房地产信托融资被紧急“降温”

伴随金融防风险等政策的不断深入，作为房企和信托公司重要“吸金”工具的房地产信托正面临“按下葫芦浮起瓢”的局面。用益信托最新数据显示，今年来，房企通过信托公司发行的信托产品大增近7成至2309只，融资规模近3500亿元。与此同时，相关部门也加大了对房地产信托的监管力度，“严防死守”房地产信托的融资风险。

银保监会日前正式发布银保监发〔2019〕23号文《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》，强调不得向四证不全、开发商/股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资。

事实上，近年来，在“房住不炒”的总基调下，我国有关房企融资的政策持续在收紧，但在资本趋利和监管不成熟等因素影响下，近来信托产品的发行有所“抬头”。用益信托最新数据显示，截至记者发稿，今年来，我国集合信托市场共成立7477只信托产品，募集资金规模为8779.2亿元，年化平均收益率为8.24%。就投资领域来看，房地产信托共成立2309只产品，募集资金最多，为3456.9亿元，占比为39.4%。

“自去年下半年以来，信托几乎是满血复活，虽然从总量看规模没有增长，但实际信托主动管理的地产项目大幅度增长，尤其在股权或者明股实债层面的活动空间和政策边界业务较多。所以此次监管重点对房地产业务进行点名。”北京某信托业内人士表示。

一面是发行规模的不断扩围，一面却是发行价格的飙升。根据普益标准监测数据显示，4月份，投资于房地产、基础设施、工商企业领域的信托产品收益率略有上升，投资于金融机构领域的产品收益率略有下降。其中，房地产领域1至2（不含）年期产品平均最高预期收益率环比上升0.10个百分点至 8.66%。

值得一提的是，虽然今年以来，房地产信托发行较去年同期在总规模上，增长明显。不过，从3月份开始，房企通过信托渠道每月融资额度却是在逐月递减的。“在监管不断加码的环境下，未来几个月，房地产类集合信托发行肯定还会‘降温’。这不是说房企不需要资金了，而是随着整体融资渠道的增加，不少企业选择发债、信贷等其他成本更低的方式。”上述信托业内人士表示。