事实上，从产业的角度来说，房屋的空置率一直都是一个很敏感的话题，因为空置率的高低，会影响到整个房地产市场的信心和预期，也会对各个方面的利益相关者造成负面的影响。
而今时今日，有一份关于房屋空置率的调查报告横空出世，无论是从哪个角度，都是恰到好处，也是正符合当下居民们最想要看到真实数据的心理。
贝壳研究院于8月5号公布了28个大城市住宅空置率的一份调查报告。
其中囊括了28个重点城市，北上广深四个一线城市，还有重庆，天津，成都，杭州，郑州，西安，武汉，合肥，南昌，佛山等等共计28个热门城市。
而且这一份调查报告运用抽样法，对30000个三个月内无人居住的住宅进行抽样，进行了数据分析。
需说明的是，本次抽样数据仅为旧住宅以及二手房，未列入预售及在建商品房。
也就是说，这一次的抽签，与真实数据之间还有不少的差距。假如把还没开始销售的房屋和正在建但是付了钱的房屋也算在内，那么每个城市的房屋的空置率都会比现在高得多。
不过，这篇关于真实空置率的研究与排序，对房地产刚需人群、价值投资者、乃至投机客，都具有很大的借鉴作用。
该报告有一些值得整理的要点：
抽样检测中的28个主要城市的平均空置比率达到惊人的12%，这是一个超出平均值的数据。
在这些地区，一线、二线、三线的平均房屋空置率分别为7%、12%和16%。
在这些地区，只有9个城市的住房空置率在一个比较合理的范围内，大多数的地区在10%到15%的范围内，甚至还出现6个城市的住房空置率在15%以上。
国际上普遍接受的房屋空置率标准是10%到15%。调查显示，28个主要的大城市和中等城市的住宅空置率达到了12%。尽管依然处于国际公认的范围内，但是距离15%的上限也仅是一步之遥，更何况统计的数据远比真实的要小。
与世界各国比较，上述抽样检测中的28个城市的住房空置率仍然高于美国，法国等国家，只有比住房空置率为13.6%的日本略低一些。
国外住宅的空置率之所以偏低，是因为当地有着空置税的限制，导致很多人不敢让房屋空置着。
包括英法，加拿大，澳洲都有空置税的存在。以法国为例，一个家庭只能拥有一套住宅，其余家庭成员的房屋都要缴纳空置税。
另外，中国目前的空置率居高不下，也是因为我国尚未出台有关空置税相关的制度。
当然，举一反三是必要的，中国的房屋空置率在不同系统的统计中，都不是很好看，这里我列举几个例子，虽然在数据上有出入，但是依然能够反映问题的严重性。
1、腾讯的调查显示，我国主要的省会城市的空置率都在22%以上。一二三线这些城市的空置率分别为：22%，24%，26%。
2、根据西南财经大学中国城镇住房空置分析的数据来看，我国城市住宅的空置率在2017年就已经达到了21.4%。
3、就连曾经的住建部副部长仇保兴，也给出了一个更为惊人数字：他说鄂尔多斯的住房空置率是70%，北京的住房空置率是20%上下。
虽然近一两年没有很多报道关于房屋空置率的文章，但是从上述数据中也不难看出，几年前就有人指出房屋的空置率是一个很大的问题，发酵到今天肯定不是一个简单的问题。
28个样本城市的住房空置比例差异显著：
这个报告的出具方给出的合理比例范围是5%到10%之间，住房空置率超过10%就代表房屋供应过多，有存货堆积的危险。
若以此为基准，28个采样城市中仅9个处于正常范围内，19个城市为高空置率，并且还有6个城市的住房空置率为15%以上。
比如：
4大一线城市中，深圳和北京的房屋空置率均低于7%，而广州则达到了9%，在这四个一线城市中位居第一。
而厦门，天津，大连，苏州，济南等二 线城市的住房空置率也处于一个比较适中的范围内。
青岛，宁波，成都，东莞，西安，合肥，无锡等11个城市的住房空置率处于10%至15%的空置率范围内。
最重要的是，下面有6个城市的住房空置率高得离谱，分别是武汉，重庆，南昌，南通，佛山，廊坊。
南昌的空置比例更是高达20%，廊坊也达到了19%的房屋空置率。
当伪装被揭开的时候，危险的警报就会响起。
中国房地产和住宅的实际供应过剩是一个很重要的信息，也是让人们看清现实的一针良药。特别需要指出的是，这份报告的数据并未包括普通县城。在那些城市发展欠佳、人口吸引力不足的地方，房屋的空置率将会比上述的城市更高。这一点，没有任何的意外，也不要有任何的怀疑。
根据不同的城市的楼市现状，我们可以得出什么结论？从中也揭露了中国住房市场的什么实际状况？
从数据上来看，最重要的不是结果如何，而是另外两件事。
一种是产生结果的因果追溯；
一种是对结论的归纳反思。
当然，上述的种种结论都是通过一些数字化的内容来体现的，这是一种比较理想且复杂的逻辑，所以为了让更多的人能够理解其中的要点，下面我将尽可能地简单明了阐述此事：
第一，从宏观角度来看，房屋的空置率会随着购房门槛、人口老龄化程度和租售比而改变。
房价如果越高，按揭的人越多，他们购买多套房子的费用就会越高，从而导致房屋的空置费用会比一般人高出不少。
房屋价格和房屋的闲置比率呈现反比，价高则闲置率低；
随着人口的老化，房屋的空置也随之增加；
高的租赁收益会带来较少的空置率；
第二，住宅建筑年限和物业管理也是两个主要的影响因子。
房屋愈新，空屋愈多；
房屋越高级，则房屋的空置比率愈高；
事实上，这篇报道是对中国房地产市场的一个较为客观地评价模式。
而且现在的许多地区都对这项数据调研失去了兴趣，就算有真实的资料也不会公开。
因为这样的结论出现，反而会让人们更加不想买房，导致楼市、房地产市场更加萧条，给当地政府增加了更多的财政负担。
因此，这篇报道的最大作用，就是要将中国房地产市场的真面目揭露出来，从一定意义上来说，将那些已经丧失了资产属性的东西，都摆在了明面上让众人评判。
这是一种非常实用的理论：只要是人们真实需要的东西，才是有价值的，如果大家都对这类商品失去了兴趣，那么它也就失去了商品最重要的资产属性。
如何合理、科学地对待当前和今后我国的 房地产市场？
事实上，如果你认真看到了这里，所有的内容都被分析得差不多了，接下来，就是一个简短的概括和整理：
1、住房过剩，这是不争的事实，哪怕是在大城市，也是如此。
2、住房空置率的成因，有社会结构问题，也有经济差距现象，还有制度上的问题，但是不管是什么样的问题，都传递出一个信号：房产正在缺乏流动性。
3、数据虽然存在一定的限制，但还是可以借鉴的：
在合理的空置比例下，某些城市的房地产依然具有资产增值的价值；
对于一个城市来说，空置率在一个正常的区间内，唯一的看点就是房产具有保值的功能，但是增值都不太现实，如果想要实现房产增值就必须要考虑到城市的其它行业和经济发展潜力。
超负荷的空置，请别抱太大希望，要看清这些数字后面的一些残忍的现实：
有可能是外流的人口太多；
有可能是阶级的僵化；
有可能是制度上的缺陷；
有可能是穷人和富人之间的差异太大；
有可能是对土地的过度依赖性，已经透支了土地财政的生命力。
在人们需求不断增长的大都市里，房地产才是一种财富。
尽管有些人不喜欢这样的说法，难以理解，但这是真的。
本文的结尾部分，以一个普通小市民的视角，从资料和报道中发掘市场发展的动向，并与大家交流一些自己的看法。
1、中国楼市转折点确实要来了，到2022，更多的迹象和资料证实了它的来临。
许多人的想法和逻辑，都要重新思考一下了。
2、未来一座城市的房地产，会不会拥有增值保值的属性，人口、贫富差距、城市潜力这些将会是一个很重要的指标。
当然，这并不影响其他一些头铁的城市依然贯彻老的发展路子，但也没有太大的作用，因为事实终将证明一切。
3、从投资的观点来看：房地产投资要尽可能地集中在一些大的中心区域，比如北上广深。
最聪明的做法是将房地产放在最具有潜力的城市里面，例如深圳，上海，北京；小城市就大可不必了，特别是一些三四线城市，如果房价虚高的话，根本就没必要去蹚浑水，除非你是刚需。
但是在大部分的城市，房地产市场的饱和并不是最大的问题，最主要的问题在于人们对于房地产市场信心的崩塌和需求的不断下降。
4、要认准这个时期发出的撤退信号，别跟潮流作对，在房地产这条路别做逆行者。
根据最近的一次房屋空置率的调研，我要说的就是这些了，如果你有更好的意见或者建议的话，欢迎留言评论，我们下期接着聊！