原创 上市首日市值超恒大背后：贝壳找房3年曾亏40亿！负债攀升

1、“赌局”

或许此刻很多杆友还并不知道贝壳找房，没想到他就已经一骑绝尘朝着千亿市值奔去。但如果说到链家，很多杆友尤其是有一线城市生活经历租房、买二手房经历的会分外“亲切”：线下房产中介一哥。

非常“荣幸”，杠杆地产也和链家打过几次交道，那会还在北京租房。不幸的是，杠杆地产通过链家找到的一处房子，却疑似遇到“黑房东”，过程就不赘述了，结果是退房时对方带着数名彪形大汉，变相“威胁”，几千块的押金打水漂。

对刚到北京不久的小年轻来说，这不是小数目。我清晰记得当时愤怒地写了数千字的“檄文”发到对方邮箱（只恨当时没有公众号这个东西啊！）。

太激动扯远了。说回贝壳找房，简单点说其就是链家的“线上升级版”。2018年4月，链家创始人左晖抽调链家精英人士，打造了线上线下的房产交易平台贝壳找房。

其官网这样介绍自己：中国住房交易和服务的领先集成在线和离线平台，在中国建立行业基础设施和标准的先驱，从新房销售，房屋租赁，房屋翻新，房地产金融解决方案等提供服务。

虽说贝壳找房是链家升级而来，但其实是左晖把链家的经营平移到了贝壳上，把链家的业务全部装入贝壳找房中，在贝壳上做规模 ，随之借助贝壳上市。

某种程度上，贝壳找房承载了左晖的野心。

链家再厉害，天花板也很明显。在全国的市场占有率不到10%：而这已经是一哥。这个行业在我国远未实现集中化。

做平台则不一样了。我国新房年交易额10来万亿，二手房还有数万亿，总计十多二十万亿的市场。如果这个平台搭建成功，成为行业的滴滴、淘宝，前景诱人。

此外，早在2016年，据当时界面的报道称，在进行B轮融资时，链家与投资人进行了对赌，称在完成该轮融资后的5年内，实现链家上市，否则就需要回购投资。

如果报道属实，2020年则是“5年对赌”的最后一年，如今链家作为贝壳的二级公司跟着“上市”，让人浮想联翩。

2、3年多累计亏损40多亿后逆转，负债上升

更有意思的是，据财新报道，今年6月，贝壳找房还回应赴美上市是“不实信息，无具体上市时间表”。如今1个多月过去了，却已经成功上市。

因为上市，公众也看到了这家我国最大房地产交易平台商的经营情况。贝壳找房很赚钱吗？其实不然。从招股书可以看到，2017、2018、2019年，贝壳找房均呈现亏损的状况，分别为：5.38亿元、4.28亿元、21.8亿元，2020年第1季度更甚：净亏损12.31亿元，这么算来，3年多时间，贝壳找房累计亏损了40多亿。

不过，最新截至2020年6月30日的数据，杠杆地产看到其扭亏为盈，净利润为16亿元。在今年形势如此严峻的情况下，还能实现如此大的逆转，不容易啊。当然，财务有时候是个游戏。

对于此前的亏损，招股书中解释称，贝壳亏损的很大一部分原因是因为行政和一般开支占据较大比例。并且公司基于对人才的保留和吸引，一直给予销售人员和相关代理人丰富的报酬。

此外，预计将来会继续产生大量成本和支出以进一步扩展业务，这可能使其难以实现盈利。

从招股书的数据来看，其近几年确实扩张迅猛。

截至2020年6月30日，贝壳平台布局了中国103个城市，在中国103个经济活跃的城市中拥有260多个房地产经纪品牌，连接超过4.2万房地产经纪门店，超过45.6万经纪人。

负债方面，招股书显示，2017年贝壳找房的总负债为191.4亿元，2018年这一数字上升到240亿元，2019年继续飙升至357.3亿元。截止2020年6月30日，这一数据为382.2亿元。

现金流方面，如上图所示，贝壳找房的现金等价物和期限末的限制性现金2017-2019年分别为：82.16亿元、127.6亿元、319亿元，。

其中经营活动现金流最近三年呈震荡趋势。2017年为-64.6亿元，2018年扭负为正达到32.17亿元，2019年骤降至1.13亿元，2019年上半年则继续亏损，为5.2亿元。

投资活动产生的现金流则有点惨，2019年为-38.7亿元，2020年上半年为-24.2亿元。融资活动方面，除了2018年，2017、2019年看上去还不错，但2020年上半年形势不容乐观，为-5.7亿元左右。

如此来看，不用杠杆地产多说，今年上半年贝壳找房的生存情况如何一目了然。

3、AB面

上市首日，贝壳找房股价大涨，风光无限。

行业资深人士都说，链家的贝壳找房，实际就是想复制美国线上房地产经纪公司Redfin的成功。

不过，作为贝壳找房的学习目标，美国在线房地产经纪公司Redfin也长期不赚钱。据其财报显示，Redfin上半年净亏损同比扩大14.78%至6801.2万美元，其中，第二财季的归母净亏损为661.1万美元，同比扩大47.64%。

与此同时，杠杆地产数了下，贝壳找房包括封面在内449页的招股书里，用51页的篇幅陈述了自身的风险因素。其中包括：业务易受中国住宅房地产市场波动的影响，并受政府监管。按照 “房住不炒”的原则，许多地区出台了调控政策收紧地产市场；

如果房地产开发商的运营和流动性状况恶化，贝壳找房可能会面临坏账风险——实际上，贝壳找房的坏账金额正在逐年上升；

还有依靠平台，员工，房地产经纪品牌及其关联代理商，房地产开发商，金融机构和其他业务伙伴为客户提供服务，相关方面的不当行为，可能对公司的业务，声誉，财务状况和经营业绩造成重大不利影响等等几十页……

就更别提今年中概股在美国遭遇的各种“做空”、“造假”等事件影响了。

不管是“对赌”逼迫也好，流血也罢，开头总是好的，故事会怎么继续，我们且看投资者如何继续用钱投票。

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