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时隔8年，最佳购房时机再度打开！
时隔8年，最佳购房时机再度打开！
上一次最佳购房时机，在2014年被打开，当时也是楼市行情萎靡，长三角区域，杭州、宁波、苏州、无锡房价回调25-40%，温州甚至出现腰斩！央妈正式进入降息、降准周期，政府开始逐步松绑房地产调控。
此前，全国共有46个大中城市实施限购，到了2014年9月末，除北上广深三亚5市外，其他城市统统取消了限购。
那一年，上海虽未对楼市限购松绑，但也释出了一些实质性的利好措施，如：
11月7日，上海对拥有1套住房并已结清贷款，再次申请贷款购买普通住宅，按照首套房贷款政策执行；
11月22日，下调五年期以上个人住房公积金贷款利率，从4.5%至4.25%。
11月20日，执行新的普通住宅认定标准（至今仍沿用这一标准）
使得上海普通住宅的受惠面明显扩大，减轻了购房者的税费负担，降低了交易成本，对楼市构成持续利好，2014年上海房价上涨12.7%，跨入3万元/㎡时代。
2015年，“去库存”成为全国楼市主旋律，信贷宽松政策接踵而至：
4月9日，上海市调高家庭最高公积金贷款额度至120万元，在当年上海3万+/㎡的均价条件下，相当于家庭购买首套，或首套结清买二套房，纯公积金贷款就够了！
7月6日，上海发布人才新政20条，对居住证积分达到一定分值的非沪籍人员，定向微调了限购政策。
2015年下半年以后，上海楼市不断加热升温，量价齐增成为常态。火热的市场行情一直延续到2016年3月25日，被称为史上最严楼市新政“沪九条”出台，从严执行住房限购政策，非沪籍家庭购房缴纳保险的年限，从2年调整为5年，同时调高购买第2套住房的首付至7成。2016年，上海房价涨幅40.6%，为有史以来最高，全市均价也攀升到了45637元/㎡。
全国方面，2016年2月，央行下调不限购城市首套房首付2成，二套首付3成。同月，又下调契税：90 ㎡以下征 1%，90㎡ 以上首套征1.5%、二套征 2%，直到2016年9.30开始调控、约谈，首提“房住不炒”，多城开始重启限购、限贷、限售政策，楼市政策才又一次被收紧，上一轮购房的最佳窗口期才彻底关闭！
2014-2016这一轮大行情，上海和全国各主要城市，都实现了全面性的暴涨和普涨。中西部不少省会城市居民，正是在这一波行情中，赚到了人生的第一桶金！
斗转星移，一晃八年过去了！今年，在经受了百年未有之大变局和三年大疫情的拖累后，稳增长（保GDP5.5%增速）、保就业、稳经济的形势异常严峻！
于是乎，从3月开始起，全国楼市的松绑大潮一浪高过一浪，已经有60多个城市，相继出台了“救市”政策：
长三角地区：
1、江苏南通、镇江已重启20%首付;
2、江苏苏州房贷利率创5年来新低，一、二套房全面4.6%;
3、浙江衢州全面取消限购、限售;
4、浙江宁波悄然缩小限购区范围，恢复至2020年时的限购范围；
高层喊话，房贷利率下行，越来越多的城市开始取消或放松限购、限售政策，降低首付，放松落户门槛……
现在我们终于可以说：最佳购房时机再度打开了！
当然，所谓的“最佳购房时机”，并不是今天松绑了，明天就是最佳出手时机，后天房价就涨了。任何一项楼市政策的放松或收紧，反映到房地产涨跌趋势的改变，都有一个消化的过程，但足以影响人们对于后市的预期，应该说，去年下半年急转直下的，人们对于房地产的悲观预期，已经开始改变了，房地产最困难的严冬已经过去了！
然而，本轮“最佳购房时机”跟8年前的那一轮相比，有3点关键区别：
一是，很多人的购买力明显下降，三年疫情的冲击，近年来各大行业的整治，多数人的钱包，已经是捉襟见肘了！
二是，绝大多数GDP1万亿以上的城市，购房资格没有了，这跟2014-2016年，你可以在除了北上广深以外的其他任何城市敞开买有很大的不同！
三是，2021年中国人口净增长只有48万人，中国人口红利期已经过去了，大多数省份已经开始出现人口负增长！而人口又是支撑房价上涨的主要因素，失去了人口红利，又何来房价红利？
因此，本轮的“最佳购房时机”，将只属于同时拥有钱、有购房资格，又有魄力买房且买对房的少数人。选对的城市、对的板块、好的产品，就显得尤为重要了！
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何谓长三角的“好城市”?
我认为只有GDP破万亿的城市，才算得上是真正有实力的好城市！长三角一共就上海、苏州、杭州、南京、宁波、无锡、合肥、南通8个；
这8个万亿GDP城市，都在长三角核心的6大都市圈（上海都市圈、南京都市圈、苏锡常都市圈、杭州都市圈、合肥都市圈和宁波都市圈）里。
这6大都市圈，以上海为龙头！
从经济体量、人口总量和辐射范围来看，上海都市圈无疑是长三角地区的龙头，共有9个成员城市，GDP总值占到整个长三角3省1市的45%，人口总量也占到近25%。
南京、杭州则在第二梯队，成员城市分别达到8个和6个，人口总量在2500万以上，GDP总值分别占到长三角的约24%和16%，各方面指标都比较均衡。
拥有7个成员城市的合肥都市圈，尽管在人口总量上不输，但GDP总值与南京、杭州都市圈有一定差距，并且辐射范围并未出省，仍以省内城市为主，且合肥过去5-10年发展太猛，房价已显透支，未来预期不如南京！
宁波都市圈，在“浙大富”省内，是一支不容小觑的力量，坐拥世界第一大港宁波-舟山港，长三角6大都市圈里最高比重的第二产业产值（制造业无比强悍，比“电商之都”杭州的产业更扎实）和都市圈中心城市最高首位度！
“浙大富”去年全省新增人口72万，超越广东，首次荣登全国第1！宁波则是省内“抢人”仅次于杭州的亚军，2019年新增人口34万（排名全国第4），2021年新增人口12.4万，相比2021年，南京新增10.4万、苏州新增9万、上海 新增1.1万、无锡新增0.8万、南通新增0.5万人口，宁波可谓遥遥领先！
苏锡常都市圈的经济实力不容小觑，如果苏锡常合并为一个市，她的GDP总值（4.6万亿元）和常住人口（2549万），都是超过上海的，中国No.1!
但是，苏锡常都市圈只有3市组成，腹地有限，又全部在一个范围更广的大上海都市圈9市的涵盖之下，苏锡常都市圈没有中心城市，接受上海的外溢和辐射！
上海大都市圈1+8城市范围图
苏锡常都市圈三市，苏州最强，GDP22718亿元，人口1284万，是仅次于上海，妥妥的长三角GDP与人口总量第二城，断层式领先江浙两省省会南京和杭州！
无锡最富，第七次全国人口普查数据公布后，人多、地少、经济实力强劲的无锡人均GDP16.58万元，跃居全国第1！
这个排名表达的，明白无误的意思就是：无锡人，全国最有钱！
常州因为离上海最远（165公里），GDP（8807亿元）和人口规模（535万）在苏锡常三市中也最小，但房价却不比无锡低，还限售4年（无锡2年，苏州新房3年、二手房5年），因此，买常州还不如买无锡！
苏州北离上海高铁里程81公里，最快23分钟，
无锡东离上海高铁里程108公里，最快28分钟，
与上海虹桥到市中心人民广场，或虹桥到青浦新城的需时相当，比从浦东龙阳路坐直达地铁37分钟到临港新片区滴水湖还快！
而上海都市圈里，无锡的房价，才是最被低估的！约是苏州的7折，上海的3折，与常州、南通、嘉兴持平的状态，这与无锡的实力、地位是不相称的！
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何谓“好城市”的“一级板块”?
对于上海而言，一级板块就是“CAZ”中央活动区
上海的中央活动区，大致由黄浦江两岸核心区和浦西老租界区域组成，有一根主轴，就是黄浦江，划进CAZ区域的，新房限价已开到13.6万元的CEO盘顶格价，二手房的“天花板”，去年7.19出台核验价后，陆家嘴汤臣一品仍高达22.69万元/平米！
至于最新的4大“国家战略”引领下，网红起来的临港新片区@滴水湖、张江科学城@张江、虹桥国际开放枢纽@徐泾、长三角一体化示范区@青浦新城，都只能算二级板块！
苏州的“一级板块”，是江苏自贸区+虹桥国际开放枢纽“双国家战略”加持的苏州园区，二手房“天花板价”万科玲珑湾8期，10.7万元/平米。
无锡的“一级板块”，很明显，是无锡市政府所在地，无锡两条城市发展主轴，南北向“太湖长江发展轴”和东西向“太湖湾科技创新带”的交汇点——无锡经开区！目前，CEO新盘价38500元/平米，二手房“天花板价”绿城玉兰花园，去年最高成交价突破5万/平米，去年7.26出台二手房指导价后，被控制在41200元/平米。
南京的“一级板块”，与上海类似，也在市中心的长江两岸，即业已成熟的河西CBD（新房限价6.4万，二手房“天花板”价仁恒江湾天成9万）+江苏自贸区@江北核心区（新房限价3.6万+4千元装修包，二手房“天花板”价华润国际社区4.7万）+江中还有一个“江心洲”（新房限价5万，二手“天花板”价江岛华庭7万）
目前，长三角有4个新房限价3W左右的好城市、好板块：
1、上海临港新城滴水湖板块，距上海人民广场73公里，地铁单程90分钟可达的“全新城市”！新房限价3.4万，二手房6万，购房资格要求：全日制本科及以上学历+在上海缴3年社保+与上榜临港企业名录的1100家企业签订2年劳动合同+实际在临港工作满1年，向临港管委会申领“临港人才证”才能摇号购买临港3.2万/平米的限价新房，但要限售5年！学历不够，年限不够，不实际在临港工作，再有房票，再有钱，也没资格摇新房！
2、苏州相城高铁新城板块，苏州中环外，城市“二级板块”，这是上海给苏州“梅友”机场的一个补偿，让相城高铁新城，承接虹桥国际开放枢纽的外溢功能，比如：5轨6铁交汇的苏州北站高铁枢纽，国家会展中心（苏州）等，但相城毕竟不是苏州的核心区，也不是苏州的“第一富人区”（苏州真正的富人区在园区湖东和新区狮山），未来有望打造成苏州的市域新中心，但这一目标的实现，至少还要等上十年！目前，相城区，非苏州户籍，只要有全日制本科学历，不落户，办人才证也可以买房，算是给外地人在苏州买房开了一道口子，但二套有贷未还清，首付要8成，还限售5年！
3、南京江北核心区，城市“一级板块”，定位很明确：全省未来创新的策源地、引领区和重要增长极！所以，至少江苏、安徽2省1.46亿人都在关注江北核心区（相当于10个中国人中，就有1个人想摇南京江北核的新房）！去年，江北核新房全都要求8成首付，平均中签率低于10%！今年相对好摇一些了，首付也降到了5成左右，但非南京户籍，需先缴社保2年，才能拥有购房资格！
4、无锡经开区，城市“一级板块”，市政府所在地，750万无锡人公认的“第一富人区”，无锡城市的“天花板”区域！
如果说，上海临港新片区滴水湖板块，是14亿中国人都向往的“浦东社会主义现代化建设引领区”的“领头羊”；
南京江北核是1.46亿苏皖人民都关注的“引领区”和“增长极”；
那么，无锡经开区目前的关注度，也许只是临港新片区的千分之5！江北核心区的百分之5！是不是更容易买到，更容易上车？
但是，无锡实力超群的经济基础，全国第1的人均GDP，又保证了这个全国面积最小（仅56.6平方公里，是上海虹桥国际开放枢纽核心区的1/3，张江科学城的1/4，临港新片区核心南汇新城的1/7）、也最年轻的经开区，能够真正成为苏锡常联动的“环太湖科技创新带”上最亮的星！
因为不大，更好“聚拢”！更显“高端、大气、上档次”！作为无锡市的“1号工程”，紧临太湖，生态敏感的无锡经开区，聚拢了无锡全市最优质的行政、科教、金融资源，经开区一出生，便自带贵族血统，举市瞩目！
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有“中轴线”的城市必成大器！
还记得2008年北京奥运会开幕式，那闪耀在帝都中轴线上的29个“大脚印”吗？
还记得巴黎有条连接凯旋门到卢浮宫的“城市中轴线”香榭丽舍大街么？
还记得纽约的城市中轴线第五大道么？
无锡经开区虽小，却有着和世界大城一样，必成大器的“城市中轴线”！
无锡的中轴线，从无锡市政府一路往南，经尚贤湾湿地公园，一直通到太湖边贡湖湾湿地公园，类似广州天河区，从广州东站到海心沙“小蛮腰”的中轴线，抑或贯穿苏州园区金鸡湖两岸的中轴，宁波鄞州公园的中轴。
同样在一座城市最重要的“中轴线”上，无锡经开区中轴，现价3-4万/平米，对比广州天河中轴24.4万/平米的天花板，苏州园区中轴10.7万/平米的天花板，宁波鄞州中轴8.2万/平米的天花板，是不是潜力巨大？下面这张图，绝对让你一目了然了！
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好城市+好地段+好产品，
留给你的时间不多了！
综上，我们认为：
1、无锡经开区=好城市+一级板块+大城中轴，是确定的！
2、无锡的合理房价，一直是苏州的7折，上海的3折
无锡经开区的天花板，比照苏州园区天花板10.7万7折，还有很大的空间！
3、无锡PK上海
上海房票要积5年，全市均价6.5万，多数人首付7成，含税上车门槛500万+；
无锡房票很好取得，经开区均价3.5万，首套首付4成，最低上车门槛140万！
4、无锡PK苏州
苏州中环外“二级板块”各大新城的房价=无锡塔尖“一级板块”经开区的房价；
苏州2套有贷首付8成，比无锡高出2成；
苏州限售5年，比无锡多限售3年！
无锡经开区，米宅团购的新盘，虽然也要摇号，但相比上海、苏州一级板块的新盘摇号，更好上车，更好买到!
拿定在未来占据好城市一级板块稀缺地段资源的品质豪宅，将是你在本轮“最佳购房时机”里，一个最对的选择！
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直播预告
今晚（4月8日）19:00，米宅长三角主编、首席分析师，在上海及长三角深耕20余载，有过十数套上海、长三角、希腊、英国投资购房经验和走遍全球98国“国际视野”的夏良老师，将做客【米宅米公子】视频号直播，与您分享《时隔八年，最佳购房时机再度打开，买对很重要！》的话题，详解2022年长三角五市（上海、苏州、无锡、南京、杭州）3万元/㎡的置业上车机会！
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