古城核心宅地曝光，2024年的姑苏区有哪些期待？

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2023年，姑苏区土地市场久违的火热了起来。

9宗优质涉宅用地的出让，达达前三年的供地量总和，甚至不乏已经断供许久的南门、金门、沧浪新城板块。

时至2024年，新区狮山、园区双湖均已有核心低密宅地出让，而作为“一核四城”中“一核”的姑苏区，今年还有多少期待呢？

近期，2024年度第一批拟出让地块清单出炉，其中姑苏区就曝出了8宗低密涉宅用地，今天我们就来一起盘一盘~

古城大事件 四宗核心低密好地将出让

关注度最高的应该就是4宗容积率仅0.6的涉宅用地了。

姑苏古城低密别墅来了！

一

北园路上新“王”来了？

2024-TC-1地块即北园路1号地块，地块位属姑苏区古城4号街坊，占地面积6公顷，是今年姑苏区拟出让8宗地块中面积最大的一宗。

地块位于姑苏古城的东北角，轨交6号线在建，交通相当便利；平江路街区、观前街商圈等更是举步即达。

更重要的是北园路上的生活环境，拙政园、狮子林、耦园、东园.....几乎占姑苏园林半壁江山，按照此前苏州市规划局发布的城市设计公示方案，在古城东北，将以拙政园、苏州博物馆、狮子林为旅游核心，结合平江路，形成世界级旅游目的地。

再看地块周边的住宅项目，晋和水巷、拙政别墅、润园、北园府、拙政江南......都是姑苏千万级的顶豪别墅产品，其在二手房市场上成交价格一直相当坚挺。

值得一提的是北园路片区的拙政江南，也是当前姑苏区楼面地价的保持者，2018年由中铁建以43167元/㎡的楼面价竞得，溢价率43.89%。

而待到2024-TC-1地块出让，未来姑苏区的新地王能否再次在北园路上诞生，同样颇具看点。

二

“观前街、干将路、观前街” 字字万金

2024-TC-2地块与2024-TC-3地块均位于苏州古城25号街坊，地处人民路与干将路交叉口，临近观前街商圈。

2024-TC-2地块，面积0.12公顷，即原苏州印刷厂地块。

2024-TC-3地块，面积1.9公顷，即原二中地块。

“干将路、人民路、观前街旁”这些地段的描述，就已经是对这两宗地块最好的注解了。

这里才是不少老苏州眼中真正的市中心，对于有姑苏情怀的客户，不仅是地段带来的配套优势，古城核心的建筑、街巷、环境、文化内涵等都是吸引他们的标签，其含金量甚至更高于2024-TC-1地块。

相信已经有不少“苏州老钱”开始期待了。

三

十全街上也迎上新

古城49号街坊此次也公布了1宗位于网师园南侧的住宅地块，就在天薇巷西、大树头巷北，属于十全街板块。

其也处于古城核心区，距离轨交4号线、5号线距离都不远，未来出行便利。教育资源更是相当优秀，附近有苏州第十中学、沧浪实验小学、振华中学、姑苏区实验小学等。

护城河内14.2平方公里的古城片区，承载着苏州历史文脉，也是无法复制、不可再生的文化遗产。

在古城保护的基础上进行城市更新，姑苏区正探索以街坊为单位的绣花式城市更新模式，所以这四宗低密宅地的供应也是相当珍贵的。

2024年，我们或就将见证这四宗古城核心宅地的出让，也期待着房企能打造出既能有产品力上创新，又能与古城风貌、内涵相契合的真别墅产品。

护城河外 多个板块均有上新

除了古城四宗低密宅地，沧浪新城、金阊新城、金门等板块也都有补仓。

一

金门新增两宗低密宅地

2024-GS-1地块，占地4.37公顷，容积率1.64，位于金门路北、馨鸿路东。

2024-GS-2地块，占地0.53公顷，容积率1.2，位于金门路北、桐泾北路西。

两宗地块的位置都很不错，就在保利姑苏瑧悦旁。

交通方面，地块距地铁1号线桐泾北路站约800m，距2号线石路约1.4公里。

商业方面，地块近石路商圈，还可通过地铁直达山塘街、观前街等。

周边还有苏州第五中学、金阊实小、金阊外国语等教育资源。

金门板块此前就已断供多年，直到今年保利姑苏瑧悦项目入市，板块改善需求才得以释放。

保利发展在古城保护区中的西留园片区打造了全新保利“悦字系”作品——保利姑苏瑧悦。

△保利姑苏瑧悦 效果图

自示范区公开以来，保利·姑苏瑧悦打造的现代东方建筑与古城气质交相辉映，完美融合土地文化，不仅让金门路城市界面焕然一新，更加革新了姑苏人居生活，人气一直居高不下。

其于古城核心打造6-10层洋房，展现出更低密、更高的舒适度、私密性、得房率以及更纯粹的圈层。

户型打造上，保利姑苏瑧悦打造建面约143㎡，160㎡，180㎡户型，皆是四房设计，可以说非常“高阶、纯粹”，满足了姑苏高端改善人士需求的仪式感、尺度感、私密感等。

△保利姑苏瑧悦 样板间

项目装修标准也给人一种高级感：大金中央空调、兰舍新风、菲斯曼地暖三大件齐备。厨房不仅油烟机、灶具、洗碗机配齐，还配备了美国滨特尔的净水器；主卫选用德国唯宝浴缸、高仪的花洒......(最终以实际交付为准)

社区打造上，项目区别古城传统中式建筑，以现代设计语言来表达传统姑苏意境：极简流线勾勒的现代化立面，焕新古城城市界面；五进制归家礼序，仪式感和尊荣感尽显；高定制的社区景观，打造全龄生活场......既有姑苏之韵，又有国际风范。

总的来看，稳健的房企、强大的地段、纯粹的圈层，多方生活场景，保利姑苏瑧悦都为苏州高净值人群的选择，提供了清晰而明确的答案。

二

金阊新城、沧浪新城得到补仓

此外，沧浪新城、金阊新城也均得到补仓。

其中金阊新城同样断供多年。

作为苏州最早一批建设的新城，因其在城市资源配套方面与姑苏其他板块、新城之间存在一定差距，加之板块缺乏新房供应，所以在近年的楼市中一直没有什么存在感。

不过在价格上，板块的确称得上是姑苏区洼地。板块热门的二手房小区成交均价基本都是2万元/㎡以下，如南山金城1958、中海御景湾通过以价换量，在一季度也卖得不错。

在今年1月，金阊新城就通过规划调整，新增了2宗住宅用地，但由于板块自身的城市界面、资源配套等因素，未来项目入市后能否获得市场认可，仍需进一步观察。

我们一直说，区域价值决定房产价值。姑苏区永远是苏州的核心，其楼市成交量价也一直较为坚挺。

2023年的姑苏区，优质地块频出，新房房价“破5”，产品迎来进阶......从长期来看，姑苏区无论是狭义库存（取证）或是广义库存的去化周期，在六大区中市场都是健康的。

伴随城市更新、土地规划调整，这批更加低密，地段“含金量”更高的涉宅用地出让，2024年，以及未来姑苏区楼市也将会有更大的爆发力！

而作为苏州永远的“一核”，城市价值不断进阶的姑苏区也值得更优质的人居产品来匹配。

本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考

引用数据及观点请注明来源：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）

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