图：Samantha
01.
2022年的深圳楼市，情况好像依旧不太乐观。
先是1月份，深圳楼市的二手房成交仅为1557套，创下了近10年来月度二手房成交量的新低。
上一次这么惨的数据，可能还要追溯到2012年的2月份。
安静之前一直推测说深圳市场的成交，量可能已经到底了，但价格还没有，看来还是安静过于乐观了。
不过，有一个观点也得到相应的佐证：请拉黑那些说市场回暖的人。因为市场确实没有回暖的迹象，而且还有加重的可能性。
之前不是有人在传恒裕滨城2期的这张成交截图么？早就有人出来打假了——
不仅没有回暖，而且还相比历史最高成交价，足足下降了880万。
而之前大家期待的深圳二手房指导价的调整（半年或1年一次），如今都快过去大半个月的时间了，官方也没并未发布有关的消息。
这不由得让很多人猜想：深圳的二手指导价还调不调了？
其实从安静个人来看，二手指导价的价格调整对于官方来说确实是个难题：
你说往上调吧，这变相承认深圳房价又涨了；你说往下调吧，市场这么差、怕市场顶不住；
所以，二手指导价到底调不调，到底调多少，因为深圳是一线首发，再加没有参考案例，只能盲人摸象，官方其实也是很为难的。
不过，依据现有的情况来看，唯一可以期待的是：对于往期的指导价，可能会针对新出证、没有参考指导价的新盘，打上新的补丁。
至于之前公布的指导价的楼盘，二手指导价格是向上还是向下，完全不得而知。
指导价一周年，深圳楼市到底发生了什么？
依据安静个人观测到的一些现象，给大家分享三个维度的见解，仅供参考——
一个是价格端;
一个是交易端;
一个是开发商端。
02.
价格：整体可能下跌10%左右
对于价格这块，其实这些安静之前陆续都有讲过，只不这些都是碎片式的讲述，也很难有一个统一完全准确的数据。
因为房价的这个东西，只要你改一下样本，换一种表述或者计量方式，你想让他涨或跌其实都可以。
这就跟有时候权威大数据发布说你薪资涨了你却完全感受不到是一样一样的。
不过，我在网上看了这样一份数据，而这份数据一度冲上了微博热搜，热搜的字段是：
#深圳二手房成交价打7折#
我看了一下里面列举的成交价跌幅最高达30%房源小区，基本都是一些名不见经传的小区。
虽说有几个相对较热的楼盘，比如说龙华的龙光玖龙玺、香山美墅花园等，但相比于之前被传的“杀猪盘”如前海诺德、花样年花乡等，好像没上榜。
而这些“杀猪盘”的成交价，早在去年上半年就传闻已经有10%的成交跌幅了。为什么没有上榜呢？在此打一个大大的问号。
然后我再查了一下成交跌幅较低的，这几个小区依旧没有上榜：
所以，对于这样的数据，安静整体是持怀疑的态度的。依安静目前观测到的实际情况来说：整体大概10%是有的。
跌的多的有八卦岭等一些重灾区，跌的少的片区，价格上浮是不可能的，肯定会有不同程度的价格下调。
而这种情况如果再持续下去，不排除到15%的可能。下跌的比较利害的楼盘更有可能跌到2020年双11之前。
当然，这些仅是现有情况下的推测，因为一直有变量，大家理性看待。
03.
交易：利不利好的，跟我没关系
不知道大家发现没有，以前对于深圳的所有利好，比如说前海扩容啊、学校调整片区啦、深圳被划为先行示范区啦。
大家都很神奇的都能推导出一个结论：深圳房价要涨了。
现在呢？自从深圳指导价实施以来，大家对于这样的利好完全无感了。而这种无感，是慢慢淡下去的。
印象最深刻的是，去年4月份（指导价刚出台两个月）的时候，宝安沙井的某些业主，因为海乐实验学区划分，连夜涨价300W。
因为安静跟踪报导过这则新闻，指出这明显是跟市场对着干的行业。结果被“某些业主”在后台威胁让我删稿，后来我利用各种手段查到了“某些业主”的信息，结果却发现是某壳的一名中介冒充的。
不仅如此，我还找到了这名中介的抖音平台，上面清晰的露出了他的工牌，真的是令人啼笑皆非。
尔后，我再也看不到关于利用各种利好信息涨价的新闻，什么前海扩容啦、最近的宝中海旺共享学区的利好，在深圳市场上好像都没有太大的波浪。
现在对于深圳的最大利好是什么？就是指导价的变动，而且是往好的方向去变动。关于其他的利好，根本算不得利好。
这说明什么呢？说明深圳业主对于短期的市场其实也没有抱太大的期望 ，安静之前就说过：在这种市场下，如果急于套现，肯定有割肉的业主出现，而且是，慢慢靠近指导价。
最近看到一个消息令安静震惊：
最近坂田佳兆业上品雅园一套85.1平三房，业主报价660万，中介可以往600万谈，之前同户型的成交价在740-760万之间，降了160万。
报价660万，可以往600万去谈，这在以前的深圳，想都不敢想。而且，如果说往600万去谈，谈到590万的可能性都很大。
深圳的买家呢？其实也都在观望。因为有太多的新盘供买家去选择了。数据显示：2022年，深圳共有108个新盘即将推出。
其中首付150万的刚需盘就有48个，首付450万以内的盘有36个。换算一下，一整年下来：刚需一个月可以有4个盘挑、刚改的一个月也有3个盘挑。
这时候，如果不是孩子急于上学、急于住的话，傻子才会去看二手，更何况新盘限价的利害，二手指导价下首付又高，二手就更冷了。
此时，一条逻辑线清晰可见：未来两到三年内，只要限价不放松、只要指导价没有大幅度的波动。想要涨价的业主，哪凉快哪待着去。
04.
开发商：背水一战，给15%豪佣
开发商这块，其压力一点也不比购房者小。
2022年1月9日，深圳万科国际会议中心处，郁亮发表了一则讲话，大意是：房地产即将进入“黑铁时代”，我们是背水一战，要么死要么活。
安静注意到，这篇内部的讲话是在2022年1月9日左右讲的，可是直到2月20日左右，才被曝出来。这里面的时间差不由令人联想。讲的好听一点，叫“求援”，讲的阴谋论一点，可能也叫“BG”。
尔后有分析指出：年初3、4月份，其实很多房企的美元债大量到期且一季度存在很多交房的可能。在这种情况下，未来对于房地产的政策或将继续放松。
对于深圳，也出现了两则标志性的事件：一个是深圳楼市开始出现15%的超高佣金，一个是开发商辟谣新盘首付1.7成。
给15%佣金的楼盘叫兆鑫H+公寓，开盘以来，913套房源一年去化仅6.8%。
据网上公开信息：早在去年6月，兆鑫H+项目就曾针对公寓产品给出了15万元/套起的佣金奖励，约合4.7%的佣金点数。
从4.7%涨到15%，佣金一下涨了2倍有余，足见开发商的销售压力有多大。这不由得令人想想了投资界一句话：相比活的好，不如活的久。
15%佣金对应的房源属于建面约52-93㎡办公产品，总价区间在402-3328万/套。这意味着，卖出一套房子，至少能拿60万的佣金，这差不多了是龙岗一套老破小的首付了。
很多人质疑开发商为什么不降价让利，为什么要降价让利啊，这跟牛奶商倒掉牛奶道理是一样一样的。
你如果降价，zf有限跌令；你若降价，买了的业主会维权。正经开发商谁降价啊，谁降谁傻。
另外一则消息是关于开发商降首付的，事情的起因源于有中介在朋友圈卖房，配文：
坪山龙光新房龙光玖誉雅筑“首付有69万就能买三房。操作方案：备案价成交，客户首付1.7成，开发商送1.3成首付（50万左右），不用还。”
尔后，引来开发商辟谣：这是虚假宣传。
而这个楼盘的佣金，据项目的销售海报显示：除了送烟酒外，住宅最高佣达6%，最高单套佣金达27万，这对住宅产品来说，佣金已经算非常高了。
对于辟谣这样的操作，安静可能有点看不懂，不过市场上确有楼盘为了让购房者尽快买单而降低首付或者延后交的，目的就是缓解资金回收压力的。
这样的操作，多见前几年的开发商的操作手段，现在见的确实少。不过不排除现有房企同样用这样的方式来吸引购房者。
从现象看本质：房企的金压力有多大。
而且，除了恒大，市场上其实还有很多“类恒大”的房企没有爆出来，如果政策再这么严，后续会有更多的房企爆雷出来。
在此还是奉劝欲购房的深圳人民，买房还是得擦亮眼。讲多一句：现在的房地产，从上游到下流，都不是一般的难。
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深圳买房必看
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