新盘绝密户型图get~天河智慧城即将上演“三国杀”！

最近天河东部好热闹啊，既有联投文津府、中建天河精诚壹号、华润天河润府等新盘开放，又有珠江花城、天河壹品等红盘加推新品。

除了这些已经和大家见面的项目之外，最近KK还挖到了广州城投天禧的产品猛料，项目前身就是今年3月成交的天河智慧城027、028地块。

△广州城投天禧项目动工仪式现场

加上已开放的中建天河精诚壹号，以及即将在月底出让的广汕二路地块，天河智慧城板块即将迎来新盘“三国杀”。

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产品主打刚改、改善

广州城投天禧，位于天河华观路、大观中路交汇处，总占地约7万㎡，总计容建面近28万㎡，包含商品住宅、商业商务、人才住宅等。

楼盘在设计时花了点心思，比如靠华观路一侧为商业+高层商办，靠大观中路一侧为3栋48层人才住宅，让商品住宅、配套幼儿园最大限度远离主干道。

总共8栋商品住宅，6栋集中在027地块，2栋在028地块，都是30-32层的高层，从建筑轮廓来看大部分户型都是东南、西南、正南，个别户型为东北向。

据项目工程招标公告，027地块产品主要有建面约105-130-140-160-180㎡户型，028地块预计为建面约105-120-140户型，主打刚改、改善。

KK搞到其中的建面约105㎡、135㎡、160㎡户型图，后续可能会因应容积率计算新规作优化调整，但大致格局应该也差不多，可以先看为敬。

△项目规划鸟瞰示意图

建面约105㎡户型，应该是舒适三房，可变四房的设计。

总体来看，属于传统直厅格局，其中一个次卧放置在入户玄关旁，动区为LDKB一体化，使用起来会感觉比较阔落，客厅也可分隔多一个书房出来，看怎么取舍。

两个主次卧+大客厅都是同向大面积采光，主卧3面飘窗+270°视野，舒适度不低。

△建面约105㎡户型图（仅供参考）

建面约135㎡户型，配有独立转角玄关，避免开门直面室内，保证私密性。入户右手公卫、左手灵动空间，用作客房可以错开与主人家的动线。

同样是LDKB一体化，但整个空间改成对流，舒适度有提升。其余3个房间做了2个套房，其中主卧仍然多面飘窗+可设置步入式衣帽间。

△建面约135㎡户型图（仅供参考）

建面约160㎡户型，大平层的设计，进门就是大方厅。

虽然没有具体尺寸数据，但从户型图目测整个动区的空间应该不小，分分钟有可能相当于一套刚需小户型的面积，等样板间出来应该会很震撼。

△建面约160㎡户型图（仅供参考）

大方厅+4卧室全朝阳，不用担心采光问题。同样双套房，但客套与其余3房分离，可作为三代同堂家庭的长辈房，和年轻人各有独立空间。

这里还要说说公卫，洗手台外置，淋浴间、马桶区也分别独立设置，可提高使用效率。主套多飘窗采光+独立衣帽间，浴室还可安排浴缸。

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越来越旺丁的天河智慧城

话又说回来，在天河智慧城做刚改、改善产品，市场接受度会如何？可以从以下几个方面分析。

一是交通，项目周边有华观路、大观中路，自驾可接驳环城高速、广园快速、科韵路、中山大道等。

使用公共交通的，约900米步程有21号线天河智慧城站，不算近，但用“电鸡”接驳很方便。

二是教育生活配套，除了自身配套的商业、幼儿园之外，旁边的万科云城也配套有万科广场等商业，餐饮、影院等都有，人气很旺。

另外是该板块的教育配套，可能大家会觉得基本就是“小透明”，但其实也不然。

目前，天河智慧城片区内，清华附中湾区学校二期、天河外国语学校智慧城校区都在建设中。

前者为规模108班的十二年一贯制学校，后者则为完全高中，预计2024年7月底完成竣工验收。

三是产业，天河智慧城重点发展物联网、云计算、电子商务、信息服务等智慧产业，进驻高净值人士居多。

光是项目附近的天河软件园一带，就落户了网易总部、京华信息科技、中国电信亚太信息引擎、广州建筑产业研究院、太平洋网络、中国移动南方基地等，有就近置业的需求。

△天河软件园周边航拍 @楼市前线 摄

再加上，过去一段时间，智慧城板块入市的以公寓等商业性质产品居多，住宅项目较少，所以新盘如果在拿捏好定价策略，而又在产品上做好文章，不会缺流量的。

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即将形成新盘"三国杀"格局

虽然说，广州城投在3月拿下项目地块时，折合楼面地价仅21805元/㎡，这水平不算高，看似产品定价有较大的操作空间。

但考虑到项目除去商业商务、人才住宅物业之后，可售商品住宅占比不足一半，实际开发成本要高一些。

△项目地块已有器械进场施工

最终产品定价，估计还是得参照周边项目。

地段、体量都更接近的，应该是刚开放售楼部不久的中建天河精诚壹号，预计均价约6万/㎡。

△中建天河精诚壹号

楼盘目前已经开放了建面约118-89-78㎡三个样板间，它的谍照我们也都拍回来了。

先上一张118㎡样板间阳台景观的图片给大家，馋一下~

建面约118㎡的4+1房，不仅客厅正对东大湖，3个卧室也均是全湖景。都说房子的价值一半是窗外的风景，楼盘这景观和生态，妥妥滴加分项。

当然，销售人员表示，预计望湖单位单价会去到6.3万-6.5万元/㎡。

单位实用率据称达到100%，如果家中不需要有5个卧室的话，主人房这种卧室+书房+独立卫浴的设计很讨喜，满足成年人的所有需求。

△中建天河精诚壹号样板间实拍

除了天禧、精诚壹号两大新盘之外，智慧城还有新宅地补充，即位于广汕二路的AT0305231地块，计划9月27日出让，起拍楼面价29180元/㎡。

地块距离6号线高塘石站约700米步程，东侧600米左右为在建的机场第二高速出入匝道，交通不会不方便。

该地块占地约5.87万㎡，计容建面近14.7万㎡，背靠自然山体，有打造成中型生态品质社区的条件。

别看地块周边面貌以城中村为主，地块成功出让并转化项目后，它将会是天河智慧城（天河科技园、天河软件园、天河人才港）距离最近的住宅楼盘之一。

△天河智慧城 @楼市前线 摄

如果在产品定位方面能和城投天禧、精诚壹号错开，天河智慧城3大新盘还不至于正面刚，还能各自分得一口肉汤。