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FANGDONG

FANGDONG ｜房东俱乐会

撰文：房东编辑部美编：小鹦校对：大豆

本周六，价值千万的北龙湖大豪宅，开盘就卖了100多套，货值10个亿。

不是郑州没钱了，也不是郑州人买房没信心了，问题是不是出在你自己？

大风和降温中，郑州房市步入3月份第二周。

郑州贝壳全城的客户线索量已经出现急剧下滑。

3月第一周，该数据为4500组左右，而第二周仍在收缩，预计只有3500左右。

今年2月份下旬，郑州全城客户线索量最高可以达到7000组。

尽管如此，3月份的客户情况仍然好过去年，去年平均日客户线索量只有3000组左右，最差的时候仅有1000组左右。

在这一波市场客户量的变化中，体现在这周末两天的销售，是市场的明显分化。

01.

北龙湖豪宅、品质改善市场稳定，成交到访情况与上周差异不大。

原因如下：

①本周六，北龙湖保利璞悦项目开盘，狂销10亿，基本是去年最猛楼盘华润幸福里首开销售20.18亿的一半。说明改善市场温度不减，价格从3.79万/平-7万+/平，给豪宅市场提振了信心；

②璞悦项目首开，虽然超级吸睛，但对其他楼盘影响却不大，北龙湖其他楼盘到访和成交情况依然稳定，北龙湖客户在选择产品方面有自己的主见，这就是北龙湖客户成熟的一面。

③20%低首付，3.8年利率目前是最猛的药。

02.

刚需市场热度相比上周有明显降温，而且到访量、成交量锐减非常明显。

原因如下：

①寒潮天气影响；

②甲流影响；

③去年挤压的购房需求，在今年2月份已经得到释放，市场步入平稳行情；

④今年年初至春节后的2月份，郑州房市政策利好不断，刺激购房者入场；3月份暂时未出现利好政策，购房者开始观望。

03.

除北龙湖外好项目依然吃香。

除了北龙湖豪宅、主城区品质改善盘之外，一些性价比较高的改善盘，或者品质和口碑过硬的近郊楼盘，成交量和到访量并未受影响，甚至有些楼盘本周成交量还要高于上周。

04.

刚需、刚改楼盘购房者“只吃饵，不咬勾”。

客户从周一、周二首次到访，最终在周六、周日签约成交，中间时间几乎都是在磨价格、磨优惠，就是不下单。

05.

体制内人士，购房咨询量出现猛增。

郑州某改善盘营销总介绍说，步入3月份后，不少体制内人员通过各种领导、朋友渠道开始咨询买房，该现象的主要原因是部分售楼部针对企事业单位做团购活动。

当然他也猜测“是不是这些内部人士听到了什么风声？比如利率政策收回，开始上调什么的……”

06.

关于“这波楼市火热能持续多久？”，业内预期开始降低。

上周调研时，不少刚需盘操盘手还比较乐观，认为本次郑州楼市火热至少能持续到今年五一，但是本周之后预期降低，已经保守到清明节之前。

07.

售楼部暖场活动增多。

豪宅项目做私宴、音乐会活动，刚需盘做手工暖场活动，本周末各大售楼部暖场活动多于上周，这意味着，楼市在疫情后开始回归常态。

08.

刚需盘涨价或者收回优惠后，到访量普遍收缩，说明开年的第一波市场还是以价换量。

09.

不少楼盘在有意控制销售节奏，卖货却不急于出货。

比如某大盘，目前在售地块货值不多，而后期地块只能到今年下半年才能入市销售。2月份市场较好时收回优惠，目前掌控节奏慢慢出货。

10.

维权楼盘数量与上周持平，但维权楼盘的客户到访量却高于上周。

连续两周市场调研时，均遇到了问题楼盘被业主围堵售楼部的情况。

上周某楼盘被业主维权时，售楼部内一组客户都没有；但是本周末调研时，却遇到了“门外老业主维权，门内客户正常看房”的奇景。

郑州的小白购房者，还真是有头铁的呀。

各售楼部实调情况如下：

豪宅市场:红盘爆开，其他也没少卖

保利璞悦

本周六，北龙湖保利璞悦项目在郑东万豪酒店首开，推出洋房1、3、5、8、10号5栋楼，共计152套房源，货值11.9个亿。

截止开盘前认筹162组客户，开盘当天成交139套，金额10亿。

保利璞悦售楼部实拍

开盘价格，均价4.2万/平，最低的接近3.8万/平，经典的“北龙湖奢华酒店式总统套”255平米户型，单价5-7万/平左右。

保利璞悦的开盘不仅是本周北龙湖豪宅市场的最大热门，更是郑州房市2023年开年至今的最大热门话题。

其一，这是郑州2023年开年后，首个单盘开盘热销，且去化率和成交价格均非常出色的楼盘；

其二，保利璞悦的开盘价，一方面奠定了该项目后期产品的价格支撑，更是给北龙湖北岸豪宅产品，夯实了价格基础。

其三，保利璞悦的产品特色极为出众，但是究竟卖什么价格，能卖成什么样，都在等待市场的检验，这也是不少北龙湖客户年后观望的原因之一。本次保利璞悦开盘去化情况和开盘价格表现优异，足以让北龙湖客户继续踏实放心购房。

保利璞岸

本周六实地调研时，保利璞岸东门外的马路两边依然停满了车，下午4点半左右到访的客户，已经要将车停在龙湖内环北路上。

售楼部内部，调研时有约20多组客户，比上周末客户量至少多出10组左右。

截止当天晚8点，周六累计到访客户51组，成交4套，总金额3000万。

要知道，这可以璞悦开盘的当天下午，保利璞岸不仅没有受到影响，反而有更多客户到访，足见该项目产品的吸引力。

下一周，保利璞岸将重点推出楼王产品，约6.1米挑高，创新L型咬合错层，5+3巨幕面宽……这种为北龙湖豪宅空间设计做出迭代革新的产品，确实值得豪客们一抢。

户型图

中海云著湖居

3月11日下午调研时，售楼部负一层沙盘和洽谈区粗略统计大约有9组客户左右，售楼部大门外西侧的实景呈现区，也有两三组客户。

中海云著湖居售楼部实拍

最近，中海云著湖居主推2号楼149平、12号楼169平、13号楼中庭楼王195平、22号一线临河产品220平。

其中13号楼，195平米的楼王产品关注度极高，周六调研时有多组客户都在咨询该产品。

据了解，本周截止到周六，该项目累计到访约160组，成交13套。周六全天到访约50组，成交5套，与上周持平。

绿城湖畔雲庐

3月11日下午调研时，绿城湖畔雲庐美学馆内客户量相比上周末，增加2组。

绿城湖畔雲庐得益于实景呈现，客户在美学馆沙盘前了解项目的不多，大多数客户都会直接到园区内看实景。

绿城湖畔雲庐实拍

目前该项目所剩房源不多，仅有少量171、198、212、247平米户型在售。

北岸璞悦项目首开之后，绿城湖畔雲庐等项目的保值增值性更加坚实，如果北龙湖市场持续稳定，今年上半年该项目就有望清盘。

据了解，周六当天截止晚上8点，该项目到访75组客户，成交2套。

未来天奕

3月第二周，未来天奕项目累计到访83组，成交6套，总金额4200万；

周六当天到访客户18组，成交2套，总金额1800万。

相比上周，单周总成交套数基本持平，成交金额比上周有所增加。

该项目实体样板间已经呈现，到访客户可以直观感受空中大平层豪宅的绝佳空间和视野，这是北龙湖豪宅难以拥有的体验。

未来天奕售楼部实拍

客观而言，郑州真正意义上的大平层豪宅产品始终没能刷新豪客们的购房观念，就是因为缺少现实体验，未来天奕样板间开放后，从销售进度和价格方面，都能明显感受到人们对大平层豪宅产品的认可。

据悉，该项目还在筹划打造芬迪高定样板间，也会在近期呈现。

金水区

美盛教育港湾

由于美盛教育港湾售楼部与新华书店组合在一起，而通往新华书店的东边的大门正在重新修建，所以无论是前往售楼部的客户，还是前往新华书店的学生和家长，都需要从西边售楼部入口进入，导致教育港湾售楼部的入口处人来人往，更加热闹。

从现场情况来看，每个周末，教育港湾的客户到访量基本都是维持在同一个维度。

沙盘处一直有新客户到访，洽谈区一直都是坐满的状态，再有几组客户被置业顾问带着穿梭于样板间或展示区之间。

美盛教育港湾售楼部实拍

目前该项目14号楼全新加推，约100-142平米全龄户型，还有公办双名校加持，对郑州主城改善客户吸引力极强。

据了解该项目2月份累计成交261套房源，3月第一周累计成交22套，本周成交47套。

美盛金水印

相比教育港湾，美盛金水印售楼部现场的热闹程度没那么扎眼，但作为金水北的房价天花板，售楼部能够一直保持到访客户不断，在改善型新房楼盘中成绩名列前茅，也足以说明了项目的吸引力程度。

售楼部到访量、成交量与上周相比基本一致，没有太大的波动。

洽谈区五六组客户在认真的核算价格，沙盘区也有两三组客户，有的讨论孩子上学问题，有的在研究配套情况。

美盛金水印售楼部实拍

该项目正在加推7号楼楼王，165平米绝版户型，目前仅剩19套，最高优惠35万。

据了解该项目2月份累计成交163套，上周成交35套，本周成交46套。

国泰观邸

国泰观邸2月份销售非常火爆，3月第一周累计销售12套，第二周累计销售11套，与上周基本持平。

本周末截止周日上午11点到访客户约247组（包括中国银行&新能源汽车试驾活动客户),来访环比上升366%。

周日下午国泰观邸还举办了高端人才联谊活动，周末累计到访量至少还能增加100组左右。

国泰观邸售楼部实拍

越秀金悦文华

作为金水北新开项目，越秀金悦文华一入市，便吸走了大量客户，目前周边竞品楼盘应该说是相当难受了。

与上周开盘相比，调研时，金悦文华到访量稍有下降。

越秀金悦文华售楼部实拍

据说，项目于本周六正式取得预售证，想要买房的客户不用再交钱锁位，可以直接下单购买了。项目目前价格与优惠仍与上周保持一致，成交价格在17500-19000之间，户型面积越大越贵。

除了双学区之外，得房率也是置业顾问特别强调的一大亮点。据现场的置业顾问介绍，金悦文华的得房率可以达到85%-90%，每个户型都有相当多的赠送面积。

碧桂园云境

碧桂园云境售楼部营造的挺热闹，在售楼部大门西侧，除了设置有绿植、帽子、鲜花小摊位，入口处还设有小游戏，吸引了不少带孩子的家长。

碧桂园云境实景

仔细辨认，隐约能从云境工地听到建筑声音，但声音不大不算嘈杂，感觉项目的工程进度还是太慢了。工程进度影响客户的信心和销售。

碧桂园云境是目前区域售价最低的楼盘，但却不是最好卖的楼盘，充分说明客户对云境的信心不足。

管城、经开

富田九鼎公馆

周六下午2点左右调研时，富田九鼎公馆售楼部外停车数量与上周同期无差异。

刚走进售楼部，就感受到一波热烈的庆祝气息，一名置业顾问正带着客户准备砸金蛋，拍照的、围观看热闹的堵得严严实实。

富田九鼎公馆售楼部实拍

据置业顾问介绍，该客户本周二首次到访，买下5号院一套115平米户型，成交周期仅有4天。截止此时，这已经是九鼎公馆当天成交的第三套房。

目前富田九鼎公馆主推5号院89-124平米三房、四房户型，产品相对偏刚改。本周末还给出了限时优惠1个点政策，优惠后价格11800-12200元/平。

据了解，该项目3月第二周累计到访302组客户，成交30套；周六当天累计到访136组客户，成交10套。相比上周，成交总量增加3套。

金沙湖高尔夫观邸

周六下午，金沙湖高尔夫球练习场一侧的草坪上，球场与卡萨帝冰箱正在联合举办活动，调研时，活动尚未开始，桌椅还未撑开，但歌手和乐队已经开始表演。

从停车场步入金沙湖高尔夫观邸售楼部，售楼部内依然在持续上周的手工暖场活动，客户到访量相比上周同期稍有下降，但总体差异不大。

金沙湖高尔夫观邸售楼部实拍

据悉，3月第二周，该项目累计到访86组客户，成交7套；周六当天到访24组，成交3套。

电建洺悦融园

周六下午5点半左右，售楼部沙盘和洽谈区粗略统计大约有20组客户左右，现场还是比较火爆的。

电建洺悦融园售楼部实拍

据了解，周六当天该项目累计到访110组，成交11套；本周从周一到周六累计到访320组，成交39套。

二环航海路核心区，又有地铁环绕，周边商业、交通、学校、医疗配套齐全，而且有电建的品牌保障，洺悦融园这样的楼盘，正是郑州这一波热盘的最佳代表。

金茂越秀未来府

周六下午调研时，售楼部内外粗略统计客户约12组，相比上周同期调研时，客户量下降约一半。

金茂越秀未来府售楼部实拍

龙湖熙上

3月11日下午调研时，龙湖熙上售楼部门外停车情况比上周同期少了。售楼部内部也没有上周末热闹。

上周调研时，在售楼部看不到闲着的置业顾问，就连分销或者渠道都开始接待客户了。本周六下午，已经有两三位置业顾问在角落里做电话拓客了。

龙湖熙上售楼部实拍

沙盘和洽谈区粗略统计有六七组客户，从整体调研情况看，属于同类楼盘的中等水平，算不上火爆，但是依然够热。

新城时光印象

上周六调研时，该项目正在经历业主维权，售楼部内没有客户。本周六调研时，售楼部内仅有2组客户。

新城时光印象售楼部实拍

也许尽快复工、开工，才能够让这个项目的价值真正凸显，一边抚慰老业主，一边让新客户看到希望。

高新区

保利和光屿湖

周六下午3点，项目售楼部内人气火爆，项目举办的周末亲子活动，吸引来的家庭比上周更多。

看房客户同样不比上周少，洽谈区已没有空余位置可坐，售楼部大厅对面和旁边两处样板间，也都有客户参观。

保利和光屿湖售楼部实拍

项目目前二期在售，毛坯高层，均价11500元/平，本周末推有20套特惠房源。

以这种到访热度，周末两天保底还能再去化30套。

保亿豫景晨园

首先要给保亿豫景晨园的施工进度点赞，上周来时，售楼部西侧楼栋外里面基础施工才到4楼，这周再看已经完成大半。

售楼部内看房客户没上周多，洽谈区上座率约7成，上周则悉数坐满。

保亿豫景晨园售楼部实拍

项目112-130平的户型面积段，整体定位偏刚改，虽然均价与旁边保利相当，但总价稍高。以目前四环成交刚需为王的主基调，人气有所下降也在情理之中。

大正水晶森林

2月，大正水晶森林二期卖了170多套，3月第一周，又卖30多套，市场热度拉满。

本周末再来探访，售楼部热度依然不退，洽谈区在谈的客户量甚至比上周还多。

大正水晶森林售楼部实拍

据了解，项目当天已接待50多组客户，成交15套，预计周末两天成交量与上周持平。

高新和锦莲序

市场新秀高新和锦莲序今年入市以来，凭借高新建设的安全性和永威代建的品质保证，表现非常抢眼。

周末天气原因，客户到访情况不如上周，但在非客户到访热门时段（上午11点多），依然有不少客户过来看房，并不算大的沙盘区+洽谈区，4组客户在置业顾问的介绍中了解项目情况。

高新和锦莲序售楼部实拍

89-117平创新高层、140平宽境洋房，产品力非常能打。2月VIP招募超200组，3月第一周收获62组意向认筹客户后，第二周关注度依然不小，又斩获约50组客户。

谦祥云栖

高新区最火的项目还是谦祥云栖。郑州中学+郑州中学附小的优质学区组合，堪称这个周末郑州楼市的定盘星。

3月11下午4点，售楼部内与上周相比，热度丝毫未减。能看到的所有区域，都人满为患。

谦祥云栖售楼部实拍

特意关注了停车场的客户车辆，约1/3是地市牌照，据置业顾问介绍，地市客户很多，90平三房是他们首选。

周末两天，项目到访约260组，预计最终成交量约40套。

二七区

亚星锦绣山河大二期

3月11日下午4点，售楼部内一片繁忙，沙盘区、户型展示区聚拢了七八组客户，洽谈区也基本坐满。

由于客户众多，尚有空位的桌上，上组客户留下的一次性水杯还没来及收拾。

项目热闹程度与上周末不相上下，热销状态还在延续。

亚星锦绣山河售楼部实拍

据置业顾问介绍，项目过去一周接待到访超过500组，成交约80套。探访时当天到访已超百组，预计本周末再成交50-60套没任何问题。

亚星金运外滩

现房、三环边，就这两条就足以打动不少购房者了，亚星的稳定性给人满满的安全感。

调研时，项目售楼部外的小路依然是停满两排，只留下中间一条小路通行。售楼部内部粗略统计大约有十余组客户。

本周末该项目还推出了“六重礼”优惠活动，最吸引的当属定房额外享2万元优惠和20套一口价房源。

亚星金运外滩售楼部实拍

据了解，该项目本周一至周六累计到访213组客户，成交42套；周六当天到访46组，成交6套。

相比上周，单周成交量增加了18套。

万科都会天际

周六大风降温，项目售楼部外的公园远没上周热闹，但还是吸引不少周边居民过来游玩。

售楼部内的客流也相应少了一些，探访时，沿走廊两侧排布的洽谈区共有6组客户在谈，沙盘区有两组客户在听置业顾问介绍区位。

万科都会天际售楼部实拍

相比上周末，整体感观上客户量降了约三成。

截止当天，项目到访约80组，预计本周末能有150-180组到访，大概能下定40套左右房源。

中原区

华瑞紫韵城

3月11日下午探访时，售楼部人气火热，不管从外面停车量，还是大厅内的客户量，均比上周探访时又多出一些。数了数，至少有20组客户在谈。

年后开始，每逢周末，这样的场景就没断过，常西湖新区现在最能打的项目，非华瑞紫韵城莫属。

华瑞紫韵城售楼部实拍

置业顾问给出的数据也印证其有多火热。

3月第一周，项目到访252组，成交21套；第二周周中五天，到访共计256组，成交30套。

这个周末，到访150组左右，截止周日晚8点，已成交18套。

华润琨瑜府

每次到华润琨瑜府，每次得到的感觉都差不多。

沙盘前永远都围满了到访客户，洽谈区也一直坐满了人。如果说美盛教育港湾是金水北的热盘红盘，在中原区，热盘的名头华润琨瑜府也当之无愧。

华润琨瑜府售楼部实拍

不过，由于距离铁路比较近，产品设计比较的落后，华润琨瑜府也几乎是刚需上车的最低门槛。

汇泉景悦城

3月第一个周末，景悦城加推新房源，卖得不错。

第二周周中，平均每天客户到访40组，合计又卖了28套。

这周末，热销还在延续。3月12日下午探访时，偌大的售楼部内基本坐满。

汇泉景悦城售楼部实拍

据置业顾问介绍，截止3月12日下午5点，两天到访已超170组，最终成交预计在30套左右。

汇泉西悦城

相比之下，现房最后清盘、新地块刚刚入市的西悦城，人气相比景悦城弱了一些。

3月12日上午探访时，售楼部沙盘区、洽谈区共有9组客户在谈，因为售楼部空间巨大，显得没那么火热。

汇泉西悦城售楼部实拍

据置业顾问介绍，3月第二周周中5天，项目共到访90余组客户，合计卖了15套。

这周末两天，项目到访约60组客户，成交预计在15-20套之间。

惠济区

招商时代锦宸

与上周相比，招商时代锦宸的客户到访量和上周大致相当。

下午两点时分，售楼部洽谈区基本坐满了，沙盘处还有一组客户刚刚开始了解项目信息。

在售楼部的正后方，挂着红红的条幅，显示限时99折优惠，过了这个周末就没有了。

招商时代锦宸售楼部实拍

谦祥时光序

三环内的房子，却卖不过三环外。这到底是地块的属性太差还是开发商没有用心做好产品？

从金水北往南走，过了北三环，来到谦祥时光序。看完18000+、甚至20000+的房子，进入北三环，谦祥时光序房价只有14500左右。

不光房价比不上金水北，人气也差了一大截。除了洽谈区坐了三四组客户，沙盘区几乎没人，相比上周探访的情况，时光序的人气已略有下降。

谦祥时光序售楼部实拍

大郑东

普罗理想国

本周六气温骤降且伴随大风，当天的客户到访量相比不如上周，但是本周整体来看，客户到访量没有太大变化。

普罗理想国售楼部实拍

成交情况来看，本周成交7套，东3苑精装大平层，单套总价约380-600万；

相比上周，成交量增加1套。

普罗理想国不能用常规的大盘眼光来看待，那是一种区别于普通人的生活方式，现在正得到越来越多人的认可和追求，所以即使郑州主城部分楼盘成交量锐减，普罗理想国依然坚挺。

绿都上林府

该项目主推85-140㎡精装实景现房，纯18小高层，经开改善首选。

据说原来是按照给领导盖房的高标准打造的，小区园林和建材品质确实高。

绿都上林府实景

精装标准也是相当硬气，是同片区内无敌手的存在。

据了解，该项目本周到访211组，成交57套；周末两天到访97组客户，成交38套。

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