房地产股票、金融股票和房价回报率比较

有句话叫“男怕入错行，女怕嫁错郎”。这在投资理财上也有指导的意义，当你选择了不同的资产赛道，您的最终回报率很可能也是大相径庭的。

我们来聚焦与生活密切相关的房地产和金融板块的投资回报率表现、以及背后的业务模型和具有代表性的公司。

先看房地产板块。

从2010年开盘到2019年收盘，房地产上市公司板块指数累计上涨40.7%，不足41%。如果观察5年周期，从2015年开盘到2019年收盘，房地产上市公司板块指数累计上涨13%。

单纯看指数，很难直接判断房地产上市公司是否是好的投资选择。我们通过两个对比来看一下，

一是和房地产实物对比。

根据国家统计局的数字，2009年12月31日到2019年12月31日，这10年时间全国新建商品住宅的价格累计上涨108%，最近5年累计上涨56%。

很明显，整体上看，无论过去10年还是5年，购买房地产股票的回报率都赶不上买房的回报率。

这如果再考虑大多数家庭购房时，还会使用比较廉价长期的金融杠杆因素，那恐怕回报率的差距很可能会翻倍。

二是和房地产密切相关的金融板块回报率进行对比。

金融实际上是大金融的概念，包含了证券、银行和保险。

先看证券，同样10年，从2010年开盘到2019年收盘，证券上市公司板块指数累计回落8%。最近5年累计回落35%。

相对于房地产板块，证券板块的回报率显然太差了。

其实，上证综指最近10年回落了7%，深成指回落了6%，可以说证券板块的投资回报率和大盘表现是密切相关的。

再看银行板块。同样最近10年银行上市公司的板块指数累计上涨66%，最近5年时间累计上涨35%。

最后看保险板块。虽然保险板块的上市公司数量相对比较少，但是保险与我们的日常生活密切相关。最近10年保险上市公司板块指数累计上涨83%，最近5年累计上涨49%。

单纯看资本市场，在房地产和金融板块回报率对比中，不论最近5年还是最忌10年，回报率较高的都是保险板块，回报率较低的是证券板块。

但是房地产板块和金融板块，整体都没有比房地产实物的表现更出色。

这是为什么呢？我们简单来梳理下房地产企业、证券公司、银行企业、保险企业的盈利模型，找一下答案。

很多朋友认为房地产市暴利行业。但房地产上市公司的股价回报率却让大家失望了。

其实这要回归到上市公司的股价变化与公司利润，尤其是利润增长的关系上。

房地产板块的上市公司盈利模型最主要是成本和周转率。

其中，成本包括拿地成本和融资成本。有的房地产企业，如地方国有企业或中央企业，或类似万达这样的一些比较霸气的房地产企业，他们拿地的成本和其他房地产企业是完全不同的。

就融资成本而言，最近四五年，大量上市公司资产负债率都在80%左右，这在所有上市企业分类里是较高的。所以融资成本对房地产企业的利润影响非常大。 不论房价涨了还是跌了，这对房地产企业利润的侵蚀都很大。

再来看房企的周转率。我们总是很容易把自己投资房产的收益和房地产企业的盈利相提并论。其实这两种收益/盈利是完全不同。