对于2024年的楼市走势和房价涨跌，无疑让开发商和投资客如同热锅上的蚂蚁，焦虑难熬。笔者看来，当前的楼市走向似乎正在验证“墨菲定律”。那么墨菲定律究竟是何方神圣呢？它其实是一种心理效应，最初由美国工程师爱德华·墨菲在1949年提出。简而言之，墨菲定律揭示了一个深刻的道理：任何可能出错的事情，无论其可能性多么微小，最终都有可能发生。随着墨菲定律在心理学和哲学领域的广泛传播和应用，它逐渐衍生出了四大核心思想：
1、任何事都没有表面看起来那么简单；2、所有的事都会比你预计的时间长；3、会出错的事总会出错；4、如果你担心某种情况发生，那么它就更有可能发生。
那么，为什么当下楼市走势对于开发商和投资客而言，仿佛被墨菲定律所笼罩呢？在我看来，这主要源于当前楼市政策的风向转变，对开发商和投资客而言愈发不利。如果将墨菲定律的四大核心要点应用于当前楼市的种种现象，许多已经发生的事件都将得到深刻的解读和诠释。墨菲定律以其独特的洞察力和预见性，似乎在楼市中找到了完美的契合点，一起来看看。
1、任何事都没有表面看起来那么简单：想房价下跌也没有那么简单
对很多人而言，房价该跌就跌嘛，但是真的那么简单吗？显然不是。对于许多尚未拥有自己住房的刚需购房者来说，都期待房价能早日回归到一个更为合理的水平。自2016年9月起，我国楼市调控已翻开新的篇章，但时至今日，房价依旧坚如磐石，2023年底的平均房价仍稳稳地站在9600元/平方米的高位，与2020年不相上下。房价的下降之路，犹如穿越荆棘丛生的密林，仿佛整个房地产行业都陷入了进退两难的境地，房价上涨时如顺水行舟般顺利，而下跌则如逆水行舟般艰难。
房价为何如此难以撼动？其背后的原因错综复杂，牵一发而动全身。房地产行业与我国的经济发展紧密相连，作为高负债、高周转的行业，房价的大幅下跌无疑会对经济产生深远的影响。如今，尽管不少城市的房价尚未出现明显下降，但销售困境已初现端倪，众多房企因库存积压、资金回笼缓慢而陷入资金链紧张的困境。由于房企普遍采用高负债、高周转模式，房价短期内的较大跌幅可能导致其资不抵债。
因此，国家为维护房地产行业和经济的稳定，出台的楼市调控政策旨在稳定房价走势，而非简单粗暴地打压房价。事实上，随着近两年房价的下跌，各地政府纷纷采取措施救市，2024年初，四大一线城市均在一定程度上放宽了限购政策。由此可见，房价的下跌绝非一蹴而就，需要长期的调控和精心的平衡。
2、所有的事都会比你预计的时间长：就比如房价下跌
从2021年9月份全国平均房价70多个月首次环比下跌之后，我国平均房价已经持续下跌了2年多。在这期间，不少城市和地区的房价下跌十分明显，就比如大部分热点城市的郊区房价，普遍跌幅都在30%左右，少数楼盘的价格更是下跌了50%。就比如郑州东区的绿博片区，有小区2017年开盘价高达17000多元，而现在二手房售价仅有5000多元，跌的零头都不剩。 在2023年各地都出台救市政策后，很多人都喊出了楼市小阳春，认为房价很快会迎来反弹。但是让大部分人都没想到的是，自带房价下跌的时间有些长，2023年一整年的救市都没有阻止房价的下跌。进去2024年，虽然各地救市力度逐渐加大，但是房价依旧在下跌，至于房价何时能够止跌反弹，这可能需要等新房和二手房库存消耗完以后了。
3、会出错的事总会出错：房价偏高的城市和地区，房价最终会跌下去
在我国，房价高已然成为一个普遍现象，无论是经济发达一二线城市，还是经济一般的三四线小城，都难以幸免。根据上海易居研究院的数据，2020年全国100城和50城的平均房价收入比分别高达9.2和13.3，这一数字远远超过了国际上公认的合理范围3～5，可见房价之高昂。而到了2023年，房价水平仍然与2020年相近，说明我国的高房价问题依然严峻。
尽管如此，我认为，对于经济蓬勃发展的一二线热点城市，由于人口持续流入，房价仍有上涨的空间。然而，反观那些经济相对滞后、人口不断流失的三四线城市，房价却已经出现了严重的泡沫，理应进入下行通道。目前，多数城市的房价正在经历回调，这些房价虚高的三四线城市，其房价终将逐渐回归至合理水平。
4、如果你担心某种情况发生，那么它就更有可能发生：万科“活下去”的担心，这几年已经成为所有房企的“必修课”
在2019年4月的公司年会上，万科首次提出了“活下去”的口号，这一大胆的言论瞬间在社会上引起了广泛的关注和讨论。当时，楼市正处于“小阳春”的繁荣期，很多人对万科对房地产行业的未来持悲观态度表示不解。然而，时光荏苒，万科当初的担忧如今已成为残酷的现实，许多房企都在苦苦挣扎，为“活下去”而奋斗。
回顾历史，房地产行业曾经历了长达20多年的繁荣期，如今却逐渐步入了由盛转衰的阶段。正如古人所言，盛极必衰，这是世间万物无法逃脱的自然规律，房地产行业亦是如此。当前，我国住房资源已经过剩，行业拐点已清晰可见。许多房企都面临着资金链紧张的压力，为了“活下去”，他们不得不采取降价促销等策略。
万科当初的“活下去”之虑，如今已成为残酷的现实。这不仅是对房地产行业发展规律的一次深刻揭示，更是对整个行业未来发展的一次严峻挑战。
上述四点清晰展现了墨菲定律对目前楼市状况的精准诠释。在笔者看来，楼市之所以陷入当前困境，其根源在于住房资源的过度供给和房价过高，与此同时，楼市调控政策的持续收紧也起到了推波助澜的作用。这些因素共同导致了我国楼市从卖方市场向买方市场的转变。值得一提的是，著名经济学家李迅雷在2017年亚洲博鳌论坛上的预言如今已成为现实。他当时对房地产行业的独到见解，如今看来，真可谓是一语成谶：
要么在2020年，要么在2021年，肯定要普遍下跌，房地产行业泡沫迟早要破裂，城市之间的人口流动已经无法支撑楼市的长期发展，另外货币增发也会受到经济发展的影响。
但是，房价大幅下跌在短时间内几乎不可能发生，无论是之前的调控政策还是现在的救市政策，都在努力使房价走势日趋平稳。然而，长期来看，三四线城市的人口流失现象可能会导致房价逐渐回归到一个更为合理的水平。相反，对于充满经济发展潜力的一二线城市，房价仍有上涨的可能。从整体趋势来看，房价的走势将越来越稳定，这对于还没购房的刚需族来说无疑是一个福音。他们将迎来一个更加适宜购房的市场环境，这无疑是对他们最大的利好。