最近，居家办公的同时，我联系上了一些外地的大学同学。聊天时，才发现这些人毕业5、6年间，有人“继承”了家里的宠物店、便利店，也有人单靠奶茶店一年就赚回了百万加盟费。

此前，我不止一次在开盘现场，遇到过投资实体经济失败的买房人，最终无奈又回到了楼市。但是据这些同学说各家店铺的盈利都还不错。

（江望润府售楼处实景 项目授权供图）

比如，开奶茶的同学2017年在当地 万达金街附近的社区街铺开店，有三、四个已交付的中高端社区环绕，而且彼时周边奶茶店数量零星。所以，短短1年时间，该同学就赚回了100万的加盟费，并且今年初已在筹备第三家分店事宜。

反观最近几年，即便是一些被大肆吹捧的限价神盘，不赚反亏的也是不少。

其实，不难理解，房住不炒的大背景下，热盘不仅首付提高，且只能摇一个、房贷利率也普遍逼近6%，哪怕投资客好不容易靠运气摇中了，期房需供房约5年、二手房停贷等诸多条件影响，其收回投资可能远不如前几年般容易。

反而是，商铺抗风险能力更强，既不受经济环境影响，也没有商圈转移与综合体运营的风险，围堵修路影响也不大，加上小商铺租金高、门槛低，交房就能出租，以租养贷。

（江望润府售楼处实景图  项目授权供图）

在过去20年，买商铺是少数能跑赢M2（货币供应量）的资产配置途径，甚至实现了较高收益，实现人生的“睡后收入”。有数据显示，住宅租金的投资回报率通常在1.5-2%，而商铺租金的回报率基本在3-5%。（数据来源：云房数据）

种种信号仿佛都在昭示，是时候看看商铺了。

然而，市面上交易的基本都是新铺，难“养熟”，是劝退很多人原因。商铺的区位属性、外部流量属性带来的能级属性，将直接影响着整体商业氛围、租金的水平及是否存在空窗期。

那到底该买哪里的商铺呢？

新城规划落地需要时间，即便是宇宙中心的河西，也经过了10年以上发展期。对于商铺持有者，等到利好兑现的时间很难捱。主城却不一样，“几脚油门，配套尽享”是常态。当下，鼓楼滨江热盘江望润府的临街商铺倒是一个非常不错的选择。

（江望润府售楼处实景图 项目授权供图）

老一辈的时候，南京有句俗语：“南有夫子庙，北有大马路“之说，繁华的中山码头和火车西站，商贾云集，洋楼林立，被称为“南京外滩”。

2013年，南京调整行政区划，下关区并入鼓楼区，老下关摇身一变成为鼓楼滨江，以一个崭新的面貌问世。

2016年起，800亿投资规划涌入鼓楼滨江板块，以上海 陆家嘴、香港中环，纽约曼哈顿等国际典型滨江CBD为规划蓝本，计划打造一个比肩上海外滩的南京“新外滩”。按照规划，鼓楼滨江会配建总面积约1000万平方米的总部楼宇及大型商业综合体，聚集精英人流。（数据来源：百度百科）

（鼓楼滨江展示效果图）

以江望润府为轴心，半径1-2公里范围内，聚拢高端商务、商业、总部、科研、文化娱乐等为一体的虹吸效应，流动客流旺盛消费需求

目前已有深业漫埠、大观天地MALL、 世茂滨江52+MiniMall等商业体荟萃，也规划有大马路商业街，以及中山码头、和记洋行地块改造的旧主题商业焕新，吃喝玩乐购一站可享，共振城市繁华江岸线。

（区域鸟瞰效果图）

江望润府与地铁5号线方家营站（在建）距离约650m，又与地铁9号线大桥南路站（在建）直线距离约1km，未来人才流、商务流、资本流交相汇聚。（数据来源：百度地图）

（效果图）

一言以蔽之，这里利好远未出尽。

又该买什么样的商铺呢？

同学赚到钱的关键，有三个：一个是商铺类型；二是业态；三是店面选址。

首先，商铺看租金，租金看经营，经营看人气。有业内人士基于这一核心指标，对优质旺铺做了以下排序：高入住，高、中低端社区的底商＞写字楼楼下的底商＞新辟商业街临街铺。

想象一下，在家炒菜，发现盐、酱油等调味料没有了，此时能解决燃眉之急的只有楼下的商超。即便是疫情反扑的当下，多地各类商场、批发市场全部被要求暂停营业，唯独各大社区底商依旧活跃，生意火爆。

街铺人气来源两个，一是本小区业主，二是周边辐射人口。

（区位图）

江望润府项目临街商铺只有34套，但是社区总户数多达约660户，改善家庭一般为3-5人，也就是说，小区未来约有2000-3600人次的稳定消费客流。住的人多了，自然要消费，入住率高的老小区周边基本没空铺就是这个道理。

（江望润府效果图）

周边约500米半径范围内，还有锦绣江山花园（东苑、西苑）、中冶锦绣华府东苑等居住小区分布，常住人口在万人左右。另外，项目一街之隔就是拉萨路小学方兴校区，适宜圈定师生客群。与此同时，随着“三胎”政策开放，家庭教育消费也将成倍增长。

（效果图）

社区商铺的选择，也有大学问，马虎不得。

从周边生活商业来看，要么是 中介门店、餐饮底商，要么街边临时摊位，然而周边次新房价格已高达4-5万/㎡+，简单来说，与这些业态与改善居民的需求并不能完全契合。

值得一提的是，江望润府项目整体展示及业态偏向高端，多为零售、服务、商超等业态，这对于附近人口的吸引力就很可观了。

（江望润府售楼处实景图 项目授权供图）

在商业地产发展日趋成熟的今天，业态规划的重要性正逐渐显现，合理的业态规划更有利于出租变现。比如，通常社区有500户以上的消费群体，年龄结构以中、青年为主体。当下，人们不仅对衣物的档次要求更高，卫生方面的要求也很高，从而也就有了干洗业务需求的增长。据统计一家小型干洗店的年利润约为20万-40万。

江望润府主推建面约60-200㎡都会街铺，兼顾自用与出租，可让自用者无惧高额租金压力，轻松开启事业的战场，也可出租抵房贷，生活轻松、无压力。

（江望润府售楼处实景 项目授权供图）

而且项目商铺层高约4.8米，铺铺临街，无商业盲角，视野开阔，店面及广告等昭示性好，品牌亮相效果更佳。

一般来说，商铺价格在住宅价格的1.5-2倍比较合理。比如，2016-2017年，河西商铺的价格大多在500万左右，江北核心区也有商铺销许均价高达6万/㎡。基本都能很快去化掉。

（ 保利西江月商铺认购、签约记录 图源南京网上房地产）

而今，江北核心区的扬子江 金茂悦商铺销许均价7.5万/㎡，住宅均价才3.2万/㎡，目前已售罄；长江时代1314新领商铺均价更是在10万/㎡。

（长江时代1314商铺销许价 图源南京网上房地产）

再看市场热度丝毫不逊色的江望润府，只需要一套住宅的首付就可以入手一套，资金压力小，低成本撬动大资金。

（江望润府售楼处实景图 项目授权供图）

写在最后：

就像沃伦·巴菲特说过，一生能够积累多少财富，不取决于你能够赚多少钱，而取决于你如何投资理财。

社区商铺，在聪明人眼中是一种很好的资产配置途径，其稳定性可以让资产保持长效稳定上扬的状态。从鼓楼滨江看，江望润府不论是核心商圈地段、高净值人群客流量、低总价门槛等多方面考量，都是积累财富的优质选择。

【项目地址】鼓楼区城河北路与方家营路交汇处

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