一季度全国新开34个mall，非标商业赢了

来源|赢商网（ID：winshang）

作者|周彩云

图片来源|除特别注明外，均来自项目官方

2024年第一季度收官，商业地产市场呈现出多元的发展趋势，一边是假期人从众般蜂拥的客流，一边是购物中心新开业量持续收缩，以及各类形态商业项目遍地开花。

一季度开业项目34个

存量改造项目显著提升

据赢商大数据，2024年第一季度（1-3月）全国开业购物中心34个，商业总体量约284万平方米。同比2023年一季度，数量、体量双双均下跌近三成。

从一季度各个月的开业量看，1月是每年的开业高峰，2月、3月是开业低谷，这一趋势基本上保持不变。今年1月开出31个项目，2月恰逢春节假期，仅1个项目，3月开业2个项目。

‍数据说明： 1、统计范围为全国368个城市（不含港澳台）管辖行政区内，商业建筑面积3万方及以上的购物中心、独立百货； 2、统计时间截止至2024年4月8日）

值得注意的是，一季度多个项目延期开业，对比今年1月初统计的2024年拟开业项目数据，原计划1-3月开业的项目共44个，当前已有超2成延期。

同时，一季度开业项目中存量改造项目占比显著提升，占比由往期的15%以下飙升至20%以上，其中数量占比高达20.59%，体量占比更是达到36.30%。

今年一季度开业量同比再现大幅收缩，有市场观望情绪的影响，更是商业地产市场自我调节的结果。由一季度开业数据可以看到，商业地产市场进入的新局面——市场结构调整，购物中心新增量下行，存量改造项目日益增多、商业项目形态越发多元化。

华北区占比步步提升

北京跻身城市开业量榜首

在新开业项目大区分布中，华东区的榜首地位经久不变，常居第二位的华南区，地位偶有动摇。今年一季度华北区与华南区新开业项目数量并肩，均为7个，但体量上华北区超出华南区近20万平方米，达到61万平方米。其实自去年以来，华北区新开业量明显活跃，占比步步提升。

城市方面，北京一城贡献了4个项目，跻身城市开业量榜首。4个项目分别为：北京北辰荟、北京采育绿地缤纷荟、北京京盛时代购物中心、北京顶层华夏荟，不过均为5万平方米以下的小体量社区型商业。此外，南京迎来2个项目开业，分别为南京IFC、南京Vanli巧刻广场，前者也是1季度开业的焦点项目。其余城市开业量均为1个项目。

商业项目形态多元化：

不止购物中心

还有更多特色商业

商业项目形态越来越不拘泥于购物中心，在购物中心之外的一批商业项目不可忽视。在上述统计数据（≥3万㎡购物中心、独立百货）的项目类型之外，一季度还有近10个特色商业迎来开业，有街区、非标、文旅等多种商业形态，此外还有多个3万平方米以下的小MALL。

北京三里屯慢行友好街区、苏州观前街·开元里、贵阳云岩太平、武汉保元里、哈尔滨城屿in象（金鼎文化广场原关东古巷和山水书城区域）均为历史文化街区更新项目，以延续老街人文风貌、城市文化特色为主。

盐城乐库1968为原肉联厂改造的3.8万平方米冰雪时尚运动主题街区，同时承载了盐城工业文化记忆。

厦门宝嘉CCPARK，融“文、商、旅”于一体，是厦门曾厝垵全新文化地标。

上海临港城市书香，是由6栋错落有致的石库门建筑组合成的开放式商业街区。

广州未来城是地下商业街，由广州昔日最火爆的网红打卡地——潮流前线改造。

存量改造：

大体量老商场焕新

国资物业加速盘活

一季度共7个存量改造购物中心，1月份占4个，2月、3月总共新开业的3个项目全部为存量改造项目。从改造性质看，主要是老旧商场改造升级，另外也有烂尾项目盘活，即石家庄北国未来城。

这批改造项目，一个显著的特点是体量大，3个体量在20万+平方米以上（武汉中商世界里销品茂22.35万㎡、沈阳SUPER时尚奥莱25万㎡、石家庄北国未来城22.9万㎡）；1个10万+平方米（重庆忠县万达广场，13.6万平方米）。

另一个看点是，存量改造项目以国有资产为主。武汉中商世界里销品茂、重庆忠县万达广场、天津泰达荟-京东mall、石家庄北国未来城均为国企/央企物业。国央企是我国第一批开发经营商场的企业，手中商业物业规模庞大，且因物业开发经营时间较长，目前已经大规模进入大改造时期。

另外，国企改革深化叠加城市更新浪潮，全国积极推进国有资产盘活，过去长期闲置的物业、老厂房逐渐被“唤醒”并改造成商业投入市场；而老旧商业街区更新加速，重新注入商业内容。该类型物业多数是以历史文化街区、非标项目、商业街及其他形式呈现，诸如苏州观前街·开元里、贵阳云岩太平路、北京三里屯慢行友好街区、武汉保元里、广州未来城（原流行前线）、盐城乐库1968（原肉联厂）等等项目。这些类型物业将是存量改造项目的重要角色之一。

抛开规模看运营

挖掘一季度优秀新项目

当商业开始重运营，我们抛开规模不谈，且看一季度新开业的项目，有哪些值得借鉴学习。我们选取了新鸿基高端商业-南京ifc商场、大体量存量改造项目代表-武汉中商世界里销品茂、新产品线项目&城市中心公园MALL-深圳前海壹方汇、创新特色街区-上海临港城市书香、爆火的文旅商业-厦门宝嘉CCPARK、下沉市场商业典范-宝鸡荟萃·阳光天地等进行一一详细解读。

//南京ifc商场：ifc南京首秀，南京第二座奢侈品购物中心

南京ifc商场1月3日试营业，是新鸿基在南京打造的首个ifc商场，也是河西商圈首个高端商业，南京第二个奢侈品购物中心。

南京ifc位于河西CBD核心位置，与地铁2号线和10号线换乘站元通站无缝连接，楼面面积约10万平方米，共九层,含地下2层停车场，共设逾1000个停车位。

项目以高端时尚为定位，高奢气质来自华丽的品牌阵容，约168家高端品牌旗舰店汇聚于此，其中三成品牌首次进驻南京。包括重奢品牌Chanel、LV、Gucci、Dior、Prada、Valentino、Moncler、Fendi等，其中Chanel、LV、Gucci均为双层门店；奢华珠宝首饰品牌VanCleef&Arpels、Cartier、Bulgari、Tiffany&Co.、Chaumet、DeBeers、Mikimoto，以及高化品牌ChanelBeaute、LaMer、EsteeLauder、Lancome、赫莲娜、娇兰等。

项目在空间和设计方面也别具匠心，香槟色与雅白色，加上柔和的灯光设计，打造出低调奢华感，30米高玻璃大堂、镂空艺术雕刻天顶、360度无边际江河景带来独特的感官体验，地面西式花园呈现艺术主题装置及多元化社交主题乐园、L4空中花园为绿色休憩空间，将商业与自然、艺术巧妙融合。

//武汉中商世界里销品茂：华中第一个超级MALL焕新为“潮派社交新主场”

17年前，22.35万平方米的武汉销品茂购物中心华丽亮相，一举成为华中地区第一个超级商业综合体，惊艳华中。如今脱胎换骨，更名武汉中商世界里销品茂，重新打造“潮派社交新主场”，再次成为城市的焦点。

中商世界里销品茂的改造亮点颇多。在硬件场景方面，重新改造外立面、调整动线、灯光等，打造了四大特色中庭，主中庭设有夸四层的大型冰屏、网红玻璃连桥、通透的玻璃天幕、全场绿植环绕，生机盎然，营造出自然的轻松自在感。

图片来源：羿天设计

在负一层设计了主题街区，并彻底实现商场与地铁的无缝衔接，大幅提高地铁客流的触达性。

此外，项目还在停车场方面大刀阔斧，取消大部分地面停车位，新建停车大楼，将停车位从900个增加至1700个，停车楼与主楼层层无缝衔接停车楼，形成高可达性、双纽型回环商业动线。

在品牌上“创新+升级+迭代”，融合了居然之家“大家居+大消费”的发展策略，以娱乐、体验为突破口，自营首店IP，引入华中地区首家全互动式空中室内海洋馆--空中海洋馆、室内运动主题乐园---极动公园，以及服饰潮流、高端新能源汽车、网红餐饮等品牌。

//深圳前海壹方汇：“城市中心公园MALL”

深圳前海壹方汇，是鸿荣源壹方商置“壹方汇”产品线的首秀项目，位于深圳前海桂湾国际金融城核心要地，5号线桂湾地铁上盖。项目毗邻桂湾公园、前海演艺公园、前海石公园，结合周边生态优势，打造了一座8万平方米的“城市中心公园MALL”，以开放式街区的形态呈现。

项目通过跨界廊桥无缝连接桂湾公园，将商场与公园巧妙融合；通过退台式露台、户外广场“湾心庭院”、屋顶露台、下沉广场等打造公共休憩空间，营造出满满的松弛感。商场内部，中庭垂直分布的立体数字装置，开业期间展出了著名新媒体艺术家曹雨西的艺术作品——《花粉像素》、《四时比邻》，视觉体验感极强。

前海壹方汇集合超130家品牌，超50家区域首店，着重突出休闲与生活生态，引入户外生活方式集合店wild now、骑行品牌SRAM全国首家体验中心、新式咖啡品牌地球森林、户外装备品牌Naturehike挪客、解压潮玩品牌UHOU、大昌行船舶DCH BOATS、音乐生活方式品牌超级黑胶工厂、新天影院全国首家观影美学概念店等，以及美涳SPA、岸普拉提PRO、花梨生、I’Luxury青奢、DCH BOATS、乐刻私教馆等休闲娱乐品牌。

//上海临港城市书香：开放式商业街区、石库门特色建筑

“爱琴海·城市书香”是爱琴海集团旗下主力产品线之一，价值定位为“这才是生活“，以“没什么不可以”的规划打造及运营理念，通过业态、空间和运营有机交互，形成“3+X”充满多元及无限可能性的商业空间产品体系。其中“3”是指文化旅游街区、都市生活街区、邻里花园街区，“X”是指定制化开放式主题型商业空间。

上海临港城市书香是上海临港爱琴海项目的街区部分，建筑面积2.9万平方米，由6栋错落有致的独栋建筑组成，设计上汲取了海派文化元素，以石库门建筑风格呈现，拱门设计，配以大面积透明玻璃和金属门框，将复古与现代时尚融合得恰到好处，建筑本身成为一大独特风景线。

上海临港城市书香定位“临港一站式消费空间”，业态涵盖异国料理、网红餐饮、家居美学、生活精品、亲子娱乐、运动健身等200余家多元品牌组合，致力于打造从“目的性购物”向“惊喜化体验”升级的社交新聚场，构筑全方位的临港“欢聚生活”新地标。

//厦门宝嘉CCPARK：厦门曾厝垵文旅新地标、打造沉浸式影视小镇

厦门宝嘉CCPARK，是厦门曾厝垵全新文化地标。项目集合潮流艺术街区、小城春秋沉浸式影视小镇、厦门滨海凯悦尚萃酒店创新业态，融“文、商、旅”于一体，打造厦门市沉浸式商业综合体。

项目1月1日开街，二次元cos互动巡游、潮趣青年局、主题市集、百乐门音乐快闪等众多现象级潮流文化活动将现场人气引爆，开街期间街区总客流突破10w+,全平台累积曝光200w+。

位于B1层的小城春秋，打造为20000㎡沉浸式影视小镇，场景+体验值拉满，是项目最出圈的网红打卡地。小城春秋复现了30年代的老厦门景象，绚丽的霓虹灯下，商号林立、商品琳琅满目。年代感厦门电话公司、德律风电话公司、新建成百货、捷克百货等商行、法商工矿银行、葡萄牙安达银行等、利隆酒家、华南制革厂、东方冰工厂、鼓浪屿海滨饭店、厦门旅社……每一个都是厦门的历史记忆。此外，这里还有游戏厅、剧本杀、魔术秀、照相馆等形式多样的沉浸式体验场馆，以及各种特色美食，如炸串、臭豆腐、猪肉脯等。

项目1F层规划为艺术潮流街区，引入了小城中古美术、无畏艺术、罗森便利店，以及一众人气餐饮品牌，如星巴克、LAVAZZA、奈雪、且是新茶、霸王茶姬、红鼻显、杨廷记、傲掌门、一肴、阿季海鲜、阿秋牛排、阿季烧酒等。

2F、3F主要为餐饮店，入驻品牌为八合里牛肉火锅、冯校长火锅、东屿南、厦南洋里。

//宝鸡荟萃·阳光天地：“体验式商业公园”，下沉市场商业典范

位于商业四线城市的宝鸡荟萃·阳光天地，无疑是下沉市场商业的典范。宝鸡荟萃·阳光天地商业建筑面积12万㎡，车位数量1200余个。定位打造“区域全客层购物休闲中心”，是宝鸡业态规划全、体量最大的时尚购物中心。

项目以生态、艺术、社交三大设计理念，沉浸式设计3000㎡垂落式雨林空间，360°大台阶环形秀场并在场馆内设置了西北最大、数量最多的水系景观。以“体验式商业公园”为内核，打造轻松舒适、休闲自然的商业场所。

业态方面，融合了零售、餐饮、娱乐、儿童、生活服务等，引入宝鸡当地最具影响力的老实人超市、横店电影城旗舰店等两大主力店，以及魔方KTV宝鸡首店、鹿岛生活宝鸡首店、宝鸡首家星巴克宠物友好店、卡通尼乐园棒恰恰欢乐屋及卡通尼电玩双首店、百事运动宝鸡首店等百余家品牌，全场首进、旗舰店及特色店品牌占比达30%以上。

图片来源说明：图表为赢商网制作，摄影图除特别说明外，均来自项目官方

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