深度解读“去库存”：有助市场企稳 加快二手房流通速度是关键

　　供需结构优化 或有捡漏机会

　　近期，房地产市场迎来一系列政策利好，“去库存”无疑是其中关注度最高的。围绕着这一话题，业内有诸多争议，例如将以何种方式开启“去库存”？其对于置业者最为关心的房价，又将产生怎样的影响？对此，业内人士表示，广州楼市已在市场作用下开启实质性的“去库存”。在政府、房企、中介等多方主体的推动之下，“去库存”将优化整个市场供需结构，从中长期视角来看有利于房价进一步复苏。从短期来看，这一进程则可能带来“捡漏”的机会，置业者可以密切关注。

　　文、图/广州日报全媒体记者：龙乐乐

　　【背景】

　　何谓去库存？

　　针对房地产，4月30日召开的中共中央政治局会议强调，要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。值得注意的是，本次政治局会议首次提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。这两个新表述受到业内广泛关注，被视作新一轮“去库存”系统措施将逐步落地。

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　　去库存主要表现为以价换量

　　在刚刚过去的这个“五一”，市场的普遍感受是，作为重要的营销节点之一，这个假期房企的动作相比往年变小了。从推新来看，广州中原发展研究部数据显示，“五一”假期广州有开盘或推新动作的楼盘22个，总计一手住宅实际开盘、加推约2106套，较去年同期下降13%。

　　实际上，供应的缩量本身便是市场去库存的表现。克而瑞数据显示，截至4月底，广州的新建商品房存量面积约为1219万平方米，去化周期约为20.9个月。“从绝对的库存总量来看，广州当前的量不算太大，但由于当前商品房去化速度较慢，导致去化周期处于历史较高水平。”对于目前广州一手市场的库存情况，克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓如此解读道。肖文晓指出，若以年为单位观察，广州的新房已经连续三年供应减少，到2023年一手房的供需比已经低于1。“市场有其自身的调节机制，广州其实已经主动开启了实质性的去库存。”

　　而在二手房市场，去库存方式则主要表现为以价换量。据了解，当前广州在贝壳外网上的二手挂牌量持续位于约15万套的历史较高位。

　　根据4月份的贝壳指数，当月的广州二手房均价约为26891元/平方米，同比下降约14.7%。但交易量的复苏反弹明显，根据广州市房地产中介协会数据，在今年春节之后的两个月，广州二手房成交持续处于9000宗以上的相对活跃区间，尤其是小户型低总价产品成交占比提升。

　　建议

　　需重视盘活成规模的二手房

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在对楼市“去库存”进行解读时指出，要认识到当前二手房已经成为房地产市场主导的情况。克而瑞数据显示，到2024年2月份，已有11个省市二手房交易量超过了新房。今年一季度，广州、深圳二手房交易量达到了新房的2.3倍。

　　“但是，在这一情况下，二手房挂牌量仍然在不断增加，这是当前楼市去库存较为迫切的任务。”李宇嘉指出，在一二手楼存在竞争的情况下，一方面要加速在售二手房源消化，同时需减缓挂牌增量。两个任务相辅相成，加速库存去化，活跃交易量，缩短二手房的成交周期，才能实现商品房价格稳定。对于未来二手存量的去化，李宇嘉表示，从2023年及今年1-4月的数据看，刚需基本转向二手住房了。热点城市90平方米以下二手房占整体销量的60%-70%。在“深入推进以人为本的新型城镇化”背景下，考虑到3亿-4亿的新市民、年轻人，刚需潜力很大，具有低总价、低单价、学位等综合优势的二手房，应该有需求。

　　值得一提的是无论是新型城镇化(降低热点城市入户门槛)，还是公共服务均等化，收入、就业和预期等基本面因素，都是慢变量。“要稳住价格预期，还是要提高流通率，对于成规模的空置二手房，要加大政府性基金的收购力度。”李宇嘉说道。

　　至于消化存量在售新房，李宇嘉认为对于消化周期过长的新盘项目，可以根据实际情况考虑通过创新货币政策工具，收购在售项目用作配租、配售型保障房，修复开发商资金链，稳定开工和供地。

　　影响

　　加大房企间竞争 对置业者是利好

　　“本轮地产去库存与2015年通过棚改开启的‘去库存’有着本质的不同。”肖文晓在接受记者采访时表示，上一轮去库存以需求端的政策为主，包括棚改、房贷政策等，其背景是需求端仍有较大潜力。而过去一段时间的地产优化政策已经显示短期内需求难以激发，因此本轮的去库存将以供应端的调结构和优化质量为主。

　　对于房企而言，将对其投资战略产生较为明显的影响。肖文晓表示，未来地方政府的土地出让将受到新建商品房去化周期的影响，这将进一步提升优质土地资源的稀缺性。过往房企往往通过招拍挂获取土储，在供应相对收缩的情况下，则更有可能推动房企通过收并购获取优质土地。

　　而对于城市而言，随着整体土地供应的减少，将在一定时间内集中在基本面较好、库存压力较小的城市，这也就意味着房企在优质地块上的竞争将更为激烈，城市间分化将更为明显。

　　在购房者这一层面上，肖文晓则指出“去库存”的核心在于直面市场问题，通过调整供需关系来稳定市场预期。“无论是从保交付、调结构还是优质量的角度，这一政策对于置业者而言都是利好。”肖文晓表示，虽然在去库存的过程中有可能产生一定幅度的市场波动，但从中长期角度而言，将有利于房地产市场的平稳发展。

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　　4月广州二手房成交微调

　　日前，广州市房地产中介协会发布4月份成交数据。数据显示，受清明假期以及强对流天气影响，2024年4月(统计周期为3月26日至4月25日)，广州市二手住宅网签宗数和面积为9128宗和89.93万平方米，环比小幅下降2.61%和3.78%。

　　其中，多个行政区网签面积环比出现下调，其中因学位房需求回落，越秀区降幅居前，达到17.13%；花都区和南沙区分别下降16.17%和12.57%；天河区、白云区、从化区和黄埔区下降幅度均在5%以内。荔湾区、番禺区和增城区环比有所增长。

　　面积区间构成方面，60㎡-90㎡所占比例环比继续增长1.69个百分点至34.67%；120㎡-144㎡所占比例环比同样有小幅增长，而60㎡以下和144㎡及以上所占比例逐月减少。

　　十大活跃板块方面，多个板块活跃程度环比有所提升，其中表现最为突出的是天河北板块，网签宗数环比增长20%，此外还有东晓南、西关、东山口和同和等板块表现持续活跃。

　　十大活跃楼盘方面，各楼盘网签宗数环比涨多跌少，其中中海誉城、实地常春藤、万科尚城、科城山庄和万科幸福誉等位于黄埔区的次新房源占据一半的席位，富力桃园、富力城花园和金碧花园环比表现亮眼。(广州日报)