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12月以来，二手房成交量出现回升、央行降准、第三批集中土拍“大热”……楼市的“好消息”似乎不少。拨开回暖的声浪，楼市真实的样子究竟如何？纵观新房市场，市场观望情绪依旧浓厚，两级分化越发明显。主城区再现“0登记”楼盘，更是有项目由于登记情况不理想，在登记期间迅速启动分销。而那些板块轮动下大热的区域，也开始出现选房当天无法100%去化的情况。郊区打折促销、送车、送车位成常态，观望情绪已蔓延到杭州主城。 

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主城区有些新盘也不太好卖了
上周末，杭州主城区某楼盘进行了《购房意向登记结果公示》：截止登记期届满，共有0户购房意向登记家庭。“0登记”情况再次在主城区出现。

图源：网络
这是该楼盘第二次开盘，首开206套房源中签率就已经高达80%，二开直接流摇。我们还发现，该楼盘首开便无需冻资，提供存款证明即可，报名几乎“0成本”。另外，从开盘前期，就已经铺天盖地启动宣传，朋友圈广告、各种小程序开屏页……广告投放不在少数。置业顾问的说辞真实性有待商榷，也不必探究“0登记”是否有意为之，卖得不好倒是真的。但是时间拨回到今年4月份，同板块内的项目中签率甚至只有7%，即便是“史诗级大分流”下的8月份，该板块另一项目一把梭哈560套房源，中签率也有69%。无独有偶，12月中旬，拱墅区某楼盘在登记第三天紧急启动分销。包括贝壳、我爱我家、龙湖租售在内的二手交易平台，纷纷开启微信电话多形式“推销”。最终该楼盘加推的238套房源共365组家庭登记，嗯，紧急启动分销确有其必要性。市场的变化真的太快了，开发商自己大概都没有想到，9月底和11月初两次开盘，中签率都稳稳地在25%上下，这一次竟然“不稳”了。此外，同期推盘的钱塘江南岸某项目，加推了近700套房源，最红报名人数约1200组，选房当天出现“卖不完”的情况。究其原因，一是年底开发商加速出货，同期有多盘登记导致分流，二是该项目单次推盘量过大，且加推过于频繁，两次加推时间间隔甚至不到一个月。
 

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  楼市分化开始明显
今年下半年以来，还在摇号场上的非自住购房者，已经越来越谨慎，只有那些“安全系数”较高的板块，以及那些产品靠得住的项目，才能活跃他们手里的房票。自住购房者也在市场情绪的影响下，逐渐理性。跟风盲摇不再，“无差别火热”的现象消失，于是新房市场出现两级分化。市场的分化会先从板块间开始，那些远郊、虚火的板块会率先“凉”下来。

文宸望府效果图 图源：透明售房网富阳、临安、萧山所前、坎山等远郊板块，带头打折促销。萧山所前的文宸望府首开购房直接送一辆比亚迪；萧山坎山的嘉裕天城二期则直接打95折再送车位，值得一提的是，这已经是个准现房了。临安美的滨湖翠邸，单价直接打9折，还送车位；同样位于临安的雨润星雨华府三期，也有93折+车位的优惠。而市中心如文晖、申花依旧坚挺，甚至拼到顶格社保。和品收官加推736套房源，普通家庭的摇号门槛是122个月社保；申花的滨融府最后95套房源更是需要顶格社保（191个月）才有入围摇号资格。

  和品效果图 图源：透明售房网

  此外，几个月前相继迈入“五年限售”行列的崇贤、丰收湖板块，中签率又开始上升，变得好买了；三墩北依旧还是那个三墩北，差点触发顶格社保。同板块内，项目之间的竞争压力也进一步加大，板块内的分化也已经悄然出现。比如，下沙开发区单元内，两个纯新盘前后脚首开，最终却是37%中签率和直接流摇两种结果。萧山市北的几个项目也是如此，滨江集团的品牌+地铁两大优势，滨涛映月首开620套房源共有6091组家庭报名，中签率约10.18%，险些“拼社保”；二开也有4000多组购房家庭报名参与。

  望涛月明效果图 图源：透明售房网
而地理位置稍远的望涛月明，三次开盘的报名人数都只有一两千组，相比之下热度有所降低。同板块的一个小体量项目情况更不理想，两次开盘报名人数都仅一两百组。

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  续销或成常态，二手房预计缓慢回暖
变化有时候总是来得很突然。市场从“无差别火热”走到冰火两重天，远郊的凉意蔓延到杭州主城区非热门地段，并没有花多长时间。临近年底，开发商都在加快出货跑量，多个同价位项目分流下，不少项目都出现了登记人数少于推盘房源量的情况。据杭报房产不完全统计，仅12月中下旬以来，杭州主城区就已经有4个楼盘由于报名人数不足或选房当天未100%去化，目前正在续销阶段。预计近几个月，续销楼盘数量会有所增加，不少项目可以直接认购。褪去摇号外衣，这些楼盘还值得你买吗？自住的购房者们可以结合实际情况好好挑一挑了。另一边，二手房市场成交量开始小幅回升。经历过带看、成交惨淡，中介门店歇业、房东调整预期，杭州二手房市场的挂牌价格已趋于稳定，买卖双方需求达到平衡。“之前一些涨幅过高的头部次新房，目前都慢慢降回来了”，萧山市北某门店经纪人小周告诉表示，“房东的初衷还是卖房，挂得高了，在现在的行情下只能通过降低预期来促进成交。”

  望海潮实景图 图源：透明售房网

  就拿望海潮来说，该楼盘直接距离地铁二号线建设一路站约1.1公里，“上半年，370-380万算捡漏价，有房东愿意挂出来是必卖的，但370万放到年底就很难有成交。”小周告诉我们，“8月份以来这个楼盘就没有成交了，但近期愿意来看房的购房者多了。”此外，部分高端次新二手房也出现活跃迹象，带看量、成交量都有所回升。萧山区某资深房产经纪人G哥表示：“从现在的签单数量和看房数量就可以看的出来，二手房市场已经相对稳定了，且在缓慢回暖中，明年年初行情应该不会很差。”

  来源：杭州日报房产  作者： 尹琪慧