划重点：
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现在买房主要属于资产优化，地段、户型、学区、圈层都可以优化。
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在前滩买新房相当于，你今天买到一个东西要100块钱，而它在市场上值150块甚至200块。上海，这就是一个神奇的地方。
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上海的楼市一直不是买不买的问题，购买力还是强的。主要是因为受各种限制，限购又限贷。
文 / 巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）
“疫情三年，涨回来只用了一周。”这是近期流传的形容上海房价的夸张说法。
但结合国家统计局数据：1月份上海新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，全国第一。
似乎开始呼应副总理在一月份强调的“房地产仍是中国的国民经济支柱产业”的发言。
过去两年时间，全国城市房价普遍滑入下跌轨道。当这一过去几十年的确定性走向崩溃时，人们五味杂陈，又爱又恨。
希望一个“居者有其屋”的时代到来，但又预感到半辈子攒的资产快速贬值，经济衰态不可避免。
如今领头羊上海房价微微抬头，悬念回归。
为此，我们跑去上海，调研了五位一线的顶尖房地产中介，他们给出了关于楼市的看法。
01 我观察到的上海楼市信号：
你抛我接，蠢蠢欲动
林一，前上海链家某区总监，现自主创业，主做港澳外籍客户，前年佣金400万元
上个礼拜（2月6日到2月12日）成交4030套二手房（注：2月13日到2月19日二手房成交量为4798套）。去年7月3日之前，每月成交量在2.5万套到3万套。每月成交量2万套是一个分水岭，市场好坏以此为界。
7月3日之后，市场最差在1.4万套。按目前进展看，上海2月成交量能突破1.8万套。
整体成交结构中：300万元以下占了60%，300万—500万的占比超20%多。2000万以上的有41套，都是好价，相当可以。
我一个客户看了半年，出手了。之前一直在犹豫，在等待最低点。今年初看了一套挂牌价2980万的房子，觉得各方面品质符合要求，认为大行情的影响因子已经到顶了，加上业主让了400万（业主有移民的打算，想尽快抛售掉，让价幅度以前不太有）。
陈阳阳，浦江佐洽地产合伙人，去年成交10多套房
银行放松了。比如，前两年1000万的房子到银行能评估600万，你只能按照600万去贷款。现在1000万的房子可以按照900万去贷款。
业主不急了。我最近一套成交的是去年12月份。客户看了三年，认为去年底是价值洼地。本来我们把他老房子——1000万的三房卖掉，买了2000万的毛坯叠加别墅，基本都按照挂牌价10%砍价。今年不好杀价，最多5%。取决于业主是否有急事。
市场不好的情况下，挂牌量比较多。市场好时挂牌反而不着急。上海业主一个特点：市场不好想马上抛掉，市场好想着多买点。
白袍翁，新锐房地产自媒体主理人
在热门项目的售楼处，没有人招待客户喝咖啡的，爱买不买。
春节过后，有售楼处就跟菜市场一样。一开始觉得是水军。到了周末不对了，朋友圈各大案场出现不同程度的拥挤，不可能所有开发商都这么干。我打电话给几个案场，他们跟我说“周末就别来凑热闹了，忙不过来”。
王愿涛，静安中介连锁品牌福人居负责人，15年从业经验
我们店旁边一个新盘，300多套房子，达到积分标准入围的有六百多，2个人抢一套房。
二手房也蠢蠢欲动。对业主来说，去年一个月没有一个人看房。现在一个礼拜五六个人看房。看房的“水客”也多起来了，他们一般不买，闲着没事儿喜欢去看看中高端的房子。
02 今后上海楼市：
抛售、资产优化长期化，网红板块藏雷
林一，前上海链家某区总监，现自主创业，主做港澳外籍客户，前年佣金400万元
豪宅中，抛售单子多。去年做过一个单子，业主是香港人，准备把上海、深圳的资产全部处理掉，现在已经移民加拿大。我下周去新加坡待几天，那边有几个客人，准备委托我帮他们处理掉内地的资产。
虽然有一拨人走了，但以上海在国际、长三角的地位，从资产配置来说，还是会有很多人涌进来，不缺购买力。
现在手上在谈的20个客户，纯买入的有3个。一个是新加坡人，有一笔收益分红带不出去，属于优化资产；一个温州服装老板，去年做抖音直播赚了一笔钱，预算5000万到一个亿。温州不敢买，杭州有房子了。
今年恢复到2019年的市场，或者2015年、2016年的市场，不太现实。2015、2016年一年成交32万套，根本忙不过来，钱从天下掉下来。今年能有20万套就相当不错了。
整体上，成交价格会平稳往上走一点，很多业主想降价处理老房子后去打新。一个朋友前两天刚摇了一套徐汇140平方的房子（找了个积分满分的代持），单价8.3万、总价1162万，但他自己107平方的二手房，能卖1400万。
所以，新盘出来一个卖一个。
什么样房子难卖？市中心老破小中的中端。刚需碰不到，有点钱的看不上。
成强，前滩地产中介，入行两年半，成交近二十套房
未来怎么样？我们谁也说不好。你要说漂亮的话，全中国只有一个上海？上海GDP能带动全国GDP多少？……太多了。
现在买房主要属于资产优化，地段、户型、学区、圈层都可以优化。
我看好前滩。五六年前是乡下，都是农田。从陆家嘴集团的规划、政府支持力度、相关产品招商引资、政府支持资金的到位，到如今项目全部安全落地，一气呵成。
前滩一共8000多套住宅，新房和二手房倒挂明显。新房限价13万元左右。二手房整体均价应该在17万元左右，中小户型价格有所回落，大户型价格则稳中有升。
在前滩买新房相当于，你今天买到一个东西要100块钱，而它在市场上值150块甚至200块。上海，这就是一个神奇的地方。
陈阳阳，浦江佐洽地产合伙人，去年成交10多套房
不管上海任何一个区域，大部分客户都是置换需求，先买再卖或先卖再买。
本地有钱人非常多。买几千万的房子，不贷款也不少。比如，去年成交一个4000万的房子，业主移民温哥华，一个上海的大学教授买了、不贷款，外表完全看不出有钱。
外地投资客减少。倒挂空间没有以前那么大，以前1000万的房子可能倒挂500万，现在会少一点；以前有很多人搞代持，现在这种出事比例较高，减少了；经营贷、消费贷查得严，不敢用杠杆；经济环境差，月供压力大。
王愿涛，静安中介连锁品牌福人居负责人，15年从业经验
二手房在放宽。2021年之后的挂牌，其实都有误差，能对外展示的少了。去年市场差的时候，挂牌量已经开始突飞猛进。
但你们在外面看不到。因为政府有个核验价，以前挂牌随便，现在需要什么呢？身份证、产证、委托书——两证一书。你挂的单价还要在我政府核定范围之内，备完案之后才能对外展示。
这是打压二手房价格的手段，现在的核定价也已经慢慢提高了。
市中心新房有恃无恐。10年前，市中心造个十几栋甚至二十栋楼的小区很多，人工湖什么都有。
现在小区规模越来越小，而且开始省绿化、装修标准和成本了。买房时还必须要买装修，比如三四万一平米的装修。
白袍翁，新锐房地产自媒体主理人
大虹桥和临港是上海现在比较重视的两个板块。不过除非你本来就在市区有房，手里多出来五六百万，想投资一套房子，那还可以斟酌一下。如果你唯一一套房子要买那里，我是不太建议的。
临港的二手曾经一度高达7万，谁去买单？
2021年打新热的时候，人人都去大虹桥。热到什么程度，徐泾一个盘就有3000人认购，需要将近200个月的社保月数才能进去摇号。
去年经济形势不好，大虹桥的风评断崖式下滑，从买到就是赚到变成买到就是亏到。一个板块的价值在一年时间过山车，那是不是明天又来个什么政策，房价又暴涨？或者苏州建机场了，虹桥房价腰斩，你愿意把唯一一套房子买在这种大起大落的地方？
任何一个城市都不可能有两个超级大区，你认为上海的超级大区是浦东还是大虹桥？
我看好杨浦东外滩。杨浦政府前两年做了件很牛逼的事情，火速搞拆迁，拆了以后怎么规划先吹牛逼，先不管，反正先拆。因为拆迁成本一年比一年贵，早一年拆，就早一年完事。然后把互联网公司引进来，用数字经济保证杨浦这两年的税收（以后互联网不行了再说）。
杨浦沿江那一片棚户区已经拆完了，这样就和浦东很多空地拉到一个水平线了，都是空地、都是饼。比老城区很多地方更有空间和想象力。
03 关键的调控：看得见的手
王愿涛，静安中介连锁品牌福人居负责人，15年从业经验
上海的楼市一直不是买不买的问题，购买力还是强的。主要是因为受各种限制，限购又限贷。
之前政府对二手房挂牌价没什么管控，不管离不离谱都可以挂牌展示，现在挂牌价太高不会对外展示的，出问题直接叫老板过去谈话。
2020年6月到12月份，每一个月涨一个价格。那时没有积分只有摇号。很多人以公司的名义做经营贷去买房。
可能因为怕涨得太厉害了，怕年轻人看不到希望，政府就开始控制贷款。之前银行房贷放款时间很快，基本都在一个月内，后来房贷放款时间变成三个月到半年。
只要全国有房贷记录，就算二套，二套首付比例就高了很多。普通住宅是5成，非普通住宅是7成。
贷款又有一个孰低原则，你有合同价，我这边交易中心有评估价，银行要按照交易中心的评估价打个七折或者五六折。打完折扣之后银行才能把钱贷给你，又变相提高了首付比例。
现在政府主要鼓励买一手房，因为它有定价权。但是一个新楼盘开盘、几百套房子，达到积分入围的会有很多，摇中概率就会非常低。很多人虽然积分达到了也入围了，但是参与五六个楼盘的摇号也都没摇到，位置好的楼盘还是供不应求的。
我们最害怕的就是：突然出现一个新的比较严厉的政策打乱购房者的计划。
但现在新房政策对新上海人或者年轻的上海人也没有什么优势。越老的上海人越有优势。
林一，前上海链家某区总监，现自主创业，主做港澳外籍客户，前年佣金400万元
2021年7月出台三价合一政策，是政府对2020年7月以来楼市价格暴涨50%的主要抑制手段。
什么概念？现在我想置换2000万的房子。三价合一政策导致我只能够评估1500万，多出的500万要用现金补上。如果三价合一政策取消掉，我这部分就可以按揭了。
但是按现在的数据，政府其实不用去干涉楼市，让它自己发展就行了。
白袍翁，新锐房地产自媒体主理人
房地产在上海GDP里面的占比，一直控制得很好。上海给国家交作业，不会说靠房地产税收，或者说土地收入。有些极端的城市，土地收入占比8成的也有。
04 与全国的相关：
楼市金鸡独立，活水源于全国
林一，前上海链家某区总监，现自主创业，主做港澳外籍客户，前年佣金400万元
上海和全国楼市的相关性并不强。上海人对于房地产的预期还是比较确定的，不担心，其他地方未必。
白袍翁，新锐房地产自媒体主理人
上海楼市的主流运行逻辑是：新老业主不断置换，不断优化资产。
一个外地大学生到上海工作，工作几年攒了点钱、找到了对象，拿爸妈给他/她攒的一两百万，先在市区买个90年代的老破小两房。
这小两房可能是我这个中年上海人手里买的，我会想，终于把我的老房子给脱手了。顺便嘲笑这对外地小夫妻是韭菜。
然后我会拿着三四百万的钱，再去大虹桥弄一套可以投资的600万的房子，这相当于割了外地年轻人韭菜，殊不知，自己又当了别人的韭菜，就是买给我这套600万大虹桥房子的人。
这个人可能是非常有眼光的投资客，早早就在大虹桥没起价的时候布局好了，然后他认为房价到顶的时候抛给我，他一定会嘲笑我是韭菜。
再然后，他拿着我的六七百万，去前滩加一点杠杆，上个1200万的房子。前滩的这个人再拿着1200万去上杠杆，去老静安买一个2000万以上的……
最基本的动力是吸引到一个外来人口，他/她在上海落户了，买房了。
本篇作者 |林波| 当值编辑 |沈徐玮
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