如何劝退“不把自己当外人”的房东？法官解答

示意图（视觉中国）

近日，有关房东随意进出租户房间的话题频频登上 新闻热搜。有的房东以检查房屋状况为由，未经租客同意就进入已出租的房屋内；有的房东在租赁房屋内安装监控探头；更有甚者，将已经出租的房屋设置成灵堂，在里面为自家人操办后事……

房东的这些行为侵害了租户的哪些权利？房东对于租赁房屋享有权利的界线在哪？北京市海淀区人民法院的法官对大家关心的问题进行了解答。

问：房东对于租赁房屋享有哪些权利？

答：房东与房客之间是房屋租赁合同关系。民法典规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。也就是说，房客在与房东签订房屋租赁合同，将房子承租后，就相应取得了房屋的使用权。这时，房东对该房产拥有所有权，房屋的使用权已经在合同约定的期限内转移给了房客。

此外，民法典还规定，承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。由此可见，房东享有定期查看房屋状况的权利，但应以不影响租户正常生活为前提。

问：租户对于房屋享有哪些权利？

答：租户除对房屋享有占有、使用、同等条件优先承租以及附条件的收益等财产性权利之外，房屋也成了租户人格利益的有形延伸，例如隐私权。

自然人享有空间隐私权，空间隐私是自然人的私人生活安宁和不愿为他人知晓的私密空间，任何组织或者个人不得以刺探、侵扰、泄露、公开等方式侵害他人的隐私权。民法典规定，除法律另有规定或者权利人明确同意外，任何组织或者个人不得进入、拍摄、窥视他人的住宅、宾馆房间等私密空间；不得拍摄、窥视、窃听、公开他人的私密活动；不得拍摄、窥视他人身体的私密部位。用于居住的租赁房屋也是住宅的一种，房屋所有权人将房屋出租，即是将房屋的使用权转让给他人，因此不应侵犯租户对于房屋的使用权，更不能侵害租户的隐私权。

问：房东随意出入已经出租的房屋，要承担哪些法律责任？

答：房东随意出入已经出租的房屋，窥人隐私的，侵害了承租人的人格权，受害人有权依照民法典和其他法律的规定请求行为人承担民事责任。受害人享有的停止侵害、排除妨碍、消除危险、消除影响、恢复名誉、赔礼道歉请求权，不适用诉讼时效的规定。

2020年，住房和城乡建设部公布了《住房租赁条例（征求意见稿）》，并向社会公开征求意见。其中第十一条规定，未经承租人同意，出租人不得擅自进入租赁住房。有正当理由确有必要进入租赁住房的，出租人应当与承租人约定时间，承租人应当予以配合。

我国刑法还规定了非法侵入住宅罪，此处的住宅包括了租住的形式。按照刑法规定，非法搜查他人身体、住宅，或者非法侵入他人住宅的，处三年以下有期徒刑或者拘役。依据上述规定，只要闯入者违背了他人意愿，进入了他人住宅，或者在进入后拒不退出，原则上就已经构成了非法侵入住宅罪。因此，出租人应当尊重租户对于房屋的使用权，严禁实施窥人隐私的行为，以免承担相应的民事法律责任，严重的或担刑责。

问：如何劝退“不把自己当外人”的房东？

答：首先，房东与租户在签订房屋租赁合同时，应当明确双方权利与义务。合同条款既要保障房东定期查看房屋状况的权利，又要保障租户享有舒适、私密居住使用的权利，明确租赁房屋哪些区域、哪些时间段内禁止房东进入。在合同中明确规定房东侵犯隐私权的违约责任和租户的单方解除权，以此规范双方行为。

其次，提高自我保护意识。租户可以在房屋区域内设立监控装置，及时发现他人进入房屋并发出警告。一旦发现房东未经允许进入房屋，应当及时制止，危险时果断报警。

最后，培养证据意识。在侵犯隐私权案件中，常常存在举证难的现象，当发生房东随意进入房屋产生纠纷时，应当注意留存证据，为司法机关厘清责任提供依据。例如租户发现房东私装摄像头，应当报警后在警察记录下拆除后保存，而非自行拆除销毁。（记者 张雪泓 通讯员 秦鹏博）

原标题：房东查房能“不把自己当外人”吗

来源：法治日报

责编：赵宽