这三个错误，让宁波房东损失惨重

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不知不觉，老司机今年已经为近200个房东提供了价格方案。能受到这么多房东的信任，我骄傲。

来找老司机的，大多是房子卖了很久，又想尽快出货的房东，他们有的甚至在2021年就挂牌了，到现在还没卖掉。

这期间房价下跌带来的损失，恐怕接近于30%。一套300万的房子，差不多快100万跌没了。

还不包括两年来损失的利息。

在分析了大量的案例之后我们发现，房东在定价时，常会犯以下三种错误。

第一，参照平均价挂牌。许多房东会在挂牌之前上网去搜一下同小区的价格，然后根据自己房子的情况，确定一个挂牌价，大多都是以平均价为参照的。

参照平均价不会吃亏，这是房东的普遍心态，有些傲娇一点的房东还会觉得自己的房子好，挂得比平均价高。

但这是个悲剧性的错误。对大多数房源来说，参照平均价挂牌，都是没有意义的。不要说现在卖不掉，两三年以后可能还是卖不掉。

老司机一再强调二手房已经是一个买方市场，明显供过于求，以现在的挂牌量，就算一套都不增加，两年也卖不完。

现在的成交非常明确，就是集中在价格的头部，要么是全小区最便宜的，要么是同类型房源中，性价比最高的。

满足不了这几个要求，要想成交就得靠烧香了，菩萨保佑来个钱多人傻的，不比价就把你的房子买走了。

老司机正试着为房东免费推广，但要求是价格要居于头部，不在头部我推了白费力气，客户还认为老司机在卖高价。

符合条件又希望老司机帮忙推广的，点击文末图片联系我。

第二，留下巨大的还价空间。很多时候，老司机告诉房东价格太高了，这样没有效果，房东往往回我一句:

有客户可以谈。

问题是你挂那么高，哪有客户跟你谈呢？

挂牌价应该比成交价高多少？很多房东都心里没底，有人认为多留一点空间给客户还价比较好，这是典型的自作聪明。

贝壳对于挂牌价有一个内部要求，一般情况下不能超过成交价的5%，比如一套房子卖300万，挂牌价要控制在315万之内。

控制挂牌价的目的，是为了更高效的获得客户，挂牌价就像钓鱼的诱饵，诱饵没有诱惑力，哪有鱼儿上钩？

以前，很多中介故意用假房源来钓客，这些假房源的价格故意标得很低，等客户上钩了，又告诉他们房子刚刚已经卖掉了。

通过诱饵拿到客户联系方式，中介就有机会向他推荐别的房源，最终转化为成交。

假房源虽然可以钓到客户，但也在透支中介的信誉，败坏行业名声，贝壳来了之后，现在假房源少多了，但也仍然还有。很多时候，这些假房源还会误导客户，让他们误以为房子已经卖的这么便宜了。

有房东说，我挂低了，客户还要大刀砍怎么办？这是杞人忧天，客户并不是因为砍得多才买，而是看最终的价格低才买的。

如果你挂得足够低，一口价都会有人要。

第三，对于交易费用斤斤计较。一些房东找老司机挂牌，第一句话就问中介费收多少，仿佛中介费成了他们卖房最看重的事。

宁波现在的行情是房东1%，为这1%而耽误剩下的99%，不是舍本逐末了么？

以前宁波房东是不付中介费的，但那是卖方时代，中介追着房东卖；现在是买方时代了，情况反过来了，是房东追着中介卖了。

宁波有10万多套房子，你不付中介费，中介为什么要给你服务，他没房子卖么？

有些房东耍小聪明，设定一个到手价，超过到手价就付中介费，没有超出就不付。

这种设计貌似能够激励中介卖得高一点，但其实效果很差。价格是靠双方谈出来的，让中介为你的房价负责，性质就变了。

总有房东担心被中介压价，拜托，中介做的是拉近价格差距，一边降一点，一边加一点，以期最终能成交。

客户还担心中介抬价呢，大家都不傻，在这个房价透明的时代，哪有那么容易被操纵。

所以，房东把中介费和房价挂起钩来是很愚蠢的。中介由于担心收不到中介费，在谈判时往往会和房东形成利益同盟，虽然价格守住了，但客户跑了。

别忘了市场严重供过于求，对客户来说，便宜的选择多的是，其他板块其他小区都可以比较，你的房子并非不可替代。

另外，更要命的是，因为房东没有明确承诺付中介费，中介会把该房源排在相对靠后的位置，那些答应付费的房源，有些还是双倍付费的房源，会被中介优先推荐。

房子多留一个月，损失已经不止那点中介费了。

对于房东，老司机有两项服务。

其一称为“”，定价1680元，这是我们为房东提供的书面建议报告，其核心是定价策略。除此之外，报告还包括品相优化建议，销售渠道建议，核心卖点提炼等。（点击文末图片了解详情）

今年我们已经累计服务了约200位房东，反响良好。

我知道肯定有人会问，付了钱保证能卖掉吗？保证不了！咨询的本质是提供专业建议，不是给你包销。

其二是房源推广，这项服务刚推出来，还在试行。目的是利用老司机平台的流量，为有价格优势的房源寻找客户，同时也是为找房的客户推荐高性价比的房源。

推广是免费的，但要求价格处于领先位置，综合性价比则要绝对领先。我们会对房子做简单的评估，符合要求才能获得免费推广资格。（点文末图片进去加老司机微信）

最后，不要有白嫖老司机的想法，这样的房东我碰到不少，上来就问我建议卖多少钱。

我建议可以，但是要收费，就是前面说到的“”。

给出一个相对精准的定价建议，需要花很多的时间去查数据，做统计，还得分析你这套房子的情况，这都是成本。

有房东说不用那么复杂，大概说一下好了，抱歉，老司机这里没有大概，你要大概，建议去问中介，最好多问几个，就知道个大概了。

老司机不会给一个大概价格，一分钱好处没捞着，反而砸了自己的招牌。

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