梧州市云盖社区，房屋呈多级分布，居住密度大，区域环境差

梧州市云盖社区，一位居民在家里准备做饭

云盖社区居民布佩玲的家，墙体已经开裂多年

11月12日，下午，梧州市平浪花园小区，发放钥匙仪式一结束，布佩玲和爱人就快步走向自己位于9栋3楼的新房屋。“哇，房子很宽敞透亮，通风、采光也很好，以后白天不用开灯了！很高兴能住上这么好的房子。”布佩玲说。

摸摸墙壁，看看厨房，布佩玲的脸笑成了一朵花。和布佩玲一起领到新房钥匙的，还有57位来自梧州市石鼓冲及毗邻地段棚户区改造的搬迁居民。这是梧州市“三冲”棚户区改造三期工程首批入住新居的棚户区居民。在此之前，已经有4000多户原“三冲”的居民搬进了新房子。

2009年，梧州市启动棚户区改造工程，主要对梧州市万秀区平民冲、冰泉冲、石鼓冲（简称“三冲”）进行地质灾害综合整治及棚户区改造，这是当前梧州市最大的一项民生工程，也是广西最大的城市棚户区改造项目之一。改造的棚户区规划面积约70公顷，总拆迁居民房屋60万平方米，涉及居民户数6515户约29580人。目前，基本完成平民冲和冰泉冲及毗邻地段综合整治范围4428户（包括51家单位企业）20610多名居民补偿安置搬迁工作。

居住环境差，老棚户盼望早搬离

2012年以前，布佩玲想都不敢想，有一天还能搬离住了20多年的棚户区，住进舒适透亮的新房子。

布佩玲以前居住的房子，位于梧州市万秀区的云盖路，当地居民也称为云盖山。12日上午，记者探访布佩玲的家。从梧州市十四中附近的一条巷子，沿着山坡爬了将近10分钟的台阶，从密密麻麻的房屋中穿过，才来到布佩玲的家。布佩玲原来是梧州市港航公司的职工，1998年下岗，目前仍然租住在该公司的职工宿舍，职工宿舍就建在半山上。云盖山地区房屋密度高，加之布佩玲家在一楼，虽然外面阳光灿烂，但屋里依旧十分昏暗，大白天都必须开灯采光。

布佩玲一家四口就挤在40多平米的房子里。“黑还不是最害怕的，最怕的是下雨，房子很多年前就已经开裂了，地基现在已经开始下沉。”布佩玲带领记者来到阳台，指着阳台上的多处裂缝说。记者看到，有些裂缝开口几乎有一个手指大小，横穿整个阳台。

梧州市房改办主任甘伟棠介绍，梧州市市区山多平地少，可建设用地不多，由于历史原因，河东旧城区尤其是平民冲、冰泉冲、石鼓冲等地段居民，从解放初期开始自行建房，由于没有严格执行城市规划，不断由山脚向山顶扩展，房屋呈多级分布，居住密度大，区域环境差。

此外，由于居住区道路狭窄，消防通道不畅顺，消防设施不完善，一旦遇到火灾，后果不堪设想。而且，由于基础配套设施如排水系统、道路系统的不完善，一旦遇到下暴雨，容易造成山体滑波、泥石流等地质灾害事故，对居民的生命财产安全造成极大的威胁。

据不完全统计，梧州市约有5万多人居住在山坡地带，建在山坡地带的私房约有9000多间，大多在上世纪五十至八十年代所建，大部份房屋存在着墙体鼓凸、屋面漏雨、构架倾斜下沉、木结构腐朽以及白蚁滋生、蛀蚀等问题，安全隐患较大。

2006年6月8日，发生在梧州市的特大地质灾害造成了惨重损失，其中“三冲”地区损失惨重，单平民冲就有98处塌方，26间房屋损坏严重，281间房屋不同程度受损，861户3847人紧急撤离。

近年来，随着社会的发展，改造“三冲”地区的呼声越来越高。“快点搬走好，住在这里，整天担惊受怕，买个菜还要爬上爬下，不方便。”采访期间，正买菜回来的李大妈说。

维护市民利益，多种房源供不同人群选择

2009年，顺应市民呼吁，梧州市启动棚户区改造工作，“三冲”地区成为最先改造的对象。

棚户区改造工程，首先要妥善安排的便是拆迁安置工作。而根据梧州市此前的调查，由于“三冲”地区居民绝大部分由城市生活低收入者构成，有相当一部分为国有企业下岗职工及退休职工，要购买房屋并不容易。

怎么办？“梧州市对此进行了深入的研究，并维护市民利益。”万秀区“三冲”地址灾害综合整治及棚户区改造项目指挥部常务副指挥长潘雄森介绍。

在三冲棚户区改造正式启动之前，梧州市用了两个多月时间摸底，深入一线展开全面的调查研究，详尽地掌握了“三冲”棚户区居民的住房、经济、社会关系等各方面情况，收集整理了居民群众的意愿和意见，为“三冲”棚户区拆迁补偿安置政策的出台提供了现实的参考依据。

“市委、市政府在制定政策、出台拆迁补偿安置方案前，充分考虑到了补偿标准、困难群体、房源三个关键因素。”潘雄森介绍，梧州市邀请有资质的专业的评估公司，以市场价格作参考对老居民的房子进行了科学合理的评估，并对如期签约和搬迁的居民实行奖励和补助。

从主屋评估结果来看，就算最破最旧的砖木结构房子都可以得到1300多元的评估单价，1999年后建的框架结构房子一般也有1700多元至2000元不等，这个单价还不包括装修评估补偿，有装修的还会进行装修评估。

对应回安置房，政府提供的房子中价格层次多。价格最高的是商品房，其中电梯楼“紫荆花园”是每平方米2300至2600元，电梯楼“云龙小区”是1600至1800元；而低层住宅的价格则在1600至1700元每平方米。房源价格和评估价一对比，群众基本能够买得到房子。

和许多城市不一样，为了满足各类居民的需求，搬迁之前，梧州市首先组织筹备了一批房源，包括新建保障房及团购商品房，共计提供了5128套不同的安置房源供拆迁居民选择，其中价格价位低廉的保障房多达4180套。

这样一来，经济条件较好的居民，可自行购买高、中档商品房，也可购买政府统一团购的各类商品房；经济条件一般的居民，引导其购买政府建设的安置小区、经济适用房；经济条件较差的居民，一方面政府提供二手房信息供其选择可租可买，另一方面对符合廉租房条件的居民提供廉租房居住，对无力购房又不符合廉租房条件的提供公房、单位房供其租住。

“之前，政府专门组织了免费看房活动，请开发商来为我们现场讲解，搬房子时，又在小区设立安置房源服务站，组织金融、房产、通讯、水电、教育等部门到现场集中办公，为我们办理补偿金发放、廉租房申请、水电、电视和通信网络迁移等各项各样的手续。”去年就已经搬到枣冲小区的李素芬告诉记者。

周到细致的惠民安置措施，使得梧州市的拆迁安置工作进展比较顺利。工程启动以来，涉及数万人的拆迁工作，并没有因拆迁而引发过恶性事件。自2009年6月11日平民冲棚户区改造工程受理签约开始，10天就突破1000户签约，15天实现90%的签约进度；冰泉冲及毗邻地段棚户区改造工程也从受理签约40天的第一阶段奖励期完成99%以上；石鼓冲及毗邻地段棚户区改造工程截至目前也已完成签约超过85%。

“‘三冲’棚户区改造工程搬迁的速度创造了梧州历史上城市居民大规模整体搬迁的奇迹。”潘雄森说。

非商业开发 改造棚区更为建造新城

“整治一片、盘活一片、带富一方，再造一座新城。这是梧州市开展三冲棚户区改造的目的。”潘雄森坦言。

目前，“三冲”地区的土地平整工作正在进行。该地区的规划发展也提上了梧州市的议事日程。梧州市初步设想，改造区内道路、排水、边坡挡墙、绿化、供水、供电等基础设施，再建一个新的骑楼城街区，既继承和融合老骑楼风格，又与宗教旅游特色融合，与白云山景区融为一体，让梧州这座百年商埠再现新魅力。

“我们将重建河东市级旅游商业中心，形成高档化、精品化、大众化、多样化、休闲化、人性化，集居住、旅游观光、文化展示于一体的商业文化中心。项目建成后，将有效消除平民冲、冰泉冲、石鼓冲的地质灾害危害，建筑密度得到大幅降低，基础设施建设完善，这片区域将成为生态环境祥和、交通便捷、独具特色的宜居的新区，对促进社会安定团结和经济发展起到良好作用。”潘雄森介绍。

但工程的开展也并非一帆风顺。工程开展以来，得到了极大多数人的支持，但也有少部分人认为政府是为了搞房地产开发。

“工程是政府主导的地质灾害综合整治和棚户区改造工程，目的是为了改善老百姓的居住环境，提升梧州市的城市品位。” 潘雄森表示。
　　据介绍，群众搬迁后，“三冲”地区首先要削坡填土，建设排水、绿化、路网、垃圾中转站、娱乐休闲等市政设施，可用于建居住区的面积并不多。以平民冲为例，从投入看，冲内房屋17万多平方米的建筑面积补偿就需投入3亿多元，加上市政设施的建设，投入资金接近6亿元，按照项目规划范围217.94亩计算，取得土地的成本每亩就达270多万，远高于梧州市黄金地段的每亩土地拍卖价。

有关负责人介绍，由于地少价高，没有哪个房地产商愿意投入巨资开发平民冲，所以整个项目只有政府才能主导，安排国有企业市东泰公司为业主，所需资金由政府向亚洲银行贷款。

由于广西属于经济欠发达地区，近年来梧州经济虽实现较快发展，但棚区户改造涉及范围广、任务重、资金压力大。梧州市通过多方努力，向亚行借贷了3亿元城市发展项目贷款，专项用于“三冲”综合整治工程。此外，还争取到国家开发银行的1.5亿元贷款作为前期启动资金。

而主要用于安置平民冲、冰泉冲、石鼓冲等地质灾害综合整治及棚户区改造工程的拆迁户的枣冲小区，共计20栋楼，其安置房二期工程8栋共10万平方米采取先由开发商建设，再转交为政府的BT模式（建设—移交），以解决资金周转问题。

另外，据潘雄森介绍，第一期改造的平民冲征地拆迁结束后，该地块将通过银行融资贷款滚动运作贷款，用于改造冰泉冲。由于资金足额及时到位，“三冲”棚户区改造得以顺利启动、快速推进。

11月12日，梧州市“三冲 ”地区，在平民冲和冰泉冲，机器轰鸣，土地整理工作正在进行。虽然新城规划尚未成形，但昔日破旧的房屋已经难觅踪影，可以想象，不久的将来，一座活力新城将在百年商埠梧州崛起。（ 董政刚 陈飞燕）

梧州市枣冲安置小区，有廉租房、经济适用房、限价房等多种房源供市民选择

梧州市平浪花园小区，11月12日迎来了第一批住户，均来自云盖社区