深圳二手房评估价将上调50%？或对房价影响有限

深圳房价最近涨幅惊人 羊城晚报记者 王磊 摄

　　羊城晚报记者 李晓旭

　　为求证消息真伪，羊城晚报记者致电多个部门，未得到确切答复。有业内人士指，4月1日调整评估价应确凿无疑，但对房价或影响有限

　　3月11日，深圳市房地产经纪行业协会在其网站发布提示，“4月1日，深圳二手房交易评估价格将上调50%左右，导致交易税费大幅增加”。对于这一消息的真伪，羊城晚报记者致电多个相关部门，或许因为周末的原因，记者仍未得到确切的答复，消息的真实性仍有待考证。不过，有业内人士指出，4月1日调整评估价应确凿无疑，具体的调整幅度仍有待官方的最后公布。评估价的调整速度、幅度都是按照市场变化情况而定，置业者对这样的调整应该已有预期，所以调整评估价对整体市场或影响有限。

　　算一笔账

　　若上调50%，对购房者意味着什么？

　　买卖房子的时候政府会收税，其中包括营业税、所得税和契税等。为了避税，买卖双方有时会“合谋”压低写在合同上的价格。如果有可能，1亿元一套的别墅，很可能是1块钱成交的，这样政府一无所获，还要承担过户的人力成本。深圳从2011年7月开始实施了评估价过户政策，也就是说，如果二手房买卖中成交价格明显偏低且无正当理由，则征税标准按照评估价执行。

　　近年来，深圳基本每年调整一次评估价。最近3年调整时间分别为2013年10月8日、2014年9月1日、2015年10月1日。而此次调整仅间隔半年，背景则是深圳房价增长较快。

　　根据深圳中原研究中心监测，2月全市二手房样本成交均价达52600元/㎡。记者算了一笔账，若购买未满两年80㎡的房子，总价约420万元，当下的评估价约为210万元，需缴纳营业税5.6%，个税1%，契税1%，总共7.6%。若上调50%，评估价将调整为315万元，将增加8万元的税费；如果是未满两年120㎡的房子，同等算法总税费则从26万元增加至38万元，需要多缴税费13万元，整整多了一半。

　　记者调查

　　为何由协会提示，真的会是50%？

　　为了核实“50%”这一数据的真实性，记者登录深圳市规划国土委网站，然而并未找到任何线索。在深圳市房地产评估发展中心网站上，则仅明确该中心将于4月1日对评估价进行例行更新，并未透露更多信息。主管部门、执行部门都未公布相关数据，消息来源为何却是协会？并且，深圳历次调整评估价标准，均未公布平均的调整幅度，需要市民登录评估中心网站，凭着房地产证（不动产权证）的号码，一个单位一个单位地查询。深圳市房地产经纪行业协会为何在3月11日发出“郑重提示”，并且预测调整幅度为50%左右？协会是越俎代庖，还是得到官方授权，用以掌握市场反应？

　　美联物业全国研究中心经理何倩茹认为，50%的涨幅预测还是有点偏高，“去年上半年的涨幅在之前那次评估价调整中就已经体现，这一次参考幅度应该是去年10月至今二手房价的变化情况”。

　　美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰则表示，事实上每一次评估价的调整都执行“一房一价”，按照不同片区、不同楼盘来进行，“估计去年涨幅热门区域如龙岗、龙华、前海等，评估价上调会更高一些，盐田、东部、罗湖等相对较小的区域，评估价涨幅预计会较小。”

　　业界推测

　　评估价上调为的是调控房价？

　　根据深圳中原对188个样本二手楼盘的各自每月成交均价监测数据显示，过去一年深圳二手房均价从年初的29930元/平方米涨至年末的45690元/平方米，涨幅高达53%。而在深圳市房地产经纪行业协会的提示中也称：“自2015年以来，深圳市房价出现较为明显的上涨。根据国家统计局发布的权威统计数据，今年1月份深圳市二手住宅价格同比上涨52.7%。”深圳市委书记马兴瑞日前表示，要采取增加供应、加大保障和打击炒房等措施进行应对。

　　江少杰认为，2015年深圳房价涨幅大，相关部门要对不同片区、不同物业的评估价进行调整，否则会与市场产生较大差距，所以时隔半年调整也是合理的。另外，政府可能还会采取其他的手段，比如收紧信贷，以往规定只要还清首套贷款再购房还算第一套，但接下来很可能改成“两年以内如果有过贷款记录，首付将涨10%”。

　　4月1日起，深圳将调整房地产评估价，深圳中原预计，近期置业者将会加快购房节奏，3月份成交量也会随之迅速增加，办理过户手续的客户也会明显增多，甚至将有扎堆过户的现象。

　　业内观点

　　仅调整评估价或对房价影响有限

　　链家地产深圳研究部总经理肖小平称，结合去年第四季度以来深圳非常狂热的房地产成交来看，评估价上调对炒房客的入市热情或有一定的抑制作用。但如果单单依靠这个措施，影响会比较有限。毕竟增加的税费对于整个购房成本而言，所占比例较小。卖方历来对税费不会特别敏感，也不会因为评估价上调就让步房价给买家。

　　美联江少杰认为，评估价上调或对房价影响不大，因为深圳房地产市场的供需关系没有根本改变，新的调控政策可能在出台半年到一年的时间内使房屋成交量有所减少，但长期来看，深圳房价还是会处于稳中有升的态势。

　　深圳中原则表示，评估价若大幅上调会加重市场的观望情绪，但成交量大幅下滑的可能性较低。虽然短期内税费增加明显，可能会引发市场短暂性的不适应，观望情绪浓厚，成交量下滑，但是综合来看，增加的税费远低于房产价值，成交量长期大幅下滑的可能性较低。