保利在福州的第二个盘，坑了不少购房者，藏在森林里的西江林语

从今天的格局去看福州的房地产的发展，保利已然成为三足鼎立的其中一个。作为央企，保利2022年已经成功在福州脱颖而出，不仅有东二环的布局，还有荆溪板块的刚需，从品质上提升了福州人民的居住环境。

继香槟国际之后，保利在福州的第二个楼盘，位于金辉淮安国际住宅区，这里经过多年的发展，依然处于要啥缺啥的状态，特别是2015年买入西江林语的购房者们，今天真的是叫天天不应，叫地地不灵的状态，眼睁睁的看着房价一步步的往下跌。

淮安，一个被吐槽之地

金山的最西面，这个小岛把闽江分割开来，形成了一条支流乌龙江，从地理的角度上看，它具有不可磨灭的功劳，但它却因此被定义为发展最没有潜力的板块。

两面环江，几乎每栋楼都有江景的效果，金辉集团曾经对淮安定义为新的富人区，不仅有半山腰的独栋别墅，更有价值大几千万，甚至上亿的独栋私家定制别墅。虽然我没有亲眼看到定制别墅，但是传闻里头住着的都是达官显贵。

淮安的环境谁都没话说，除了空气清新，景色怡人之外，这里作为居住区，确实差了点意思。教育配套一般，搭乘公交出行不便利，未来也没有地铁线路，金辉在几个楼盘之间没有做底商，所以沿街的店铺也少之又少，演变成今天的局面，导致业主生活极其不便利。

然而，后期进去的保利西江林语也未意识到这一点，竟然也不打造底商作为店面，而且还靠在山脚下，这个大盘的入住率一直提不上去。

保利西江林语优缺点

进入淮安就不得不提保利西江林语，它的产品独特，楼栋多，户数多，给以购房者很大的选择面，其打造的小面积复式楼，更是受到了广大青年的喜爱。就是这样的楼盘，很多人对它的认知并不多，因为它实在是太没流量了。

优点一、小区环境好，楼盘新

2015年以后开始陆续交付的一期，二期，三期，小区内部的环境很不错，绿化观赏性较强，配套也较为齐全，平日业主都会在家楼下散步。

优点二、东头高层，可看江景

西江林语三期东头高层，可看到闽江的江景效果，任何一个可看见的楼盘，价格都不低，然而金辉的江景房的价格较为另类，单价2万左右就能买到。

优点三、休闲生态区，养老最适合

千年淮安，依山傍水，绿荫环绕，古木林立，于闽江、乌龙江两江山谷之间，望白鹭翩飞，居静谧优雅。近千株百年古树，为保利西江林语营造出高负氧离子的自然生态环境。

缺点一、生活不便利，没有大型购物场所

小区门口均没有店面，对面的金辉淮安半岛铂郡的店面也较少，平时购物不是很方便。最近的大型超市需要到3公里外的洪山桥永辉超市。

缺点二、入住率低，小区空置率高

总户数2495户，空置率达到35%，毛坯房多，小区的人气不足，抛售的房源量大，置换率太高了。

保利西江林语市场价格分析

金辉淮安的铂宫和铂郡以及保利西江林语三个楼盘是高层建筑，也是淮安这个板块价格最低的三个楼盘。这三个楼盘的在售房源总共达到200套，这就意味着购房者进入这三个楼盘，对价格的选择空间大，作为业主挂牌的价格不够吸引人的话，连看的客户都难以找到。

西江林语在售房源57套，挂牌均价21000元/平米，最近成交房源的价格19000元/平米。2014年开盘时候的价格14000元/平米，至今已经有8年时间，现在的市场价格19000元/平米，溢价率算是福州最低的楼盘之一。

按照现在铂郡和泊宫的房源参考，西江林语虽然开盘较晚，价格也会更高一些，作为二手房后，年限相差几年并没有很大的差距，所以我个人觉得西江林语的成交价依然还会继续下滑。

主要判断依据是库存房源量与地块的发展，淮安的房源多，购房者的选择就变的很广，对价格的要求就更高；周边的发展潜力一般，没有更多的用地，商业更是受到了限制，所以很难增加更多人进入这个板块，价格也就起不来。

购房建议

购买保利西江林语最好的推荐有三点：

1、选择电梯高层；因为处于两江之间，靠着山脉，低层住宅更容易潮湿。

2、小户型的复式楼，泊宫和铂郡均没有这种复式楼户型，所以较为稀缺。

3、不要买车位，地库车位空空如也，买了车位以后要卖都很难。

我对淮安的了解还是不错的，对这板块感兴趣的购房者更多为别墅群体，单元房主要是养老的客户较多，年轻的刚需有一部分来自软件园，低总价，低单价，自住的网友也是可以考虑的，因为这里的环境真的很不错。

房产教练周小方，做客户的房产教练；

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