马老师 || 迟到，抱歉！奥森春晓，选房角度的一点小思考！（第11篇）
2021-11-01
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这是一篇应该3天前发的稿子。
马老师写了两天，迟到总比不到好，就这样吧。
上一篇奥森春晓的文章（第10篇）看着挺过瘾的吧。
嗯，那就对了，因为它描写的是买房人的痛点，项目的痛点和当下楼市的痛点。
痛点找的准确，就会直抒胸臆，痛快淋漓！
没有想到吧
！刚发文三天后（10月28号），奥森春晓就发布预售证了。
答应大家的从选房角度撰写的稿子，也要启程了，给大家一点参考。
这就是我们的奥森春晓系列评测文章（第11篇）。
拟定，
从户型角度，
从楼栋角度，
从光照角度，
做一点浅显的思考。
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为什么好多群，因为人多！
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马老师帮选房
奥森春晓预售证已下
一以下
昨天10月27日，奥森春晓预售公示，今天10月28日，奥森春晓领预售证。
可售卖楼栋为，
3#楼地上全部，4#楼2至27层全部，5#楼地上全部，6#楼地上全部，合计，620套房源。
准许销售面积68304.81平米，项目所有可售面积全部下证。
奥森春晓选房实操
你知道，奥森春晓开盘楼栋所在位置吗？
来，咱们先回顾这四栋楼所属位置。
从入户大堂进入小区后，左侧是3号楼（右侧为两栋公租房，不是本次开盘楼栋），北侧三栋楼，左边是6号楼，中间是5号楼，右侧是4号楼。
具体位置如下：
奥森春晓沙盘楼栋标号
你还记得，奥森春晓户型分布吗？
首先，我们从这张图尝试找出一些规律。
3#和5#，除了位置不同，户型排布完全相同。
4#和6#，户型排布是镜像楼栋。
奥森春晓户型分布图
你还记得，奥森春晓最大亮点是花园吗？
买奥森春晓，一定要了解中心无界大公园。
为什么？
因为这个中心公园够大，并且足够通透！
这个中心大公园，有多大？
31537平米占地面积里面，公园15000平米，占据了一半。
来一起来看看，这个公园。
再来看看公园的细节规划图。
这里有一轴，归家礼仪轴
这里有一心，中心大花园（15000㎡超大花园）
这里有一环，健康跑道环（400米橡胶跑道，运动起来）
这里有三园，老年康养乐园（老年人也有活动场所），下沉商业（社区小型商配），入户花园（共有6个）
中心会客厅（无界公园）效果图
健康运动环效果图
老年健身场所
儿童活动去效果图
如果，做成了这样的花园效果，是不是也很不错！
这个中心大公园，有多通透？
如下图，这么的通透，哈哈。
奥森春晓的中心大公园
你要买哪个户型呢？一一来分析！
如果你要买131户型，怎么选？
观察户型分布图，131户型，在4个楼都有分布。
其中，4，5，6号楼前面是中心花园，而3号楼前面是未来居委会和马连店家园。所以，4，5，6号楼要比3号楼位置要好。
5号楼位于楼王位置，中心景观视野最宽阔，所以，5号楼好于4和6号楼。131的户型为南北通透，没有边窗（卫生间开窗不算在内），东西户之间没有差异，5号楼西边户到南侧楼栋位置较远，西边户好于东边户。
6号楼距离南侧楼栋较远，4号楼距离南侧楼栋较近，6号楼东边户好于4号楼西边户。
3号楼西边户近学校有噪音影响但是视野开阔，3号楼东边户近2号楼和社区入口，所以，3号楼西边户好于东边户。
所以，马老师认为，如果你中意131户型，我的建议排序如下：
5号楼西边户＞5号楼东边户＞6号楼东边户＞4号楼西边户＞3号楼西边户＞3号楼东边户
奥森春晓131户型图（配图1）
奥森春晓的中心景观花园，是项目比较大的优势。（配图2）
奥森春晓的中心景观花园，是项目比较大的优势。（配图3）
如果你要买121户型，怎么选？
观察分布图，121户型，只分布于4号楼的东边户和6号楼的西边户。
因为121户型是边厅户型，有侧边的采光和侧边的视野，所以，121边户比131的边户还更有意义。
一起看户型，就理解了。
121的边厅有5900mm的宽度，虽然这个户型没做样板间，但是96的那个5700mm的大厅，大家还有印象吧，是不是非常大。对了，121这个5900mm的大厅比96的大厅还要宽上200mm。
所以，马老师认为，这个户型也会卖的不错的。
那4号楼东户好呢，还是6号楼西户好呢？
马老师在这里发现了一个矛盾点，就是官方资料说法的不统一。
说法一：
项目东侧为规划绿地，支持观点为项目规划许可证附件。
如下图：
马老师认为，
如果项目东侧规划已经调整，确实为绿地，那么，
4号楼东边户＞6号楼西边户
说法二：
项目东侧有劳动力安置用地，可能建设办公或商业业态。
从项目公布的不利因素看，没有提到规划绿地，而是劳动力安置用地，可能是商业和办公。没有具体规划高度等数据。不过按常理来看，不会特别高。假设，商业办公高度不高情况下，还是：
4号楼东边户＞6号楼西边户
说法三：
奥森春晓土拍文件的说法，地块28-118是一个2.8容积率，建筑面积32995的住宅。
而且，马老师本人更倾向于这个说法。
如果东侧是一个和奥森春晓等高的住宅，如果也是限高80米。
我认为，这种情况下：
6号楼西边户＞4号楼东边户
因为三种说法，并不统一，存在一定变数的可能。都是官方文件，都有依据。马老师提出来，可以更好的帮助大家思考。
如果你要买115户型，怎么选？
115分布于3号楼和5号楼。
同理，5号楼楼王看公园，好于3号楼。
再观察5号路的两个115户型，正对园区正大门，简直不要太嗨哦。
当然，如果在意对着大门口，可以不选这个位置，马老师认为，到大门100多米的距离，完全没问题。
户型如下：
来，一起看看这个115户型的视野效果图。
如果你要买96户型，怎么选？
一起来看看，园区的最主力户型96户型。
这个户型也是所有楼栋都有分布，均有连廊，均为全南户型。
如下图，所示：
如果要选择这个户型，咱们分析如下“”
5，6，4看中心景观花园，好过3号楼看马连店家园，
5号楼是楼王位置，视野最开阔，位置最最中心，好于6号路和4号楼，
考虑的4号楼距离前面公租房稍微近一些，且东侧规划有不确定因素，6号楼好于4号楼。
所以，
马老师认为，这个排序应该是：
5号楼＞6号楼＞4号楼＞3号楼
至于东户和西户，根据自己的习惯即可。
奥森春晓不利因素分析
红线内不利因素
马老师对重点不利因素进行了标识。方便大家快速识别。
1、两个车行出入口，两个人行出入口
2、南侧道路为红线内道路（在此温馨提示，因为右侧规划未定，不知道是否有东侧通地铁的市政道路）
3、化粪池位于3号楼北侧（马老师用红点标出）
4、燃气调压柜位于3号楼西南侧（马老师用红点标出）
5、社区配套用房如本文首图。
6、3456号楼均有连廊
7、连廊户型两个电梯独立运行，乘坐时间会稍微长
8、再生资源回收站
红线外不利因素
得房率偏低等不利因素
奥森春晓光照分析
首先我们看看这个光照图。
红色是1小时光照区
黄色是2小时光照区，为什么1号楼会北移动，就是为了满足光照设计。
虽然商品楼栋3456均满足大寒日两小时以上的日照规定，但是还是可以明显感知，456号楼的日照条件比南侧一排好不少。
总结：
从日照条件来看，6号楼＞5号楼＞4号楼＞3号楼
对于选房还有什么疑问，可随时添加马老师微信。
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