实蓝岸、启锐园等等等等。
入门级改善类社区，适合有一定经济实力的年轻购房者。（个人观点，相比于桥西和新华，长安区的新建高层社区性价比，裕华区其次）
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万信花园＆国际城
▲国际城四期大门
一、小区概况列表
二、详解
万信城市花园和国际城是石家庄公园改善类社区的代表作，二环内，此类小区的共同点包括：早年建设，房龄较大，紧邻公园，以七层或者六层到顶的多层楼栋为主体组成部分，也有部分小高层，容积率很低，小区内景观设计并不突出，学区，往往都是各自大区内口碑极佳的老社区，适宜老人居住。
万信花园位于新华区友谊大街和北城路交口东北角，与水上公园仅有一墙之隔，分为ABCD四区，社区内几乎没有景观（全靠水上公园），BCD区楼栋设计极其传统，A区缘溪豪庭由两栋小高层组成，建筑风格新古典，直面水上公园，真正的观湖景观房，出房率极低，在售房源很少，报价2.8万起步，暂无成交数据可供参考；B区2/3/4/6号楼，18层到顶的小高层，两梯六户或五户，户型和居住体验不算太好；多层D区1/2/3/4/5/6号楼带电梯，一梯分别有1户及2户,其余楼栋均没有电梯。（万信花园东侧为湖畔佳苑，同一开发商，品质更高，单价更高，也是一个改善类小区）
国际城位于裕华区槐北路和谈固大街交口东南侧，一二三期由富邦开发建设，堪称石家庄个真正意义上的现代化高端社区，四期由路劲地产接手。一二期多层均无电梯，房龄十五年以上，但品质极高，建筑质量极好，户型实用性强，每两栋楼之间均有景观，一期有9栋12层到顶的小高层；三期由12层和24层到顶的小高层楼栋组成，品质最差，（一个夏天水景干涸你敢信）；四期由15栋电梯洋房和4栋32层到顶高层组成，电梯洋房均价极高，报价三万起步，景观设计、园林绿化很一般。
学区划片：水源街小学/28中（万信花园）；国际城小学/27中（国际城）
建筑风格：万信花园基本没有风格可言，国际城一二四期欧式古典风，三期现代风
景观设计：万信花园基本没有绿化景观，国际城一二三起房龄偏大，景观绿化有损耗，四期景观一般
物业管理：中上等
户型预算：①万信花园：面积区间106~225平，两室总价预算210万起步，无硬伤三室总价预算320万左右，四室总价预算450万起步；②国际城：面积区间51~370平，一室房源只存于在二期39号楼，两室总价预算200万起步，三室总价预算300万起步，顶跃四室以上户型不推荐。
注意：有双税、低楼层、临街、有二抵、户型差等有硬伤的房源，实际总价预算要低一些。
三、实勘照片
▲国际城片区卫星地图（三期在公园右侧）
▲国际城一期大门
▲国际城一期天际线
▲国际城一期小高层
▲国际城一期内景
▲国际城一期单元门
▲国际城一期内景
▲国际城一期一楼带院
▲国际城三期大门
▲国际城三期俯瞰图
▲国际城三期外立面
▲国际城四期大门
▲国际城四期外景
▲国际城四期内景
▲国际城四期洋房单元门
▲国际城四期洋房单元内部
▲国际城四期俯瞰图
▲国际城四期俯瞰图
▲万信花园楼栋摆位图
▲万信花园南大门
▲万信花园B区单元门
▲万信花园俯瞰图
▲万信花园社区内部
▲万信花园社区内部
▲万信花园社区内部
▲万信花园B区
▲万信花园A区缘溪豪庭俯瞰水上花园
▲万信花园A区缘溪豪庭俯瞰水上花园
▲万信花园A区缘溪豪庭单元门
▲万信花园A区缘溪豪庭单元内部
▲万信花园A区缘溪豪庭·俯瞰水上公园
▲万信花园A区缘溪豪庭楼栋外立面
▲万信花园A区缘溪豪庭楼栋外立面
▲万信花园东侧湖畔佳苑
▲万信花园东侧湖畔佳苑
▲万信花园东侧湖畔佳苑
四、同类小区
除了万信花园和国际城，石家庄二环内最出名的公园地产就是世纪花园了，和国际城一样，同属富邦开发。其他临近公园的小区也很多，但都不如万信、国际城与世纪花园这般，完全将公立公园变作小区的后花园。
公园改善类社区，适合有养老需求的中产家庭购房者。
8
西美第五大道＆天山新公爵
一、小区概况列表
二、详解
西美和天山是石家庄本地两个极有口碑的开发商，开发项目建筑风格极有特色——西美是现代简约风、天山是欧式古典风。项目开盘均价就和周边楼盘拉开了档次，开始在细节上体现品质，本质上属于中端改善类社区。
第五大道位于裕华区槐安路和谈固大街交口东北角，建筑风格极有特色，线条硬朗，立面简洁，景观园林设计简约大方，现代感十足。社区内并无高大乔木，大门外有一片小公园，足够老人乘凉休闲。第五大道有些许“科技住宅”的基因，内部细节做工精致（比如它故意舍弃了所有与4相关的数字、内部草坪修剪保养得当、有小会所游泳池等），加上小资风十足的单元入户大厅，足以彰显中端改善类社区的身份。美中不足的是，第五大道的户型极差。
天山新公爵位于新华区中华大街与聚新路交口东侧，分为东西两区，东区由高层和别墅组成，西区由七层到顶的电梯洋房组成，容积率极低，英伦风建筑，户型面积很大，有顶跃和下跃户型。这个小区的电梯洋房，因为区位的原因，不如国际城四期的均价高，但品质并不低，适合向往电梯洋房的置换类购房者。
学区划片：从中改类社区开始，此类社区的学区划片极其模糊吗，说白了就是没有学区，但对于此类社区来说，学区已经不重要了。西美靠近金马和44中，新公爵靠近九中，出点赞助费，就近入学即可。
建筑风格：现代简约/古典
景观设计：中上等
物业管理：中上等
户型预算：①西美第五大道：户型区间50~415平，小户型不多，三室以上大户型占多数，西美的楼栋外立面很平整，所以户型很差，几乎都没有阳台；两室总价预算200万起步，三室总价预算290万起步，四室以上总价预算500万起步；②天山新公爵：在售房源户型区间115~397平，全是大户型，基本都很实用，不推荐下跃和顶跃户型；两室总价预算300万起步，三室总价预算400万起步，下跃四室以上大户型总价预算500万起步，高层顶跃总价预算800万左右。
三、实勘照片
注意！
手机照片会丑化实景！
▲西美第五大道大门
▲西美第五大道单元门
▲西美第五大道单元内部
▲西美第五大道单元内部
▲西美第五大道俯瞰图
▲西美第五大道南侧槐安路高架
▲西美第五大道细节
▲西美第五大道社区内景
▲西美第五大道社区内景
▲西美第五大道社区内景
▲西美第五大道楼栋外立面
▲西美第五大道楼栋
▲西美第五大道电梯间
▲西美第五大道楼栋
▲天山新公爵大门
▲天山新公爵外景
▲天山新公爵西院临街别墅
▲天山新公爵电梯洋房单元门
▲天山新公爵电梯洋房内景
▲天山新公爵社区内景
▲天山新公爵社区内景
▲天山新公爵社区内景
四、同类小区
西美花城、天山观澜豪庭、天山熙湖、天山国宾一号、天山水榭花都、天山九峯等。
7
远见
一、小区概况列表
二、详解
远见位于裕华区青园街与建强路交口西南角，几乎是上个世代、石家庄本地开发商园林绿化、景观设计的巅峰之作，可惜户型设计偏刚需，容积率略高，属于超过中改但够不上高端改善类社区。远见并不是43中，只是靠近43中而已，它甚至没有明确的学区划片，但并不妨碍它的实际房价突破两万四这个价位。
关于远见，不想说太多，我也没有贴过多的照片，这个小区太像一个大公园，美则美矣，建议购房者以实地看房体验为准。远见的景观设计和园林绿化支撑着它高昂的房价，但其他硬件条件和普通高层社区并没有分别。时间一长，设施有所损耗，或者物业保养不利，远见是维持不住如此地位的。
划片学区：学区并不重要，买得起远见还掏不出名校赞助费吗？
建筑风格：现代
景观设计：极其，每一处空地皆有实用性极强的园林景观或娱乐设施
物业管理：中上等
户型预算：在售房源面积区间87~202平，出房率很低，在售房源很多都有双税，税费高昂；两室总价预算220万起步，三室总价预算300万起步，四室总价预算400万起步。
三、实勘照片
▲远见卫星地图
▲聚和·远见
▲远见俯瞰图
▲远见社区内部
▲远见社区内景
▲远见社区内景
▲远见社区内景
▲远见单元门
▲远见电梯间
四、同类小区
石家庄本地开发商的项目没有比远见社区环境更好的了，远见适合家里有老人和小孩的购房者，单纯年轻人住房就不要买远见了，一天到晚忙工作，享受不了多长时间的优越环境。
6
恒大城
一、小区概况列表
二、详解
恒大城位于桥西区槐安路和维明大街大街交口东南角，严格来说，也属于超过中改但够不上高改的社区。
恒大在二环内的住宅项目，包括恒大名都、恒大警苑、恒大城、恒大华府。华府属于高端改善类社区，其他三个都属于中改，但和石家庄同类社区相比，往往房价略高一筹。恒大虽然一直被我吐槽流水线造房，30层高楼、绿玻璃、人工湖、不明风格的石像雕塑，但恒大品质的确胜过同地段的中小开发商。举个很简单的例子，恒大城的人工湖，比石家庄中小开发商的社区水景强无数倍，——更大、更深、清澈、无杂物，本地开发商的水景从来都是小气巴拉、漂浮众多杂物、没过脚掌就算合格了。
虽然我们都讨厌流水线，iPhone和金立外观相似，但iPhone就是比金立要贵，经受得住市场多年的考验，产品卖得贵依然畅销，售后服务也强，所以苹果能做到万亿美元市值。房地产，也是同样的道理。同样的景观设施，恒大物业能持续多年维持保养，换小开发商的物业，过不了几年，损耗严重不能使用也是很正常的。
▲这是春江花月的电梯，春江花月和恒大城的房价差距并不大
区位学区：中山路小学/11中，还是那句话，买得起恒大城上不起草场街或者维明路小学吗？
建筑风格：恒大风
景观设计：，
物业管理：上等
户型预算：在售房源面积区间91~219平，两室总价预算190万起步，三室总价预算230万起步，四室以上大户型总价预算550万起步，靠近人工湖的1234号楼房源均价更高。
三、实勘照片
▲恒大城与恒大华府
▲恒大城大门
▲恒大城外景
▲恒大城一楼带院
▲恒大城的水
▲恒大城社区内景
▲恒大城俯瞰图
▲恒大城社区内景
▲恒大城社区内景
▲恒大城社区内景
▲恒大城单元门
▲恒大城社区单元内部
▲恒大城单元内部
▲恒大城外立面
▲恒大城外立面
四、同类小区
恒大名都、恒大警苑、恒大御景半岛、保利花园等。
5
万达公馆
一、小区概况列表
二、详解
万达公馆位于建华大街与槐安路交口西侧200米路北，也被称作万达A区。区位条件极好，自带万达商圈，南侧为世纪公园，紧邻建华大街和槐安路两大城市主干道。
万达公馆是万达住宅的端产品，往往配建在万达广场周边，具有：外立面全干挂石材、欧式精美园林、管家式物业、只有大户型房源等特点。
坦白说，万达公馆属于典型的都市大平层豪宅，从下面的实勘照片中，可以很明显看出万达公馆的豪宅范儿——必备干挂石材外立面（保质期百年以上）、奢华入户大堂、单元内配置楼管、240平起步的三室户型、无处不在的大理石精装、配置保姆间以及专用厕所与楼梯等。
石家庄万达公馆中，据说有许多明星业主，国大在今年也曾出售过一套某明星的房源，可见其地位超然。公馆的缺点，最主要在于户型设计过大，两百多平只能做三室，总价极高，单价并不太高。另外，公馆的设计理念已经有些许落后、容积率比较高、园林景观规模略小。
万达公馆虽然单价并不能排进前五，但从套价、区位、物业、建筑本身来说，却是石家庄豪宅范儿的纯高层社区。
学区划片：兴国小学/25中（学区一般）
建筑风格：ArtDeco
景观设计：欧式园林，几何对称与优美曲线的结合
物业管理：极好，业主素质高
户型预算：万达公馆没有小户型，240平也只是三室规格，从目前的报价来看，套价600万起步，但现在肯定卖不了这么高，2018年1月时，国大卖过一套公馆内某明星的住宅，单价才一万八。万达公馆户型面积太大，现在比较理智的成交均价应该在两万左右。
注意：有双税、低楼层、临街、有二抵、户型差等有硬伤的房源，实际总价预算要低一些。
三、实勘照片
①社区园林
②单元楼道
③楼栋外立面
④远眺、俯瞰、室内、周边等杂项
▲万达公馆一户待售二手房的室内图·客厅超大
▲万达公馆室内大厅·远眺世纪公园
4
43中
一、小区概况列表
二、详解
43中，也就是石家庄外国语学校，是石家庄最有名的贵族私立学校。43中初中部有几个班招收义务教育阶段片内生源，所以造成划片内小区房价很高。房龄新的几个小区，比如随园、家乐园、富强电力小区，单价和套价超高。
在上篇裕华区调研文中，我详细解析过该片区房源，此文中不做过多赘述，有兴趣的读者可以从文末链接中找到原文。客观来说，43中是性价比的。
三、实勘照片
▲万达公馆室内大厅·远眺世纪公园
▲富强电力小区
▲43中大门，右侧紧邻楼栋为翰墨儒林
▲燕港怡园
▲家乐园
3
阿尔卡迪亚
一、小区概况列表
二、详解
阿尔卡迪亚荣景园，位于和平东路与平安大街交口东北角，周边商圈林立，区位条件很好，出行便利，学区和园林景观是阿卡的卖点。
阿卡内部，有长安区实验小学的分校，初中学区为23中，两者在石家庄中小学排名均很靠前，所以阿卡属于双重点。关于这两个学校，比如实验小学分校的教学质量如何，23中和同文中学的关系等，我会在下篇长安区调研中做详细解析。
阿卡内部园林景观设计很有特色，水榭亭台、曲径通幽、极似江南园林。实勘照片中，显示不出园林中的小径有多细，实际两个人并排走都有点困难，步行走在阿卡的园林内部，假山依傍、细水流长、有小桥、有荷花、抬眼处一片翠绿、走到开阔地可见一片剔透小湖，湖边有亭台连廊，三两老人小孩嬉戏其间。市中心的纯高层社区内造出这片风景，可以说是极美的。
另外，阿卡的建筑本身并没有多少出彩的地方，物业也算不上极好，细节也并不精致。一二号楼临近和平路，噪音很大，一层八户左右，类公寓式住宅。所以房价不高，拉低了整个小区的实际成交均价。小区内部楼栋，房价在两万四五以上。相比远见，我更看好阿卡。
学区划片：实验小学分校/23中（学区一流）
建筑风格：现代简约
景观设计：江南园林，水榭亭台，可惜面积有点小
物业管理：中等偏上，住户素质一般
户型预算：一二号楼临近和平路，房源均价不到两万，其他楼栋中，临街房源均价两万二左右，小区中央楼栋均价两万四五，一室总价预算90万起步，两室总价预算145万起步，三室总价预算175万起步。
需要注意的是，阿尔卡迪亚房源很多，但楼栋差价很大，90万可以买到一二号楼上的一室，但其他楼栋上的一室起码需要一百多万；两室总价140~190万，三室175~360万，四室房源390万起步，成交价以实地看房为准。
注意：有双税、低楼层、临街、有二抵、户型差等有硬伤的房源，实际总价预算要低一些。
三、实勘照片
①社区园林
②单元楼道
③楼栋外立面
④远眺、俯瞰、室内、周边等杂项
2
恒大华府
一、小区概况列表
二、详解
恒大华府位于槐安路和维明大街交口西南角，恒大城西侧，是恒大在石家庄目前端的住宅项目。
“华府系”在恒大住宅产品系中是如此定位的——繁华都市中心区域的豪宅项目，产品共有特点包括：区位条件好、周边配套醇熟、外立面选材优质、建筑工艺先进、楼间距大、户型设计大、层高更大、精装水准高、管家式物业、极具仪式感的景观设计、大气磅礴的中央湖景、数十处组团式的实用园林、娱乐设施等。
恒大一直被吐槽流水线造房，石家庄恒大华府的确和各地的“华府系”住宅并无多少不同。但是，石家庄恒大品控水平尚可，这个小区除了让人感觉过于“恒大”以外，几乎挑不出任何缺点。
华府的园林并不如远见和阿卡那么有特色，但是石家庄气的。中央湖景碧波万平，大片草木修剪工整，楼间距宽广且均有娱乐设施，喷泉水景穿插其间。下午下班时节，大门处的喷泉开启，数十处、十几米高的水柱组成花式图案，仪式感极强（我见过一次可惜忘了拍下来）。
另外，恒大物业水平，社区保养极好，远胜中小开发商，这也是一个不可忽视的加分项。
总之，石家庄的恒大，属于一家很难给人带来惊喜，但总能交出一份不错答卷的房企。
学区划片：中山西路小学（学区一般）
建筑风格：恒大原谅风
景观设计：万平湖景，主题喷泉，草木规整，略显单调
物业管理：极好，业主素质高
户型预算：除去12345号公寓楼，两室总价预算260万起步，三室350万起步，四室700万起步，五室750万起步。
三、实勘照片
①社区园林
②单元楼道
③楼栋外立面
④远眺、俯瞰、室内、周边等杂项
抱歉，此部分缺失。国庆那天，在华府爬了好几栋楼，也没有发现可以让我俯瞰中央湖景的窗口，无奈，单元楼道几乎是全封闭式的。
华府的俯瞰图，肯定是这几个小区中气的，可惜，只能从环湖的11-12-13-15-16号楼的室内中拍到。
1
中央悦城
一、小区概况列表
二、详解
中央悦城位于槐北路和育才街交口西南角，地段区位绝佳，西侧石门公园对接小区内部，北侧裕华路上就是省政府，东侧检察院和气象局，南侧槐底片区。
中央悦城往北是博物院商圈，往南是怀特商圈，周边政府机关单位众多，紧邻科技大学、裕华路小学、青园街小学、40中、43中等众多名校，石家庄一环之内，可以说是区位。
悦城入口隐藏在海悦酒店一侧，没有传统意义上的小区大门，取而代之的是类似于高档酒店的奢华入门大堂。小区内部景观精致，讲究细节，管家式物业，是一个小而精的社区。虽然地块面积不大，但一门之隔即是石门公园，刷业主卡可以直入公园内部，真正意义上将公立公园化作业主的私家花园，看似空间有限，实则联通着广阔天地。
建设之初，悦城本身建筑即是精工匠制；同时，也是石家庄的一批全精装住宅；仔细观察，悦城位于所属地块中央，一般人很有可能都找不到小区入口，周边又是一环市中心，真正意义上做到了——出则繁华，入则静谧。
我个人很喜欢这个小区，只不过房价有点感人，毕竟交房后基本就一直是石家庄房价的小区。另外，悦城最值钱的地方在于它拥有的地段以及项目的超前设计理念，目前来看，相比大开发商的高端住宅产品，悦城的细节还是有些落伍了。毕竟，时代在发展。
学区划片：裕华路小学/40中（在划片范围内，是否接收存疑）
建筑风格：现代简约
景观设计：小巧精致
物业管理：极好
户型预算：两室总价预算330万起步，三室总价预算500万起步，四室房源过少，预计700万起步。
三、实勘照片
①社区园林
②单元楼道
③楼栋外立面
④远眺、俯瞰、室内、周边等杂项
▲刷业主卡，可以直进石门公园
▲▼石门公园，远处楼栋即为中央悦城
总结
在类似石家庄这样的二线城市中，改善类住房无非以下三种：入门级改善类社区，中端改善类社区、高端改善类社区。撇开学区和地段，房龄、园林、绿化、景观等硬件优势是入门级改善社区和刚需房相区分的重要决定条件。但它们的社区细节，是经不起推敲的，市中心有很多这样的高层次新小区。此类社区适合有一定资本的年轻人购房居住，足够满足他们上班、购物、娱乐等外出需求，以及轻微的社区内部休闲需求。
中端改善类社区，不一定区位极好，但细节一定比入门级改善类社区要强太多。中改类社区，需要满足业主深度体验与沉浸社区环境的需求，所以此类社区更适合有老人小孩的家庭购买居住。反过来，如果整日“沉迷”于工作，类似刚需上班族，理论上是不需要购买居住在中改类社区中的。
现在中国房地产已经进入了一个新的时代，简单的一味堆砌园林绿化，已经不足以满足更高层次的购房者需求。更实用的景观设施、更优美的绿化水景、新风除霾、智能家居、社区互动等方方面面，需要开发商做的更加精致细腻。
综合自：超人不灰灰
石门楼市2018-10-23 11:05:38
