北京顶级老破小学区房大幅降价，“认房不认贷”效果一般？为何买家持币却不敢出手

西城学区房。 李凯旋/摄

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 李凯旋 李贝贝 北京报道

“有让我买黄金的，也有让我买大额存单的，总之身边的人都说，钱拿在手里不是最好的选择。”90后的明阳（化名）对《华夏时报》记者说。明阳在国庆的时候去了商场的黄金门店，才知道金价自10月份开始出现下跌。投资风险偏好度较低的明阳转头奔向银行，打算去买大额存单，但网点表示，大额存单“早就被抢没了”。

明阳生活在北京，因为要考虑孩子上学，于是，已经是孩子妈妈的明阳将目光转向了另一个标的，学区房。既能有好学校的名额，又能保值增值。“学区房嘛，总不会跌，也不至于买不到。正好我的孩子过两年要上小学。”明阳对《华夏时报》记者说。

但明阳在了解了北京的房地产市场后，发现“北京学区房永远保值”的逻辑也已经发生了变化。

“老破小”不吃香了

北京的学区房高地存在于两个区域，分别是海淀区和西城区。“海淀区‘鸡娃’的父母比较多，西城区相对氛围轻松一些。”明阳对《华夏时报》记者说。不过，记者从多位置业顾问处了解到，西城学区和海淀学区虽均为顶级学区，但两者仍有较大的不同。

西城学区房楼下的场景。李凯旋/摄

海淀学区房。 李凯旋/摄

“西城学校的质量是比较平均的，就是说无论你买在哪个学区，是否被多校划片，孩子大概率都可以在比较好的小学入学。但是海淀真正的顶级学区是比较分散的，房子的价格高低之间差距很大，买了海淀的学区房也不一定能够上海淀的顶级小学。”在北京从事了多年学区房交易工作的秋柿（化名）对《华夏时报》记者说。

长久以来，西城和海淀的学区房被称为是房产投资中“最保值”的一类产品，西城金融街学区的房子单价每平米可以突破20万元。“买了学区房可以自住，然后孩子上完学之后出手，按照学区房的价格，还能赚上一笔。”明阳向记者说了她的打算。

明阳挂出去了名下在住的房子，加上手头凑齐的现有资金，明阳为自己和孩子的学区房置业打算集齐了刚刚超过1000万元的资金。但令明阳没想到的是，西城区和海淀区的置业顾问似乎都在有意“劝”她不要入手两个区的学区房。

“海淀区的中介和我说，1000万的预算是可以选到房子，但也是户型面积很小，肯定是居住品质降级。”明阳对记者表示。

“蜂鸟家园房子的面积在50平米的左右，具体的价格也要看房源的情况，目前的单价是在16万元/平米至17万元/平米。”海淀区的一位置业顾问林薏（化名）同样对《华夏时报》记者说。

林薏表示，目前，北京的置业群体以改善性为主，“我的看法是，现在有和强学区挂钩的小户型可以尽快出手。购房者都是考虑‘学’和‘住’两方面的问题，后续大一点的户型会吃香一些。”

而西城区置业顾问对明阳的“劝退”理由更直接一些。“他们表示1000万元预算可以买总价1200多万的房子，但是房龄在80年代，面积相当小，不到80平米的两居室或者三居室。我去看过西城的学区房，基本上是没有物业，层高也比较低，反正居住品质也是降级。”明阳对《华夏时报》记者说。

秋柿表示，随着90后客户群体开始步入北京的学区房市场，楼市的购买逻辑已然发生变化。“我们预测，未来10年北京学区房的主力购房群体都会是90后，那么这类群体实际上工作年限不长，资金积累也不算太多。如果购买比如说2000万元级别的次新学区房，后续出手的时候面对的客户群体会比较少。目前，西城学区房的主力成交还是1000万元以下的小房子。”秋柿进一步向记者解释。

“1000万元在西城区只能是买一套面积很小、房龄80年代的房子，而且贷款也贷不了多少，因为还面临楼龄新旧的问题。”秋柿对《华夏时报》记者说。言外之意，在秋柿看来，1000万元的成本付出实际上并没有为购房者带来品质上的改善，更何况“老破小”在贷款方面还面临限制。

秋柿说：“西城区也是有次新房的，但是价格要到2000万元左右，贷款的话最高也只能贷到303万元。北京五环内有一个网签价的界限，以468万为界，如果网签价超过这个，就算是首套房可以贷款的额度也从65%变为60%，而且或许还要交5.3%的差额增值税。”

记者问道，倘若连西城、海淀这两大区域的顶级学区房都已然不是北京楼市中“黄金”，那么，究竟后续北京的哪些房子入手后购房者不需要担忧房价会出现大幅下跌？秋柿说：“后续北京楼市的主流是环线内的高品质次新房源”

海淀热门学区房项目。 李凯旋/摄

学区房降价

自2021年开始，楼市进入到下行阶段。作为明显的周期性行业，此轮楼市价格下降从三四线城市开始，逐渐扩展到一二线城市，而学区房作为明显的抗跌产品，也在此轮的周期中受到了影响。

林薏直言：“现在购买海淀学区房肯定是比前两年便宜一些的。以蜂鸟家园为例，房子的总价基本上比之前低了40万元至50万元左右，但是这里还需要考虑到名额占用的情况，一个名额的价格基本上是10万元。”

值得关注的是，2021年9月份，海淀房协向房产中介发布了海淀部分热点小区二手房交易指导参考价格，对包括蜂鸟家园、新起点嘉园等在内的29个热门小区给出了指导价，指导价格普遍低于当时的市场价。根据海淀房协的相关规定，如果挂牌价超过指导价，则机构不能在网站上呈现相关房源，此举意在为海淀的学区房降温。

近期，有媒体报道，海淀热点小区二手房交易指导价取消。对此，林薏对记者表示，海淀热点小区二手房指导价并非取消，其只是对于指导价进行了动态调整。

“现在北京的房价就是在跌，学区房也跌，海淀跌、朝阳跌、西城也跌。”秋柿对《华夏时报》记者表示。

另一家房产中介的工作人员对《华夏时报》记者表示：“以西城德胜片区为例，近期成交的二手房普遍是50平米至60平米的‘老破小’，几乎所有二手房的成交价都低于报价，而且不乏四五十万元这样的降幅。”

“90后开始进入购房市场，老破小‘失宠’也应该是在预料之中。现在新房的限价没有取消，那新房卖得比二手房低，品质还比二手房好，肯定新房更吃香。”秋柿说。

政策或将“一石激起千层浪”

咨询了多位置业顾问之后，明阳也拿不定主意了。“我也不是要‘鸡娃’，但仍然希望可以尽可能给孩子带来更好的教育，自然也希望可以保障资产的价值。”明阳对记者说。因此，当下的明阳市场化为了“持币待购人群”。

此前，政治局会议指出，我国的房地产市场的供求关系发生了明显变化，随后，包括北京在内的多个城市出台了首套房贷款“认房不认贷”政策，试图重新激发市场活力。

林薏对《华夏时报》记者说：“‘认房不认贷’力度相当大，但市场的反应很一般，非常一般。”中指研究院发布的数据显示，三季度，一线城市二手住宅价格累计下跌0.57%，北京、上海、广州的二手住宅价格均由涨转跌，市场在等待更多的政策出台。

近日，随着杭州等房地产热门城市适当松绑限购，有关北京限购区域或也将调整的讨论声再起。“不好说，我们也是没办法预测政策走向的。不过，如果北京大幅调整限购，那么市场应该很快发生变化。所以持币待购现在也不是好的选择，看到了合适的房源，价格也合适，也应出手购买。”秋柿表示。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁

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