9月苏州新房市场量价齐升
（一）成交：政府定向回购房源带动下苏州新房成交较上月翻倍
进入2022年，苏州新房成交延续去年末态势，6月进入冲刺年中业绩的节点期，房企推盘节奏加快，带动成交量升至年内峰值，随后7月份，市场转入传统淡季，推盘量减少，成交量随之下降，8月份部分房企提前备战金九银十，供应量增加，成交水平小幅回升。据消息，近日，一份显示为苏州市政府部门拟“定向回购部分新房”的专家会议纪要流出，其中提到，苏州拟对6个区及4个县市共10个板块回购约1万套新建商品房。9月苏州新房成交量较上月大幅提升，大概率是受到政府定向回购房源集中网签的影响。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年9月苏州新房成交10073套，环比上涨122.71%，同比上涨28.33%，同比实现转正。本月苏州新房成交显著上升，并不是市场的真实表现，刨除政府回购商品房的影响，成交水平大概率延续微幅上升态势，在多项政策利好下，苏州市场仍在缓慢修复中。
（二）价格：苏州工业园区成交活跃带动本月新房价格上涨
根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年9月苏州新房成交均价为23294元/㎡，环比上涨5.32%，同比上涨0.51%。受到成交结构性影响，本月苏州工业园区成交占比大幅提升，作为全市房价的天花板，苏州工业园区成交活跃带动全市新房成交均价提升。
（三）库存：库存量显著回落，较去年同期下降14个百分点
进入7月份，受到传统销售淡季等因素影响，房企推盘量明显减少，8月份作为即将进入金九银十的过渡期，房企推盘量增加。9月新房供应不及预期，甚至未达上月水平。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年9月新建商品住宅批准上市套数为4223套，环比微降1.2%，同比下跌65.7%。从库存量来看，根据数据显示，2022年9月苏州新房库存量为60621套，环比下降7.87%，同比下降14.49%。从去化周期来看，本月去化周期为9.2个月，较上月减少1.1个月。近日苏州市政府大手笔回购商品房，对于去库存有着重要作用，带动新房库存显著回落，去化周期缩短至10月以内。
9月份，苏州有19个商品住宅项目获取预售证，较上月增加4个，共计4223套房源申领销售许可，较上月微降。其中，吴江区有5个项目，高新区和园区分别有4个项目推新。虽然在项目数量上多于上月，但是总量上却减少，金九月苏州新房供应表现一般，未达市场预期，其中园区表现出色，本月四个项目申领销许。
（四）分区：六大区域成交全线上升，苏州工业园区涨幅居首
从苏州区域成交表现来看，相城区仍然位居榜首，9月成交2359套，占比23.4%，其次为吴中区，单月成交2101套，占比20.9%，高新区紧随其后，成交1857套，占比18.4%。
相较于8月份，各城区的成交量均上升。其中，苏州工业园区上涨幅度最大为492.11%，高新区涨幅为116.43%，吴中区涨幅位居第三，为113.08%。
（五）板块：园区胜浦板块成交遥遥领先
从各大板块的成交来看，热门板块仍主要聚集在相城、吴中和吴江三区，分别占据5、4、4个席位。其中，胜浦板块本月跃居榜首，单月成交1093套，成交均价为30901元/㎡。胜浦板块位于苏州工业园区，作为园区东扩副中心的概念已经深入人心，同时，据消息，板块内的越秀悦见云庭、万科东方雅苑均在此次苏州政府部门展开回购的项目之列，很大程度上拉升了项目的成交水平。其次为相城区的蠡口板块，9月成交624套，均价为23672元/㎡。高新区的湖墅关板块位居成交第三，单月成交534套，成交均价为23638元/㎡。
（六）房企：政府回购项目集中的恒泰、万科销售金额领先
从9月房企销售排行来看，排名靠前的均为本次政府回购项目的房企，其中，恒泰位居成交首位，本月销售1020套，销售金额为34.33亿元。而该家企业背后正是国资企业苏州工业园区兆润投资控股集团有限公司，政府回购的项目越秀悦见云庭和万科东方雅苑就是该公司参与开发的。其次为万科地产，9月份销售756套，销售金额为33.8亿元。江苏建屋集团成交金额紧随其后，单月销售30.22亿元。
（七）项目：苏州工业园区项目包揽成交金额TOP2
从9月苏州新房成交套数TOP20项目来看，热销项目集中在相城区、高新区和苏州工业园区，园区的越秀悦见云庭成交套数领先，9月成交525套，成交均价为31209元/㎡，据消息其中包含了约400套政府回购房源。该项目由越秀地产开发，公司背后的股东为广州越秀和浙江国资委，值得注意的是，本次苏州政府回购项目的选择上主要集中于国资或城投平台操盘项目，全部民企操盘的项目并不在回购范围内。位居第二的是吴中区的苏旺景苑项目，本月成交386套，成交均价为15821元/㎡，园区的万科东方雅苑成交357套，位居成交第三。据消息政府亦回购了该项目的部分房源。
从成交金额来看，园区的万科颐和玲珑和越秀悦见云庭包揽前二，9月成交金额分别为19.06亿元和18亿元。吴江区的城投朗诗乐府成交金额位居第三，9月成交349套，成交金额为14.7亿元。
二手房成交不及预期，市场回温尚需时日
（一）成交：苏州二手房成交止升转降
根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年9月苏州二手住宅成交4729套，环比下降15.75%，同比上涨17.64%。自5月份开始苏州二手房成交连续3月上升，进入9月份，成交量止升转降。通常二手房市场更能真实的反应市场行情，成交的下滑表明当前楼市预期仍未获得根本改善，提振楼市信心仍是当务之急。
（二）价格：二手房市场价格连续5月下滑
数据显示，2022年9月苏州二手住宅市场均价为29010元/㎡，环比下跌1.03%，同比下跌0.07%。苏州二手房市场均价自5月份开始已连续5月下滑，受到行业大环境、疫情防控趋严等影响，市场预期仍不高，价格上涨动力不足。
（三）分区：各大区域成交均回落，工业园区成交量跃居首位
从各区域成交表现来看，苏州工业园区表现出色，跃居第一，9月成交939套，占比19.9%，较上月扩大1.2个百分点。吴中区紧随其后，9月二手房成交933套，占比19.7%，吴江区单月成交870套，位居第三，占比18.4%，较上月扩大0.2个百分点。
从成交量变化来看，各大区域成交量均有下滑，其中，吴中区和相城区下跌幅度最大，分别下跌18.5%和18.3%。
（四）调价房源：9月涨价房源占比扩大1.1个百分点
从涨降价房源来看，9月苏州二手住宅调价中涨价房源占比为10.7%，较上月扩大1.1个百分点。自6月份以来，苏州涨价房源占比连续3月回落，业主为加快置换房产，降价出售行为增加。9月份，需求端宽松政策持续释放，中央层面出台三条重磅利好，允许房价承压城市阶段性放宽贷款利率下限，换房退个税以及公积金贷款利率下调。对提振市场信心有着重要意义。