利润与周转 | 盈利回馈能力报告

观点指数 新的一年，经济强复苏预期中，深受影响的各行各业对未来都有更多憧憬，期盼涅槃重生，成为增长的一环。从地产、商业、物业，到产城、物流、租赁，再到文旅、康养、金融资管等领域，一时间尽显“春风吹拂，万物生长”的美好希望。

我们知道，具体到行业、企业与个人则仍然会面对许许多多的不同问题和挑战。没有人能预测疫情是否彻底远离，经济增长的各驾马车又会在重启过程中遭遇多少波折，但坚定的信心是最重要的。我们相信，无论是科技产业、房地产行业还是消费领域，都将在新起点上以高质量发展为目标构建出更多新的模式。

不舍昼夜，只为万物生长的春天。

观点指数长期监测行业数据，关注重点企业，每年定期推出《卓越指数 • 2023房地产年度卓越表现报告》，盘点这一年地产行业的发展走势，从全面的视角解析行业未来。

以下为其中的《2023上市房企盈利回馈能力卓越表现报告》及研究成果，更多请点击 2023观点房地产卓越指数 - 观点网 (guandian.cn)

对于投资者而言，盈利与投资回报永远是判断一家上市公司是否值得投资的重要条件。

不过，纵观2022年房企营收与留存数据，行业销售端失利，资金层面难言乐观，传导至股东回报层面也出现了较大程度的降幅。

2022过去的一年房地产行业经历较大程度的考验，企业利润较去年相比去年企业利润并未停止下滑的步调并未停止。而且，“增收不增利”似乎成为了整个行业的共同话题，利润增速明显低于营收增速，且处在历年来的较低水平。

以样本企业中的留存收益与毛利率为例，留存收益增幅均值由2019年的峰值31.83%一路下滑至2022年的11.2%；2022年约78%的样本房企毛利率低于20%。

费用层面则呈现相反的现象，2022年绝大多数房企实施“大瘦身”计划，费用支出占毛利的比例呈现明显下降趋势，由2019年占比43.8%下降至2022年28.9%。

此外，叠加上半年疫情政策以及违约事件不断发酵等因素的影响，新房交易市场迅速降温，这直接导致了房企整年利润的大幅下跌。

ROE连续下降3年下降，毛利下滑制约利润空间

观点指数认为，短期内行业将会持续波动，其中盈利情况应该是反弹最为迅速的指标体系。

ROE（净资产收益率）是观点指数较为重视的指标，因为其能很好地反映生意的本质，尤其是类似房企这类种杠杆程度较高且周转率缺乏的企业。

ROE的所应用的杜邦分析法很好地贴合地产行业分析，将ROE的三个主要构成因子进行拆解：净资产收益率=净利润率×总资产周转率×财务杠杆。

根据历年样本房企ROE的变化情况，观点指数发现房地产行业净资产收益率在2020年便停止了前进的步伐，并且在逐年降低。

观点指数预计，2022年样本房企ROE将居于历史低位。

盈利能力下滑似乎早有征兆，目前统计仅8家房企ROE超过10%。从2022年前三季度开始，61家房企的平均销售毛利率只达到19.47%，较去年同期的23.96%下降约5个百分点；平均销售净利率为2.19%，较去年同期的6.31%下降超过4个百分点；平均ROE为0.56%，而去年同期为2.34%。

上图数据中可以看出，尽管2022年房企的压力最大，但事实上ROE水平自2020年便开始持续下降。虽然目前利好消息频发，金融政策也开始鼓励房企高质量发展，但预计行业ROE水平的反弹力度和速度并不乐观。

另一方面，作为ROE辅助性说明指标的ROA，该指标并未呈现出较为明显的降幅。观点指数分析，其原因是房企地产行业2022年的有息负债规模同比下降约17%，使得作为分母的总资产难有增长。

与此同时，2022年行业销售层面变化最大的便是行业毛利率的急速下滑。，“缩表出清”进行时，流动性危机令房地产行业已经意识到盲目追求规模的弊端。

相比以往业绩说明会主角上“销售目标”是主角，2022年头部房企均在利润空间上做文章：以利润为导向降本增效，变将利润而非规模作为KPI的考核目标，投资拿地以IRR(（内部收益率）)为准绳。释放这一信息的背后，是土地红利和金融红利褪去后，行业盈利能力下滑带来的深刻反思。

观点指数统计，61家样本企业中超过57房企家的毛利率出现下跌趋势，下跌范围是0.1个百分点至22个百分点。，头部房企诸如华润置地、保利发展、龙湖集团均呈现不同程度的下滑。

若以行业过往共识的22%毛利率红线划分，预计只有龙湖集团、华润置地、中过国海外发展、保利发展等7家迈过红线。

房地产行业利润率的下滑是历史必然的趋势。，从事物的发展规律来看，当行业发展足够成熟，高利润率的状态大概率不能长久维持。

周转率成为关键词，集中度进一步加剧提高

当前，房企销售端的恢复被视作整个行业能否触底反弹的关键性条件，存货周转率又是我们连接拿地与变现行为的关键指标。

首先，先从存货规模来看，61家样本房企中接近80%的企业存货规模同比下降。观点指数认为，经历了2022年疫情与融资环境紧缩的情况后下，房企普遍放缓了拿地速度。

展望2023年，房企的投资依然将保持谨慎的态度，土地市场的分化也将持续。

观点指数将关注深耕长三角（杭州区域）、大湾区、京津冀、成都与重庆的城市群，毕竟投资聚焦在核心一、二线城市仍是投资上策。

房企的存货周转率不同于制造行业标准，其用来测定企业一定时期内可售资源的周转速度。目前行业该指标的均值为0.14，同比减少0.03，这表明整个行业的存货资产变现能力在减弱，以及占用在存货上的资金周转速度放缓。

存货下行同时伴随着周转率的下降，说明房企销售速度小于土地储备增加和可售面积增长的的速度。

从集中度来看，2022年头部房企新增货值中有接近半数于居于前十名中，两成集中于颈部房企。这便意味着新增货值前二十名的房企拿到了2022年超过70%的可售资源。在行业下行期内，如此明显的集中度，势必会造成部分尾部企业被挤出市场。

融资与销售的匮乏致使房企普遍收缩了投资预算，甚至暂缓了部分城市的拿地节奏。这导致对于总价、货值较高的核心一、二线城市地块，出现“有心无力”的情况，市场优质土储资源更加高度向头部房企集中。