闵行置业分析：刚需户型重回主力 总价可控性增加

2016年，上海的房地产市场有几个突出的关键词：地王、涨价、限购。楼市的供需处于一种严重失衡的状态，供小于求，加上地价的节节攀升，“逼迫”房价产生了扭曲性上涨。

闵行区的房价也经历了一波涨价潮，而这波热潮之后，随着库存的减少，加上政策的调控，似乎进入了“低谷”。面对即将到来的小阳春，区域内是否还有好房可选呢？

区域一季度推盘量“少”而“精”

据网易房产数据中心显示，闵行区一季度仅5个项目推盘。各项目开盘所推出的房源量也较少，其中 万科公园大道（ 优惠购、 楼盘相册、 最新报价）一季度2次推盘，第一次在2月底，仅推出20多套房源。后一次加推的时间预计在3月底，房源位于28号楼。

金 虹桥（ 优惠购、 楼盘相册、 最新报价）一季度待开盘的项目有2个，分别是古北金鹰府和 龙柏8号（ 优惠购、 楼盘相册、 最新报价），均为纯新盘。

前者去年11月就已释放开盘信息，但是目前仍未有房源放出，网上地产也未查到相关联的预售证。资料显示，该案分成2期开发，1期和2期项目被分隔成2个社区，一期房源位于8#、10#，主力户型为90平2房，总高13层，共6个单元，一梯两户，共计130套。

而龙柏8号的体量更小，位于成熟的老式社区内，与龙柏二村共用出入口。项目仅2栋楼，户型有77、81、85、89平2房，共计62套房源。

华漕板块的虹桥1号主推2房，吴泾板块的 紫竹半岛（ 优惠购、 楼盘相册、 最新报价）也以73-104平户型为主。

综上可见，闵行区域内一季度待售的房源，都具备体量“小”，户型“精”的特色。这和板块宜居且刚需的需求是相匹配的。

另外，闵行区现有的商品房用地存量较少，在现行政策下，改善的需求一定程度上被抑制，刚需且“精致”的户型，面积小总价低，更受市场认可，也会更易于营销，以保证开发商充足的现金流。

对于所推房源数量少的原因，业内人士指出，当前市场环境下，外环相比中内环而言，新房存量虽多，但都是在消化先前的库存。以闵行为例，本身存销比就低，近期也未有宅地推向市场，土地的稀缺、资源的紧张，这些因素都会影响一个项目的营销策略，因此开发商会选择比较谨慎的推盘方式，多批次少量释放房源，就是最直白的体现。

房价已驶入“慢车道”

闵行作为一个涉及到中外环的板块，各板块的房价都有着明显的区分。

古美、金虹桥、古北、龙柏、莘庄占据了房价的第一梯队，房源以改善为主，其价格的变动极易影响区域的价格走势。

而浦江镇、马桥、华漕等则作为第二梯队的中坚力量，“刚改”作为主力。江川、颛桥、吴泾则是第三梯队，以刚需类型为主。

从成交结构上来看，闵行区的新房成交主要还是以改善为主，这也是区域房价相对于其他外环板块价格较高的原因之一。

以马桥为例，板块的房价较高，主要由区域内的高端别墅所带动，比如 中星红庐（ 优惠购、 楼盘相册、 最新报价）、御涛园等项目，而区域内的公寓项目目前仅剩万科公园大道。

另外，不少中环外、外环内的项目配套完善，交通便利，价格也逼近市中心区域，成为推动区域房价上涨的关键因素。

根据CRIC提供的数据显示，2月闵行公寓平均成交均价51212元/平，其中古美、梅陇板块成交均价最高，达72265元/平。成交量最高的是位于古美的万源城，成交均价82741元/平，带动板块的均价上涨。

目前古美社区已非常成熟，享莲花路商圈配套以及部分龙柏的商配，房价处于高位，对于刚需购房者来说，贷款压力较大，且板块内在售的新房项目也较少，多以大面积户型为主，比较适合自住改善型购房者。

表中显示，莘庄板块公寓成交均价4.8万/平，36.8%的涨幅亦是年后的一波补涨。相比板块未来的前景而言，目前的成交均价处于合理区间内。

莘庄区域在去年受到Todtown综合体、交通枢纽等利好，涨势凶猛，其涨幅的情况可以将大宁的房价走势作为参考模板，然而由于其自身地段仍处于外环沿线的原因，在今年政策限制的情况下，暂无新房推出。板块二手房均价维持在5-6万/平左右，较去年持平，部分房价泡沫被挤出，价格也回归理性。从长远来看，莘庄的发展必然会越来越好，在目前的价位入手，是较为合理的。

闵行区域内2月仅6个板块有成交，半数出现了小幅下跌。在调控背景下，新房市场房价止涨，并呈现小幅下跌，保持了稳定局面。

另外，另根据上海各区域公寓成交均价显示，闵行区环比降幅达31.04%。受过年的因素影响，板块1月成交量较少，有成交的多为高价盘，而2月成交锐减，区域均价也就逐渐还原其真实价格，出现大幅的下跌现象。

虽然目前闵行区域内的主力产品仍以改善盘为主，但一季度的待推项目将弥补刚需的空缺，区域的整体均价还会有进一步下跌的趋势。

闵行新房市场变化明显，房价持续趋稳回落。对此中原地产分析师张大伟认为，本轮楼市出现变化的主要原因是楼市政策调控，在政策抑制影响下，市场走势与政策执行力度密切相关。

类住宅整治后价格止涨下跌

闵行区域不但公寓类房源受严格调控，酒店式公寓等商住房源也被集中筛查、整治。

《闵行区“类住宅”分类处置总体工作方案》文件要求闵行区内15个“类住宅”项目整改恢复商办用途，在3月底之前，拆除隔墙、上下水管道和煤气管线。

这样的措施也就意味着该类型的项目将会失去居住的功能，同时也体现了闵行区域对政策的响应。

事实上，商办类型的产品被作为类住宅进行出售的现象已在上海持续多年，由于其不限购不限贷的特点，受不少限购人群和投资客的热捧。

资料显示，2016年全年，上海土地市场卖出的87宗土地中，商办地为49宗。从土地市场上，也可反应出该类产品常年来，已形成了较高的市场认知度，而此次的调整，也落实了相关部门严格调控的坚决态度。

同策咨询部研究数据显示，2017年1月上海“类住宅”零供应，存量房合计成交量为3.51万平米，环比、同比分别大幅下滑78%、76%，创2015年3月以来的最低值，成交均价也环比下滑3个百分点至30589元/平米。

业内人士表示，由于2016年住宅市场限购加码，部分房企借商办物业打“过渡性产品”概念擦边球，“类住宅”概念被逐渐炒热。上海类住宅市场1、2月的交易量和去年12月相比减少50%以上。此次整治对消费者心理有较大影响，随着整治范围的扩大，未来相关项目的成交量会有明显缩水。

类住宅的从严调控，也扼制住了商品房调控后，类住宅价格疯涨的势头。从闵行区整体的市场走向来看，不论商品房，还是商住房，都已驶入了房价的“慢车道”。

轨交提速区域发展

闵行区域的发展，离不开轨交的优势。目前途径闵行区域的轨交有1号线、5号线、8号线、9号线、12号线、以及在建的15号线。

除此以外，根据《上海市轨道交通近期建设规划(2017-2025)环境影响报告书》显示，2017-2025轨道交通建设规划9条主干线，全长约285公里。

此次规划的九条线路分别为轨道交通19号线、20-23号线的一期、1号线和13号线的西延伸以及轨交嘉闵线、崇明线和机场联络线。

闵行区成为规划中受益最大的区域，其中23号线一期起自闵行开发区，终点为徐家汇，1号线延伸段也起始于莘庄，嘉闵线也以莘庄为起点，嘉定新城作为终点。另外19号线也会途径闵行梅陇板块。

除了交通方面的“升级”，闵行各个板块的配套也在提升中。莘庄TODTOWN、金虹桥华润万象城、颛桥万达广场、七宝万科商业广场、这些在建的和已经投入运营的大型综合体，都会给附近的居民提升相当大的居住档次。这也是闵行向来作为宜居区域的原因之一。

从一手房置业的角度来看，莘庄虽然一季度无房源推出，但区域内金辉·海上铭著和TODTOWN天荟都蓄势待发，可加以关注。另外，梅陇板块的城开珑庭项目目前在售2-3房，面积85-123平，日后社区附近会有轨交15号线，具备升值潜力。

综合来看，未来的闵行会发展的更好，区域内一季度的即将开盘房源值得把握。

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