百万定金空跑一圈，谁来承担利息损失？

2018年前后，是青岛楼市的激情期。

自古以来，激情过后多是一地鸡毛。

这两年的青岛楼市，正处在“应激区”。

今天就来聊一枚鸡毛：

承载着赚钱梦想的一百万定金，历时8个月绕了一大圈回到购房者手中，过手的人谁也没赚到钱，反倒是因为利息争执不休，最终上了法庭。

闲着就来了解一下吧。

8个月赚了18万

2017年10月中旬，滨州人曹先生认购青岛翠湖地产有限公司（以下简称青岛翠湖）开发的“海月湾”项目，支付定金（认筹款）100万元。

2018年7月6日，青岛翠湖将100万元退还给曹先生。

退还的原因，是曹先生已经把购房资格转让给了莫女士。

为了接手曹先生的购房资格，莫女士向中介公司支付118万元，其中100万付给青岛翠湖，18万付给曹先生。

也就是说，曹先生拿出100万，8个月赚了18万。

但是很快，青岛翠湖又将100万元退给了莫女士。原因是，2018年5月7日，青岛市国土资源和房屋管理局向翠湖地产公司作出行政处罚决定书，因其未取得《商品房预售许可证》，构成违法预售，责令退还已收取的全部认筹金。

莫女士当然不干，房子买不成了，要退也应该退118万。

于是一串司法程序开始启动：中介公司将居间费退还给莫女士，曹先生将居间费退还给中介公司，曹先生向青岛翠湖追讨认筹金利息。

在这个司法链条中，曹先生追讨利息的争议最大。

因为利益也最大，或者说，彼时的利益最大。

2018年8月8日，青岛翠湖曾经发布道歉信，对违规收取的认筹金予以清退，引起很大风波。

市民李先生是2015年交的认筹金，三年过去了，房子迟迟不予交付，房价从9000元涨到近2万元，却要清退交了三年的认筹金，房子还给开发商？

难怪李先生气愤地说：这是惩罚开发商还是奖励开发商呢？

诉讼时效

法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

曹先生认为，合同无效的原因，是青岛翠湖在没有取得商品房预售许可证的情况下收取购房定金，违反了法律、行政法规的强制性规定。因此过错方是青岛翠湖，所以其应承担占用100万元定金期间相应的利息损失。

青岛翠湖则反驳称，100万元认筹款的退款时间是2018年7月6日，这也是利息相关的诉讼时效的起算时间。按照三年的诉讼时效期限计算，截止时间为2021年7月6日，但曹先生迟于2021年10月28日才向法院提起诉讼，显然已经过了诉讼时效。

法院最终支持了青岛翠湖的意见，判定曹先生的主张已过诉讼时效，不予支持。

谁的错？

如果没有诉讼时效的问题，曹先生就能追回利息了吗？

也不一定。

在本案的审理中，包括一审和二审，曹先生都对诉讼时效的问题提出了异议。

而法院的意见是：曹先生自己也承认其退款并非因为青岛翠湖未取得《商品房预售许可证》，结合其将涉案房屋更名给莫女士后办理退款的事实，因此其主张因青岛翠湖过错给其造成利息损失，事实依据不足。

法院还认为，曹先生交纳定金的行为是认购购房资格，与青岛翠湖并未建立商品房预售合同关系，双方之间也不属于《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定的合同无效的情形，其据此来主张青岛翠湖支付定金的利息损失，法律依据也不足。

也就是说，即便不存在诉讼时效的问题，曹先生追讨利息损失的主张，也面临事实和法律依据均不足的情况。

在本案的审理中，法院的判定是曹先生也存在过错：转让不具备转让条件的房屋。

依据法律规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

因此，曹先生自担利息损失也符合法律规定。

最后说一说“翠湖海月湾”这个项目。

2014年，青岛高新区聚贤桥路以东、新尚路以南一处占地11.25万平方米的项目开建，取名为“翠湖海月湾”。这块地原来是红岛街道韩家村和东风盐场搭界的地方，周围是盐场，北侧被一条海水涨潮退潮的沟渠半包围着。熟悉的人都知道，这里的地下海水非常丰富，在此建设楼盘项目需要强烈的责任心，辅之以非常仔细地施工，才有可能避免后期的诸多麻烦。

市场显然不认为“翠湖海月湾”的开发商有能力避免这些麻烦，于是进展并不顺利。2017年绿地参股，改名“绿地观澜半岛”重新对外销售。

文/李进文

编辑：肖华林