“应该不会大降价，还是先挂着卖卖看，如果卖不掉就看看其他融资渠道，或者启用其他家庭资产。”
2023年下半年，北京发布了多条被称作是“史诗级别”的楼市调控放松政策，但整体来看并没有取得预期的市场效果，也没有帮助李旭（化名）顺利将房子卖出去。
挂牌4个月之后，昨天（2月6日），北京通州解除“双限”，市场心态发生了一些变化，李旭卖房的心态也开始有所变化。
图为北京某二手房小区 每日经济新闻资料图（图文无关）
挂牌4个月
带看量逐渐减少
2023年9月1日，北京正式宣布落实“认房不认贷”。该政策实施后，不论该家庭此前是否使用过商业贷款购房，有没有过贷款记录，只要在购买时家庭所有成员在京均无住房，即可符合首套房的认定标准，可按首套住房申请住房贷款。
乘着政策的东风，李旭也将家中位于北京东二环磁器口附近的一套房子挂牌出售，挂牌价800多万元。谈及卖房原因，李旭表示因为家庭将有较大资金需求，但预计卖房款不会全部用完，剩余一部分资金会用于改善置业。
“去年9月‘认房不认贷’政策出来之后，就把房子挂牌了，链家、21世纪不动产、麦田等中介门店都挂了。”李旭在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，政策刚发布后能直观感觉到市场热度还挺高，几乎每天都有人来看房。”
不过，在李旭看来，现在更多是买方市场，购房者手持现金，但并不急于出手购买，或者更多购房者是在等待捡漏。
“挂牌出售过程中，也有客户到谈价阶段，但给的价格离我预期挺远的，杀价百八十万块，所以我谈了一次就不谈了。”
他了解到，小区也有邻居因为要出国急需资金，降价100万元左右出售的。“一般降价这么多的，对购房者付款方式要求很高，比如短期内全款支付，但我暂时不考虑。”
北京某楼盘销售中心 图片来源：每经记者 陈梦妤 摄
只能选择降价
2023年12月14日，北京购房政策再次迎来较大调整优化，首套房首付比例统一降至30%，二套房首付比例最低为40%。
据中指研究院数据，在2023年12月楼市新政发布后的半个月里，北京二手房成交7557套，日均成交444套，较新政发布前当月的日均成交套数增长23.5%。步入2024年，根据北京市住建委官网数据统计，截至1月30日，1月北京二手房网签11692套，和去年1月份同期相比上涨53.4%。
不过从李旭的直观感受来看，楼市调控政策的边际效应在递减，首付比例降低政策发布后，市场反响效果不如9月时发布的“认房不认贷”，这直观反映在了其挂牌出售的房源带看量上。
“去年9月政策发布之后几乎每天都有中介约带看，现在一周有一次就不错了，有时候一周也没有一次。”李旭表示，这中间也不断有中介主动来沟通，要求适当调低挂牌价，以增加带看量。
综合考虑之后，李旭选择了降价。
“挂牌4个月，中间调低过房价，降了30万元，后来基本没调，因为我也不是马上要用钱，心态上可能还是想先试探下市场情况。”李旭坦诚说，其实相比起来，我的房子在小区同类房源中挂牌价还是稍微偏上的。
李旭表示，调低挂牌价之后，中介的带看和有意向的客户也没有变化，大家卖房的观望情绪太重，可能还在等着更好的政策，比如首付会不会调得更低，利率会不会再降等。
据其透露，之前已经在看要置换的新房了，但卖房过程不算很顺利，暂时就搁置了。
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“房子免费送的话，有人有兴趣吗？”
“本人房子免费送，已经供了5年。”
房地产市场低迷期，不能实际居住且有高息贷款的房子，成了一些购房者的烫手山芋。
《每日经济新闻》记者注意到，近期多个城市出现了免费送房的消息，方晴便是想要免费送房的业主之一。
她告诉记者，她要送掉的房子在广东省肇庆市四会市，目前房子还在，有几个人来咨询过，如果有人有意向接手，她可以配合去做合同公证。
不过，记者在采访中获悉，这些打着免费送房旗号的房源普遍存在高息贷款。所谓的免费送房，实际上是原业主希望有人能够承担剩余的贷款，而这些房子暂由于各种原因不能实际居住或出租，或业主方不能再负担每月高额的贷款，急于将资产脱手。
这种“免费送的房子”可以接手吗？不用付首付是否真的意味着捡了个大便宜？
“利率都不知道怎么算”
方晴要送掉的这套房子位于恒福新里程小区，距离广州车程约1小时，紧邻江边、环境优美，这都是她之前决定购入的重要因素。
图为恒福新里程小区资料图，距离广州车程约1小时
谈起买房经历，方晴不无感慨：
2019年有一阵特别想买房，当时朋友说xx的房子首付只需要6万元，我们就迫不及待跑过去看了……前后就看了一次房，直接付定金。
“当时交定金，我兜里连1万块都掏不出来，还是现场打电话找朋友借的，连利率都不知道怎么算，就背上了沉重的房贷。”
不过，等到整个交易流程走下来，方晴发现所谓的低首付都是开发商的宣传噱头，她表示，最终付了差不多30万元，还找了借贷公司付了剩下的两成首付。
“2020年收楼啦，不过一直没过去，都要开车还是不大方便，上班每天来回160公里感觉也够呛。我利息年化5.97%，真的觉得是个大包袱，还扔不掉，现在还自住不了，是毛坯，要是装修的话起码要花10万元，租5年才能回本，感觉更亏了。”
对于为何免费送房选择合同公证而不是直接过户，方晴向记者解释称，之前一直没去办房产证，1月过去交税办了房产证，估计2月能下来，但房产证未满2年，交易税比较重。
方晴还为将来的接手者算了一笔账，她表示自己2019年7月开始还贷款，目前剩余46万元贷款，月供不到2500元，那边出租也能租两千多。如果5年后觉得合适就正式走流程买卖变更，如果不想要，那月供就当作房租即可，也不需要额外支付费用。
四会市中介人士黎经理向记者介绍称，目前恒福新里程新房均价约6000元/平方米，89平方米的三房两厅户型目前带活动的价格综合起来就是50万-55万元左右，直接和开发商签合同，而2019年底开盘时毛坯发售均价约8090元/平方米。
同小区一位在卖房的业主也告诉记者，她的房子是高楼层的三房两厅，目前在售价位47万元。该名业主报价与方晴的房子贷款余额相差无几。
方晴也表示，她知晓现在自己小区仍有新房在售，但对自己来说简直“割肉”了。
“房东首付彻底亏没了”
而在杭州，因为遭遇重大家庭变故，现已无力偿还贷款的王女士也想把房子出掉，中介也在尝试通过免费送房这一噱头卖房。
“森与海免费送房子了！3房2卫开发商精装修，一百多平方米。”杭州地产中介崔经理向记者介绍称，业主2021年150多万元买的这个房子，只要帮业主还清约116万元负债，就把房子给你。但业主房产证没有办出来，现在已经无力偿还月供。
王女士因无力偿还贷款也想把房子出掉，图为债务示意图
“106万元是房贷，还有6万块钱车位贷，加上要缴纳契税和物业维修基金等，全部算下来差不多约116万元，过户的话还要交税，落地成本应该是在126万元左右。”崔经理告诉记者，相比同户型140万元左右市场价，这房子要便宜很多。
“这个价格，房东首付彻底亏没了。”崔经理表示。
在回应记者提出的业主方是否有其他债务纠纷，以及办证过程中被查封等问题时，崔经理表示，交易过程中如果真被查封，监管账户会把钱退还的，“这个我们会把控好”。
需多方核实
“确实当时太冲动了，就一直念叨着想买，下次一定多看几个月。”方晴虽然多次强调自己冲动买房，但对于免费送房这一行为，她始终非常坦诚，“如果有预算，其实买新房更好，总价也贵不了多少”。
对于免费送房，业内人士表达了不同看法，有资深地产人士告诉记者，这个免费送房，把贷款给到接手者，可是剩余贷款同小区在卖的房源房价相比，价格差不多的话并不划算。
北京金诉律师事务所主任律师王玉臣在接受每经记者采访时表示，这些业主是否真的低价出手，购房者还需要多方核实，有些不乏宣传噱头。这种交易看起来似乎比正常市场价格要低，实际上风险也会增加不少。
王玉臣表示，比如房东资金比较紧张，可能会涉及债务问题，严重的甚至可能被起诉或被强制执行。而名下的房子在过户之前可能被查封或抵押，导致买房人过不了户，甚至可能钱房两空。此外，如果本身属于不能正常买卖的房子，买卖合同的效力可能就存在问题。
律师提醒购房者一定要注意核实房子本身的具体情况，图为房屋示意图
王玉臣强调，购房者一定要注意核实房子本身的具体情况，比如是否可以立即办理网签，如果不能，大概率属于有问题的房子，比如是否存在抵押查封等情况。
其次，还需要核实房主的基本情况，如果已经被诉或被执行，房子即使目前还没有被查封，也随时可能会被查封。另外，如果涉及带押过户，要注意带押过户流程本身比较繁杂，也存在一定风险，要提前找当地相关部门和银行沟通清楚每一个流程和细节。
（文中方晴为化名）
