容积率降了！招商接手恒大南山旧改后，规划要调整

招商蛇口接手恒大饼干厂旧改项目又有最新动态。3月14日，深圳市南山区城市更新和土地整备局发布《关于南山区招商街道原联合饼干厂城市更新单元规划（草案）》（以下简称“草案”），披露了饼干厂旧改项目新的规划。

这份规划草案相较于2020年的规划有所调整，一方面，本次草案中地块容积率有所降低；另一方面，本次草案取消了人才住房和保障性住房的建设要求，加大了可售住宅的比重。

据草案显示，更新单元用地面积为33111.3平方米，拆除用地面积为31710.4平方米，开发建设用地面积为15091.6平方米（含纳入零星用地61.5平方米），规划容积98754平方米，其中住宅88449平方米，商业2100平方米（含母婴室6平方米），公共配套设施8205平方米。

而此前2020年的规划草案中有关容积的规定为，规划容积为134716平方米，其中住宅90711平方米（含人才住房和保障性住房29028平方米），商业、办公及旅馆业建筑37400平方米（含商业文化设施不低于1870平方米），公共配套设施6605平方米。

两相对比之下，项目容积减少了约3.6万平方米，减少幅度达到26.69%，规划容积率由8.9调整至6.54；同时，调整后项目去掉了约2.9万平方米人才住房和保障性住房以及部分商业和办公旅馆建筑，可售住宅的面积增加了约2.68万平方米，增加幅度为43.39%。

南都·湾财社记者注意到，从地理位置上看该项目隔壁就是招商的另一个项目雍景湾，有市场人士分析认为，拿掉人才房和保障房在一定程度上能给旁边的雍景湾项目带来了降密降高的解决方案。

值得一提的是，早在招商蛇口接手前，该旧改项目便和隔壁项目雍景湾项目业主之间产生矛盾，主要是因较高的容积率及超高层的建筑规划恐影响隔壁雍景湾项目“采光”等问题。根据项目早期规划，项目拥有3栋楼高183米-198米的超高层住宅，1栋13F办公写字楼，1所九年制学校以及1所6班幼儿园。

而最新的规划草案对这一争议问题做出了调整。在新版草案中可以看到，住宅在建筑布局上设置在地块的东北侧，且将较低楼层（最高4层）的幼儿园布置在北部偏西侧，教育用地则整体从北面调整到西南侧，降低对一路之隔的雍景湾项目的采光影响。

另外在楼层设置上，本次规划草案还显示，地块将建设3栋最高48层的住宅和一栋25层的住宅，相较原规划的54-59层超高层住宅相比，至多减少10余层。

调整前。

调整后。

除了消除对隔壁项目的影响之外，随着容积率降低，可售住宅面积增加，有业内人士认为该项目一定程度上能提升项目开发方的利润。

尤其是，该项目位于南山区后海大道与蛇口工业七路交会处西北角，片区所在地是深圳豪宅片区。这里此前也被认为是恒大在深圳最有价值的旧改项目之一，在易主之前其住宅部分取名为“恒大海湾华府”，彼时不少业内人士称其新房均价将在10万元/㎡以上，周边二手房成交价单价曾到十五六万元。

项目现场已设围挡。

据了解，南山区招商街道原联合饼干厂城市更新单元于2019年7月列入《2019年深圳市南山区城市更新单元计划第二批计划》。原联合饼干更新项目是恒大海湾湾厦城市更新项目的一期，2022年10月，招商蛇口证实接手该项目，11月，招商蛇口发布公告与招商平安等成立合资公司推进开发南山区原联合饼干厂城市更新项目。

南都·湾财社记者 孙阳