2016年度中国房地产企业运营收入排行榜

榜 单 解 读

受传统开发业务盈利能力下降影响，越来越多的房企将目光投向了商业地产领域，更加重视自持物业的运营以及运营收入的持续提升，房企商业运营管控能力也日渐成为反映整体竞争力的重要指标之一。

如何更好的拓展商业地产业务，增加商业地产项目的竞争力，提高商业地产项目的运营效率成为企业关注的焦点。对此，房企做出了不少探索与尝试，有的企业从提升运营能力与运营效率角度出发，或搭建O2O电商平台、增强消费者体验，或通过资产证券化盘活存量资产、提升运营效率；有的企业则挖掘新的需求方向，通过商业的跨界与升级，提升综合竞争力，“商业+XX”成为一大突破口。

入榜门槛：差距持续增大，内房企Top10门槛达22.1亿

2016年全年，内房企和外资房企运营收入TOP10入榜门槛分别为22.1亿元和14.3亿元，内房企的运营收入Top10门槛比外资房企高出了7.8亿元。内房企运营收入Top20入榜门槛为14亿元，与外资房企Top10的运营收入门槛正在不断拉近。可以看出，与稳中求胜的外资房企相比，内房企的商业拓展速度更为迅猛，未来随着内房企的商业扩张进一步加速，两者之间的差距也将会继续扩大。

企业格局：巨无霸房企、特色房企、本土企业三足鼎立

万达、保利、绿地、华润等巨无霸房企不仅在销售上名列前茅，商业发展上也不甘落后。这些企业，资金实力雄厚，商业项目分布较广，竞争优势较为明显。

一线城市的本土企业，如上海的陆家嘴，北京的北辰实业、金融街、金隅股份等等，在上海和北京核心区域拥有优质资产，凭借有利的资源优势和成熟的商业运营在榜单占据一席之地。但与全国性布局的房企对比而言，这类房企后期若无法突破区域限制，收入增长有限。

此外，还有部分特色房企，凭借“一技之长”也有不俗的表现。所谓 “一技之长”是指在商业细分领域有竞争优势的企业，如红星美凯龙，以建设家居自营和委管商场见长，凭借在家居领域的口碑和轻资产模式，快速实现品牌扩张，在全年的排行榜中名列第二。

收入结构：租金为主，酒店业务下滑影响部分企业收入

总体而言，内房企以及外资企业中，租金收入都占据到了运营收入较大比例，其中内房企该比例达77%，而外资房企则为85.8%。

大多数的企业都以租金收入为主要收入来源，也有部分公司的运营收入以酒店运营为主。例如绿地、碧桂园等房企，其中碧桂园全年度运营收入为14.5亿元，超过一半都来自酒店运营收入，而受酒店业务收入持续下降的影响，绿地、碧桂园等企业运营收入有不同程度的下降。

商业跨界与升级，房企寻求新突破

整体而言，2016年房企运营收入普遍有所增长，但是所面临的商业竞争环境也在加剧，如何进一步提升企业商业运营能力、实现商业的多元化、加速业绩增长成为新的命题。商业的跨界与升级发展，正是企业寻求突破口的方向之一。

万达集团

战略升级，探索文旅商综合发展之路

2016年，国内旅游业蓬勃发展，文旅地产备受房企关注，越来越多的开发商开始涉足其中。随着迪士尼、环球影城等国际知名主题乐园进入中国，文旅地产与商业的结合也越来越紧密。万达作为较早进入文旅地产的龙头企业，2009年就开始开发万达长白山国际度假区，之后不断探索前行，逐渐形成了商旅文一体的第四代产品——万达文旅城，在文旅商综合开发方面可谓先行者。

万达西双版纳国际度假区是万达开发第三个文旅综合项目，位于云南景洪市，总投资160亿元。作为万达早期的、且位于三四线城市的文旅商业综合项目，项目本身在选址、定位上可能存在一些天然的问题，比如本地市场规模有限、客源结构失衡等等。但是不可否认的是项目在功能产品规划、营销等方面存在不少可取之处，为万达以后的万达城项目提供了功能结构的雏形。

截至2016年9月，万达已经有10个万达城项目在开发中，主要位于拥有丰富旅游资源的交通枢纽一、二线重点城市，都是集主题乐园、旅游、休闲、观光、酒店、零售和住宅等功能于一体。其中南昌万达城、合肥万达城已在今年相继开业，明年哈尔滨、无锡的万达城也将开业。这些项目的陆续开业，虽然前期仍然要一定的培育期，但是长期而言，必然会为万达的运营收入添砖加瓦。

华润置地

稳中求胜，挖掘体育场馆的潜在商业价值

华润作为老牌的商业地产运营商，其万象城、五彩城产品系早已深入人心，凭借这些商业综合体的成功经营，2016年实现了63.9亿元的运营收入，位列内房企运营收入第三名。在传统商业稳步发展的同时，华润也在寻求一些新的发展机遇，将目光投向了体育场馆的运营。

华润深圳湾体育中心项目的成功，为企业拓展体育场馆运营业务奠定基础。华润深圳湾体育中心项目，由深圳政府牵头，华润代建代运营50年，项目包括体育场、体育馆、游泳馆、运动员接待服务中心、体育主题公园及商业运营设施，可以说是一个商业+体育的综合体项目。华润在经营过程中创新性的引入了赛事IP，重点开发具有市场盈利能力的赛事以及相关赞助资源；同时加强了内容开发，如与浙江卫视联合主办2017年跨年晚会，此举不仅提升了场馆的使用效率，带来了良好的营业收入，也将扩大场馆的知名度和影响力。

目前我国体育产业已进入高速发展期，但国内体育馆建设总体水平不高。体育场馆运营潜在的空间和价值，加大了企业进入此块业务的决心和信心。据相关统计，2015年全国共有场馆170万个，但76%处于闲置状态，91%政府运营，9%搞企业式管理但仍然靠政府补贴旱涝保收，普遍存在着使用率较低，运营成本偏高、业务模式单一、服务品质低等诸多问题。华润作为老牌的商业地产运营商来运营体育场馆，一方面规避体育场馆运营中的诸多问题，另一方面用新的形式为传统商业注入生机，实现双赢。

龙湖地产

构建“商业+联合办公+长租”综合生态圈

从2011年，龙湖地产便开始了以“优土储、强运营、控成本、持商业、精团队”为关键词的战略转型。其后，又提出了其将每年销售回款的10%为上限用于发展商业，龙湖商业也进入到了快速发展阶段。目前其商业已经形成了较为成熟的产品线：都市体验式购物中心天街系列、社区购物中心星悦荟系列及中高端家居生活购物中心家悦荟系列。2016年龙湖实现了22.1亿元的运营收入，同比大幅增长56.2%。

在传统商业如火如荼的展开的同时，龙湖也在持有物业层面开展微创新。在2016年中期业绩发布会上，龙湖集团董事长吴亚军曾表示将计划在三年内实现长租公寓300处、联合办公20个的布局目标。2016年11月，龙湖的联合办公品牌“一展空间”于北京长楹天街正式开业，随后又在成都、上海落地。而近期，“冠寓”也将在重庆源著、新壹城，成都时代天街等项目亮相。

在庞大的生态链条里，通过将“一展空间”、购物中心紧密结合，冠寓和龙湖住宅则从租售两端充分互补，实现产商居生态的搭建和培育，不仅可以促使新老业务互相带动互相扶持，而且有利于综合体功能性的逐步完善，迎合消费者多元化的消费需求。这，或许将成为龙湖未来发展的重要方向之一。

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