低于市场价85万成交！鼓楼法拍房捡漏or踩坑？
2022-09-16
当下的市场，有人感叹“二手房降价没人买”，也有人紧盯高性价比房源不放手。
今天，在阿里拍卖网站上，一套室内面积约69㎡的二手房，共吸引了7592次围观、7人报名。
最终，在经过154次竞拍之后，这套位于鼓楼区凤凰西街136号、房龄已近30年的老房子，以总价210.3万成交，低于市场价近85万。
两百多万买老破小，到底是捡漏还是踩坑，我们接着往下看。
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在阿里拍卖网站上可以看到，这套吸引了7592次围观的老房子，位于鼓楼区凤凰西街136号，建成于1993年，至今已有29年的房龄。
从链家二手房网站上可以看到，小区（凤凰西街128-138号小区）整体环境较为老旧，周边也多是楼层不高、但房龄较老的小区。
周边居住的氛围较为浓厚，配套基本趋于完善。
再来看看户型。
这套被拍卖的房源，建筑面积约79.66㎡，套内面积约68.99㎡，为2室1厅1卫设计。
从拍卖网公示的图片来看，内部为简单装修，且经过改造后的空间，通透性较差且较为局促。
卧室带阳台↓
厨房采光一般↓
客厅可以看到明显的改造痕迹↓
小区环境老旧、房龄较老、户型一般，单从居住属性来看，这套房源并没有太大优势。
但既然有154次竞拍的成绩，这套房源必定有过人之处。
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从公示的信息来看，这套被拍卖的房源市场参考价为2951531元，折合单价约37000元/㎡。
最终以7人报名、竞价154次、成交总价210.3万的成绩，吸引了不少关注。
居住感受整体较为一般的老房子，为何这么抢手呢？
在了解了基本情况之后，中介小王给出的解释为：主要是便宜。
先来对比一下价格。
被拍卖的房源：
起拍单价：20788元/㎡
成交单价：30165元/㎡
链家二手房网站同小区房源情况：
挂牌均价：37047元/㎡
最新成交单价：37487元/㎡
对比来看，这低于市场近1.7万/㎡的起拍价，确实很难不心动。
再者，总价210万左右的预算买两房，在南京主城内可选的范围并不多，对于预算有限的买房人来说，这个价格可以算得上是“捡漏”了。
更何况，凤凰西街128-138号小区的小学为莫愁新寓小学，中学为二十九中致远中学。
小王透露到：“虽然是二十九中分校并非是炙手可热的学区，但现在二十九中已经形成教育集团。综合来看这套房子的性价比还是可以的。”
并且，隔壁的中海凤凰熙岸二期（挂牌价约为7.3万/㎡），中学学区同样为二十九中致远中学。
对于并不执着学区房、且预算有限的买房人来说，二十九中分校是个不错的附加值。
小王也认为：“中海凤凰熙岸的环境、户型等等确实高出很多，还是双学区（芳草园小学凤凰校区+二十九中致远中学）。但对预算有限且盯着老破小的买家来说，学区用完之后会立即转手。所以性价比也很重要。”
在新房、二手房市场热度普遍不高的影响下，学区房虽然相对坚挺，但仍旧有不小的冲击，挂牌量增加，但带看、成交一直比较平淡，不少业主有降价急卖的想法，整体呈现“以价换量”的态势。
对此小王不禁感叹：“本身市场上可选的房源就多，不少卖家也有降价的意愿，没想到法拍房这里还有性价比更高的。”
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当下的市场，二手房降价急卖已经不是新鲜事，很多买房人保持观望的同时，仍旧有一些人精打细算、紧盯法拍房捡漏。
一般法拍房起拍价比市场价低很多，8折、7折甚至有更诱人的折扣，从而吸引买家关注。
但在相当诱人的低价优势下，法拍房背后还隐藏着诸多风险，因此在此提醒各位，法拍房有漏可捡，但需要买房人更加谨慎。
首先，因被执行人的债权问题、房屋长期租赁等问题，法拍房存在无法顺利过户的风险。
尤其是冲着学区而来的买家，还要注意是否学籍被占用。
建议买家仔细查询房屋及原户主情况，并和辅拍机构前往现场，了解更多的实际情况，避免后期隐患的发生。
其次，拍卖房源前期拖欠水电燃气费、物业费，以及过户交易产生的税费，需要买家承担。
建议买家提前了解相关欠费情况，避免产生较大的隐藏支出。
最后，如果在规定的期限内没有支付余款，或者拍下之后又不想要了，那么保证金是不退的，一定要想清楚了再拍。
所以，买法拍房的性价比更高，但承担的风险也更高，捡漏的同时，也要做好前期工作，避免踩坑。
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