原创 刘晓博
一位大佬的言论，把今天的地产股吓瘫了！
上图是今天A股跌幅最大的15个行业板块，房地产名列第三，跌了2.82%。
下图是A股里房地产股的跌幅排行榜：
下图则是港股里的地产股跌幅榜：
不少保险公司重仓地产，所以A股中这个板块跌了2.8%。
跟房地产千丝万缕联系的银行股板块，跌了1.94%。
而当地产、保险、银行一起跌的时候，大盘自然就扛不住了。上证指数今天跌了34个点，接近1%。
这位大佬，就是万科的掌门人郁亮。他2月11日在万科集团2022年会上的“总结发言”，在刚刚过去的周末流传出来，并被媒体广泛报道。
大概有以下内容：
1、房地产行业到了黑铁时代。
2、行业进入缩表出清阶段。对房地产业来说，缩表出清就是去金融化。去金融化是一个必然趋势，也是痛苦的过程。
3、今年是背水一战的一年，如何理解背水一战？就是要么死、要么活，没有中间状态。不要再心存幻想，必须要快速、坚决出清。缩表出清对于我们来说，就是一场生死之战。
4、房地产发展新模式是“一个中心，三个基本点”。一个中心，就是解决老百姓居住问题。三个基本点，分别是房住不炒、租购并举和人—地—房的匹配。还有两个重大变化。市场分化会越来越明显、行业规模开始萎缩。
5、当前最主要的八个字是“节衣缩食、战时氛围”。只能以输赢论英雄，只能从打赢仗的队伍里面选拔干部。管理人员都要全部下沉，身先士卒。集团已经取消原集团合伙人的层级，所有原集团合伙人全部下沉到所在单位。
6、省吃俭用，减少浪费，营造节衣缩食的战时氛围。我助理给我定机票的时候是不会买头等舱的，如果有时间接近的航班也会哪班便宜买哪班。
7、今年大家的收入肯定是大幅下调，包括我们的福利、补贴等等，要跟黑铁时代相适应。
8、面对10%左右微利的行业，我们需要流程再造。房地产过去每个环节都可以外包，每个环节外包出去之后我们还能赚钱，今天还能做到吗？所有的工作都假手于人，每个人都要赚10%，我们肯定没钱赚，所以我们要流程再造。黑铁时代了，我们自己不干谁干？
9、万科要做专业高手、全能冠军、长跑胜将。靠一招鲜吃天下的时代已经结束了。现在要开发、经营、服务并重，这也是万科新的铁人三项。
如果你熟悉房地产，看完上述观点之后，一定会想起2018年9月万科在深圳大梅沙的那次会议，以及著名的“活下去”的口号。
这个口号在当时引起了轩然大波，不少人指责郁亮危言耸听。
在经历了恒大、华夏幸福等一系列房产巨头的危机之后，再回过头来看郁亮的“活下去”，不少人佩服他的先知先觉。
不过，在2017年、2018年前后，认为中国的大房企即将出事，这种观点并不鲜见。我搜出了我2017年12月写的一篇，对2018年楼市的12大预测文章，里面就如下判断：
只不过，同样的观点由行业大佬说出来，影响就要大很多。
该怎样看郁亮“黑铁时代”的判断？
用金属比喻行业的发展阶段，大家默认的是四阶段论：黄金—白银—青铜—黑铁。
大概在2014年6月，郁亮写了一篇“我国楼市进入白银时代”的文章，被人民网等媒体转载。
当时的背景是楼市非常低迷，“崩盘论”盛行。所以郁亮的文章，有鼓励士气的含义。他的观点是：
房地产行业已经度过了最黄金的岁月，但也绝不是就要撞上冰山的泰坦尼克号。只不过，人人弯腰就可以捡到黄金的时代结束了，房地产行业进入了白银时代。
虽然不再是人人弯腰就可以捡到黄金的时代，但白银仍然是贵金属。
从2014年至今才8年，郁亮就直接跳过了“青铜时代”，给房地产行业了一个“差评”！
这个判断，以及“节衣缩食、战时氛围”、“背水一战”等表述，让今天的地产股吓得腿软了。
更好玩的是：万科的A股，今天也被投资者们“做”出了一个4.44%的跌幅，来回应郁亮的“生死之年”。
万科在香港上市的H股，大跌了超过6%！
进入农历虎年之后的前几个交易日，房地产板块走势是相当不错的。楼市的基本面看不到任何利空，反而有很多利好：
楼盘预售资金监管政策有所放松；广义货币M2同比增速强劲反弹；惠州、苏州等多个城市房贷利率出现了超过80、甚至100个基点的大幅降息；部分城市公积金贷款政策有所放松……
郁亮是否又“危言耸听”了？
我们不妨看一下2022年1月万科的销售数据：
再看一下2021年1月的数据：
今年同期销售额，只有去年的一半不到。这其中有春节不同步的因素，但主要还是因为楼市偏冷。
上图是主要房企2022年1月的销售情况，大幅下滑是普遍的。
所以，虽然楼市政策底已经出现，整体上的宽货币也在变成宽信用，但对于房企来说，感知的温度仍然是冰冷的。
因此，郁亮说“黑铁时代”是不过分的，适用范围是房企角度。
但对于楼市来说，我认为还有“青铜时代”，这是从正常购房者、或者大中城市楼市角度来说的。
在北京、上海，楼市出现了启动的迹象。弄不好，京沪可能会在今年上半年要加码楼市调控，而不是继续放松！
从城镇化率角度看，每年1%的城镇化增速，还能维持10年左右。所以，整体房地产市场不是“黑铁时代”。
房企内部则不一样，的确很多房企面临生死。
我不喜欢“缩表”这个说法，太金融化了，就好比有人爱把股票称为“筹码”一样。
中国房地产行业需要的是去杠杆、去产能。“缩表”和“扩表”还是留给央行用比较合适。
去杠杆、去产能当然是痛苦的。对于房企来说，去杠杆就需要卖项目，需要壮士断臂；去产能，需要做缩小企业规模、裁员。
但这是没有办法的事情。
中国新房市场每年17亿到18亿平方米的销售量，就是顶部。过去几年，一直围绕这个顶部运转。未来可能还会下降到15亿、14亿平方米。
去年下半年之前，每个房企、每年的目标都是扩张性的，这当然无法持续。当蛋糕无法继续做大的时候，只能让一批企业、一批人离场。
没有人愿意主动认输，只能通过最残酷方式对决！
所以，房企的黑铁时代到来了。
不过，能主动顺应时代之变，真正拥有“管理红利”的企业还是有未来的。这种残酷的淘汰战，对优秀企业反而有利。
另外，政策就是用来调控“主流预期”的，当大家都偏向悲观（或者乐观）的时候，政策就会继续发力，让这种预期落空。