周边房价4w+/㎡，旧改补偿6k+/㎡，咋搞？！

一直以为，广州旧改最猛的区，黄埔认第二，别的区也没有谁敢认第一了。

但KK发现，平时几万年不吱一声的白云，最近突然传出14个城中村改造项目获1426亿专项借款授信，要动真格了。

而在这批项目中，罗冲围片区的石井潭村稍早前更曝光了旧改范围房屋征收补偿方案。

△石井潭村航拍 @楼市前线 摄

看完之后，确实是颠覆了过去大家对旧改的刻板印象。

1

征收最多奖补6600元/㎡

根据曝光的潭村旧改土地及房屋征收补偿方案文件，潭村旧改范围住宅房屋征收补偿包括基础补偿、征收奖励、按时搬迁奖励三大部分。

其中基础补偿又分为合法房屋、不同时段建成的非合法房屋面积部分，不同性质房屋又分别细分出框架结构、混合结构、砖木结构几个类别。

从表格可得知，基础补偿最多的合法房屋全都在3000元/㎡以上，当中又以框架结构的3600元/㎡最多。

如果是2010年至《征收土地预公告》发布期间建设的非合法房屋面积部分，以框架结构为例，≤280㎡部分补2750元/㎡，＞280㎡部分补1375元/㎡。

△石井潭村现状房屋

然后是征收奖励，这个比较简单，不论房屋结构，只要是合法房屋，奖励3000元/㎡。

如果是非合法房屋面积，≤280㎡的部分奖励3000元/㎡；＞280㎡的部分或选择回购安置房部分面积，是没有奖励的。

至于搬迁奖励，不同时段签约搬迁的奖励标准不同，3个月内签约搬迁的为补偿金额的15%，3-6个月的为补偿金额的10%，超过6个月的就没有了。

△补偿方案截图（局部）

也就是说，只要是框架结构的合法房屋，并且3个月内签约搬迁，就能获得6600元/㎡+奖补总额15%的搬迁奖励。

u1s1，过去大家一提到征地拆迁就立马和“暴富”联想起来，但看这奖补标准，怎么都和“暴富”扯不上关系吧？

2

周边房价4万+，补偿标准偏低？

当然，要评价补偿标准的水平，必定要结合所在地段来看，潭村在哪呢？

虽然和天河珠城的潭村完全是两回事，但白云石井潭村区位也不算差。

刚开通不久的广州白云站大家知道吧？石井潭村就在火车站的西面。

这一片的房价不算低，比如紧靠潭村的建发九龙仓央玺，主打建面约99-140㎡三至四房、约109㎡复式四房，均价约4.3万/㎡。

稍远一点的槎头TOD——江天际、江语上品苑，售价在4.5万/㎡左右。

△石井潭村周边商品住宅楼盘

也就是说，潭村村民的补偿标准，相当于周边一手住宅的零头，用补偿款买一手商品房是不可能的。

but，回到潭村的征收补偿方案，当中还有一条提及到村民的安置。

即有合法房屋的本村村民，以3120元/㎡回购公寓式住宅安置房，价格和原合法砖木结构村屋补偿标准相同。

按原则安置面积上限280㎡，则最大安置费用为：3120×280≈87万。

而原合法面积280㎡的砖木结构房屋，总共可获得基础补偿+征收奖励：(3120+3000)×280≈171万。

△石井潭村街景

换句话说，只要不超280㎡，补偿款除了覆盖原合法村屋同等面积的安置房之外，是一定会有剩余的，差价就是3000元/㎡。

当然，这个例子还只是砖木结构，混合结构、框架价格本身的基础补偿就高一些，安置后剩余的钱就更多了。

结论就是，虽然补偿标准不算高，但安置房的买入价格也低，村民不会亏，只是说想买周边商品住宅是不可能的，暴富就更不用想了。

3

罗冲围变身，即将开挂

除了土地及房屋征收补偿方案出炉，石井潭村旧改近期还有其它实质性的进展。

比如去年12月底，潭村旧改首期安置区地块就启动了拆迁工作，成为全市率先落实“依法征收、净地出让”模式的城中村改造项目。

到了今年1月，潭村以及同在罗冲围片区内的螺涌村、松南村、松北村旧改项目备案获批，计划9月启动复建安置地块及相关配套设施建设，2028年建成。

可以说，罗冲围片区的改头换面，马上就要开始读取进度条了。

△来源：广东政务服务网

为什么罗冲围的旧改要提速？

按照白云区的规划，罗冲围片区规划为“湾区新岸”，主要发展为科创商贸未来城，并推进广州食材之都、广州时尚之都的建设，定位广州“第二个珠江新城”。

（详情可回顾）

△罗冲围片区范围示意

片区首期启动改造的松溪（松南+松北）、白云站西（潭村）约355公顷土地，由湾区新岸公司操刀，背后为珠实+白云城投+机场建设集团3家国企，相对有保障。

今年9月，片区内的华为广州研发中心将投产运营，带动片区产业转型升级、城市空间优化，提升片区价值。

△华为广州研发中心 @楼市前线 2023年8月摄

可以预见，未来几年的罗冲围，必定少不了一波浩浩荡荡的拆建热潮。