近期，金融管理部门召集几家全国性资产管理公司（AMC）开会，研究资产管理公司按照市场化、法治化原则，参与风险房地产企业的资产处置、项目并购及相关金融中介服务。那么四大AMC为何选择在当前节点对房企施以援手，AMC的介入又将对化解房地产债务风险产生哪些积极影响呢？
01
市场预期逐步改善，
但房企偿债压力犹存
年初以来，政策持续发力，尤其随着一年及五年期LPR报价的双双下调，在稳定购房者预期，提振房地产市场的信心方面已经产生了积极的效果，市场预期逐步改善。但今年房企仍将面临巨大的债务压力，并将在一季度、三季度迎来新一轮的偿债高峰。其中一季度重点房企信用债、海外债到期规模分别约为880亿元、955亿元，两者合计约为1835亿元，三季度信用债、海外债到期规模分别约为1238亿元、834亿元，两者合计约为2072亿元。
房企用于偿债的两大资金来源“销售回款”、“融资现金流”未出现明显好转。销售方面，今年1月房地产销售面积同比下降近30%，1月销售额前五十房企的业绩降幅在20%以上，房地产销售市场信心仍未完全恢复，房企经营现金流依旧承压。今年截止到目前，房企发债规模仅为325.05亿元，仅为去年同期的3成，1月以来仅有少数几家优质房企公布了发债计划，民营房企的债券融资渠道还未有明显的打开迹象，房地产企业信用亦未完全修复，大部分房企发债融资难度仍然较大。
02
四大AMC处置经验丰富，
有助于房企加快化债进程
历史上曾多次参与地产债务风险化解，不良资产处置经验丰富。此前参与过四大国有银行不良贷款剥离及坏账处置、渤海钢铁、锦州银行、包商银行等机构的债务处置、2018年协助化解P2P风险。实际上，四大AMC也已经不是第一次参与房地产债务风险的化解，此前曾在2012、2014年参与房地产信托债务风险的化解，而去年底信达资产也已参与到本轮恒大的债务风险化解工作组之中。几大AMC已经历过几轮债务周期，预计仍将在本轮房地产债务危机化解中发挥积极作用。
能够更好协调各方资源，加快房企债务化解进程。首先，不少地产项目的债权债务关系复杂，化债进程缓慢，而AMC可以通过控股出险房企、全部收购买断出险房企项目债权的方式对不良资产进行整体规划，并能很好地协调上下游、买卖方和政府资源，协助出险房企共同把项目盘活，并实现原始存量债权人的退出。
丰富收并购买方市场，稳住出险房企资产价格。目前多数房企受制于“三道红线”的约束以及销售回款的不畅，房企均面临不同程度的资金流动性压力，因此房企间的收并购意愿较低、进程缓慢。在市场中缺少足够收购方的情况下，很可能出现由涉险房企低价抛售资产导致的大规模资产价格偏离公允价值的情况，将对现行房地产市场资产价格造成不利影响。AMC可以直接出资控股出险房企或项目，与市场中其他的不良资产买方相比，很可能仅要求微利，有助于稳定出险房企的资产出售价格，避免引起市场资产价格的波动。
03
地产债务化解需要更多支持
当前一方面，货币政策和预售资金监管政策已有所放松，预计房企资金来源中的开发贷和预售资金状况将逐步得到改善。房企销售环节的资金通道已逐步打开，而“销售资金链”能否完全贯通，则还要取决于购房需求和销售市场的回暖。另一方面，由于房企债务风险仍未得到很好的化解，非银行金融机构对房地产融资普遍持谨慎态度，导致房企在拿地、开发环节的合理融资需求仍难以得到满足，房地产“融资资金链”仍不畅通。以拿地环节自筹资金为例，2021年房企资金来源中自筹资金占比超过三成，境内外债券、股票市场融资等资金均被归入这一类，但房企债券融资当前基本处于停摆状态。
平稳化解债务风险是重构“市场信心”和“房企信用”，开启房地产“宽货币”到“宽信用”通路的钥匙。AMC的参与将有望加快出险房企资产处置进度，促进房企风险化解和市场出清，考虑到AMC可参与处置规模亦有限，当前仍应重点围绕“房地产债务化解”加强供给端和需求端的政策扶持力度，打通房企“销售端”和“融资端”资金链：
建议让更多有条件、有能力的金融机构参与本轮地产债务化解。除了AMC以外，信托的资产保全部、银行的特殊资产管理部也有一定资产处置能力，此外，投行顾问也有一定的债务化解经验。因此建议加强对金融机构，尤其非银金融机构的窗口指导，让更多有条件、有能力的信托、投行顾问等金融机构参与房企的债务化解，特别是有条件的国企和央企，可以起到引导和示范作用，有助于行业信用修复和房企表外融资的重启。
加快对REITs、ABS等资产证券化产品的审批，实现部分债务风险的化解。银行贷款等传统融资模式对企业资信要求高，且一般通过增加负债对企业进行融资，会进一步增加企业的负债压力。而资产证券化则是通过资产进行融资，企业的现金和总资产也同步增加，一般不会对企业的负债率造成明显恶化，如运用得当，企业的负债率还可能会因此而降低。因此建议加强对优质房企发行资产证券化产品的支持力度，为更多暂时不具备负债融资条件，但综合资质仍较好的房企提供融资机会，进一步提高债务化解规模和速度。
建议市场下行压力较大的三四线城市放宽公积金贷款政策。当前针对房企的预售资金监管已放松，该政策需要配合购房者市场信心的恢复才能最终改善房企的销售现金流。因此建议市场下行压力大的三四线城市可以考虑降低首套房公积金贷款的条件、贷款额度上限等内容，以恢复需求端购房者信心，待市场好转之后可再行退出。
作者简介
耿欣欣植信投资研究院研究员
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