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昨天才说完华润天河润府曝光了新户型，今天华润的另一个“风头趸”又传来新消息。

华润置地长隆万博悦府销售称，随着配套学校即将公布，项目下一次加推，会再涨价。

此外，项目建面约206㎡大平层预计两周内开放板房，3号楼即将售罄，4号楼现已启动诚意登记，可享派筹99折，预计1月中旬开盘。

要知道，目前华润置地长隆万博悦府均价已在6-7万元/㎡左右，是番禺万博板块的TOP级别。

如果真的再涨价，它的天花板在哪？万博的天花板又在哪？

引人遐想。

简单回顾一下项目信息。

华润置地长隆万博悦府位于番禺万博商圈，位置那是相当的好，营销中心就设在地铁18号线南村万博站E1出口，沿着汉溪大道走，依次是项目商办用地、幼儿园+小学+中学、住宅、万象商业。更靠近住宅的地铁站是地铁3、7号线交汇站——汉溪长隆，看一下示意图会更加清晰。

整个项目住宅部分分两期开发，其中一期住宅约1627户，产品为建面约98-300㎡户型，其中建面约98㎡三房已售罄。

6月15日，项目公布案后就马上启动冻资，据销售透露，当天就有近100组客户冻资。

正式开卖至今，项目官方称1#、2#、8#已售罄，5#剩余少量天地层尾货，新加推的3#，产品为建面约123㎡四房、建面约140㎡四房。

只要现在去项目，销售都是主推3#的了，其中建面约140㎡四房只占一条梯腿，货量较少，三成首付的话，上车门槛接近260万元（价格仅供参考，以实际为准）。

而货量较多的建面约123㎡四房，中楼层单位总价在750万元左右，单价6万+，但销售称元旦过后就取消这个价格（价格仅供参考，以实际为准）。

消息称，项目配建的学校大概率是省一级名校（以实际公布为准），后期加推顺理成章涨价。

乐居君整理目前万博核心位置的几个新盘，如华发越秀·和樾府、耀胜新世界广场·耀胜尊府，均价都在6-6.2万元/㎡左右。

而华润置地长隆万博悦府均价6-7万元/㎡，本来就比周边新盘高，如果再涨价，购房者买不买单？

比较区位的话意义不大，因为这几个盘位置差不多，耀胜新世界广场·耀胜尊府甚至就在地铁3、7号线交汇站汉溪长隆上盖，业主从自家楼盘地下通道就能通往地铁站，十分方便。

但落到具体位置，项目还是有槽点的。

从下图可以看到，由于整个项目呈长条状，所以住宅部分不可避免正对汉溪大道，一定程度上有噪音、粉尘污染。

同时住宅还背靠长隆欢乐世界，官方宣称“无缝连接主题乐园的欢乐体验”，但理想很丰满，现实很骨感。

想象一下自己住的地方，如果每天都听到游客玩游戏的尖叫声、大小朋友的嬉戏打闹声，还是挺崩溃的......

一期住宅更是挨着学校，除了暑假寒假之外，业主大概每天都能听到上下课铃声、课间操、体育课等声音。

产品方面，目前3#主力产品为建面约123㎡四房、建面约140㎡四房，产品比较纯粹，主打改善客，可一步到位，具体分布梯腿如下：

建面约123㎡四房，是经典的竖厅户型，三个次卧空间做得比较均衡，大概有10个平方，而主卧约17平方。

但其中一个次卧门口正对公卫，主卧门口也没有做转角处理，门口正对客厅，隐私性不太好。

此外，在目前新规之下，这个户型的客厅显得略小。

建面约140㎡四房布局跟建面约123㎡四房大差不差，就是主卧和客厅稍大一点。

总体而言，项目户型没有作出创新，有点平平无奇。

前面也提到，货量较多的建面约123㎡四房，中楼层单位总价在750万元左右，这个价格，还有哪些选择？

同样是万博网红盘的越秀·和樾府，均价6.2万元/㎡，建面约110-196㎡四房，总价在682-1215万元之间（价格仅供参考，以实际为准）；

天河方面，奥体板块的珠江花城，在售建面约88-194㎡户型，总价在440-1300万元之间；保利天汇，在售建面约99-218㎡户型，总价约600-1650万元；天河壹品，在售建面约84-143㎡户型，总价约560-1200万元（价格仅供参考，以实际为准）。

放眼广州市区，750万元左右的价格段，涵盖刚需和改善产品，选择真不少。

但说实话，万博有自己的调性，发展潜力也不可与其它板块同日而语，就像珠江新城的汇悦台，卖7-8万元/㎡的时候，也没人能想到它会涨到20-30万元/㎡。

现在华润置地长隆万博悦府已经放话要涨价，未来它能否冲到10万+？

我们拭目以待。