借名买房就是借他人的姓名身份购买房屋并将产权登记在他人名下。但是由于不动产的特殊性，房屋所有权登记在谁的名下在法律上就归谁所有。借名买房情况下只有在刑事案件中，或者财产司法处置过程中才能按照真实出资人进行处理。出资人起诉要求确认房屋权属情况下除外。也就是说借名买房的风险很大，一旦出借身份信息人员负债无力偿还，登记在其名下的房产是可能被司法机关强制执行的。
借名买房一般发生在商品房限购城市，经济适用房购买，家庭成员父母子女之间，一些人隐藏财产逃避债务，以及一些投资买房等过程中。借名买房如果身份信息出借人反悔，实际买房人能否获取房屋产权就不一定了。北京市房山区一女子出资70多万元，给儿子按揭贷款婚前买房。儿子结婚后，又借给儿子儿媳借款270万元用于日常生活开支。5年后儿子儿媳离婚，女子起诉儿子要求将房屋产权过户到女子名下，法院却驳回了女子的诉讼请求。为何女子出钱买房要求儿子将产权过户给自己却得不到支持呢？
北京市房山区女子崔某某名下有一家公司，其儿子王某某在公司上班。2014年4月，王某某与海淀区女子任某某恋爱，后来两人准备12月份结婚。结婚没有房子说不过去。崔某某决定出钱给儿子婚前按揭贷款买房，婚后面临王某某和任某某共同还债的问题。为了避免王某某和任某某结婚几年后离婚分割房产。崔某某考虑和儿子王某某签订一个借名买房协议。
2014年10月1日，崔某某（乙方）与王某某（甲方）签订的《借名购房协议书》，约定：……以甲方名义签订房屋买卖合同，但实际购房款及相关费用全都由乙方支付，乙方是实际出资人和房屋的实际所有人；该房登记在甲方名下，包括房屋及将来的相关装修及相关附属设施，其实际所有权归乙方所有……乙方认为可以将该房屋转移到乙方或乙方指定的其他人名下时，甲方配合按买卖或赠与等方式将该房过户给乙方或乙方指定的其他人……。
2014年10月21日，王某某（买受人）与北京MG房地产开发有限公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，约定：该商品房房屋坐落为房山区长阳镇居住项目9#住宅楼A701的房屋；总价款2418863元整；买受人采取商业贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款的30.13%，其余价款可以向中国银行借款支付等。崔某某在2014年10月3日消费100000元， 10月21日消费628863元支付了买房的首付款，剩余的169万元通过银行贷款支付。后来上述房屋产权登记在王某某名下。
任某某和王某某在2014年4月相识，10月拍婚纱照并看房、选房，12月10日登记结婚，2019年任某某与王某某闹离婚，从A701房屋搬出。2019年，崔某某以民间借贷纠纷为由，将王某某、任某某诉至法院，要求二人偿还270万元借款及利息，经过北京民事调解，确认王某某、任某某偿还崔某某借款260万元。因任某某、王某某没有按照调解书偿还260万元，崔某某向法院申请执行，法院查封了王某某名下的争议的A701房屋。
崔某某向法院起诉，要求王某某协助崔某某将位于房山区长阳镇A701号房屋过户至崔某某名下。
任某某不认可崔某某与王某某在2014年10月1日签订的《借名购房协议书》，并称其之前完全不知情，该协议是其与王某某产生闹离婚后，王某某与崔某某私自签订的。争议房屋是其与王某某的婚房，王某某婚前的收入都交给了崔某某，前期买房手续是王某某委托崔某某办理，后续的手续都是其与王某某办理，后期的发票、收据、房产证都在其手里。2018年至2019年期间，争议房屋水电费、宽带费等支付凭证都在任某某手中。购房发票、税费发票、原房产证原件均在任某某处。
法院认为，崔某某虽基于其与王某某签订有书面协议，且对争议房屋有出资行为，在任某某搬走后在房屋居住，但这些不足以证明借名买房合同关系成立。崔某某与王某某是母子关系，签订了借名买房协议时任某某并不在场，事后也没有任某某签字认可，法院难以直接以该协议认定双方存在借名买房的合同关系；虽购房首付款由崔某某账户直接支付，但父母为子女购买婚房出资的情况比较常见，不能因为出资就是借名买房合同关系；
2019年之前，任某某和王某某长期在争议房屋居住生活，任某某支付了大部分物业费，水电费等费用。崔某某没有支持上述生活费用，不符合借名买房行为的特点。现有证据表明，崔某某的证据不足以证实借名买房合同成立。法院判决，驳回崔某某的诉讼请求。
崔某某坚持主张借名买房合同有效，要求二审改判。我有3名子女，因自身购房需要，担心日后产生分歧，遂在购房之前与王某某签订《借名买房协议书》，约定以王某某的名义购房，由我支付房屋款项并享有房屋的所有权。此时王某某、任某某并未结婚，与任某某无关。我与王某某之间的借名买房关系不违反法律法规的强制性规定，应属有效。争议房屋的首付款及贷款均由我支付。我每月打款给王某某，由其偿还银行贷款。任某某仅口头表示我提交的证据是王某某、任某某感情破裂后进行伪造的，但未提交任何相反的证据证明或申请鉴定，一审法院直接认可任某某的主张，属于适用法律错误。
任某某辩称，《借名购房协议书》根本不存在，自购房结婚到被离婚我从不知情，争议房屋就是为我和王某某结婚而购买，收房、入住、居住、缴纳生活费用等证据我一审已提交法院，购买时没有领证是因为崔某某安排的黄道吉日为2014年12月10日。
二审法院认为，一审法院根据查明的事实、各方举证质证情形，并从双方关系、出资主体、房屋使用、证件资料保管情况及双方陈述的合理性等因素方面进行充分论述后，认定崔某某提交的证据难以证明借名买房合同关系成立，不支持崔某某主张的与王某某存在借名买房合同关系，及以此要求王某某协助其将争议房屋过户的请求，并无不当。2022年12月23日，北京市二中院终审判决，崔某某的上诉请求不能成立，驳回上诉。
借名买房和借名办理企业法定代表人登记是一个道理，出借人不支付任何费用，不参与房产的使用和管理，不支付房屋相关的物业费，水电费等费用。但是这起案件中，崔某某支付了首付款，签订了《借名买房协议书》，但是，出借人是其儿子，房屋交付使用后，一直由儿子儿媳居住，缴纳物业费等生活费用。这样的话事情就复杂了，存在儿子儿媳闹离婚，崔某某担心房产被分割，所以才主张使用儿子身份证买房，实际房产所有人是崔某某。
为何崔某某早不起诉，晚不起诉，偏偏在儿子儿媳闹离婚的时候，插一杠子要求房产所有权？实际上还是担心按揭贷款的房子，在王某某结婚后，和任某某有几年的共同还贷时间，在离婚财产分割时，王某某要折价给任某某一部分房产补偿。这种情况在城市的离婚案件中比较常见，父母婚前或者婚后出资为子女买房，离婚时房价上涨，父母总想千方百计地把房产所有权要回来，不给离婚的对方分割财产的机会。
有一个常识问题，在城市里的本地市民没有房产，多数女孩子是不可能结婚的。崔某某说儿子王某某借名买房产权归其所有，那王某某住哪里？常识性判断，崔某某与王某某的借名买房协议是不成立的，即便是真的在买房前签订的，也是母子为了保住房屋产权避着准儿媳签的。借名买房协议涉及婚后按揭贷款房产共有部分的处置问题，不经过任某某同意是无法生效的。
原本争议房屋登记在王某某名下，就是离婚分割财产也只能归王某某所有，只不过婚后与任某某共同生活期间还贷的部分形成了部分共有财产，王某某需要折算后给任某某一定数额补偿。崔某某的做法是变相地不想让任某某在离婚财产分割时获取房产补偿，赶尽杀绝在法律上行不通。再怎么说，任某某和王某某婚后生育有孩子，崔某某多了一个孙子，任某某离婚获取一定的补偿是人之常情。不能因为购房款是崔某某出，就剥夺儿媳分割共同财产的权利。