上海调控再升级！新房满5年才能卖，这些购房者要注意了……

​上海楼市调控再打补丁。

3月3日晚间，上海市房屋管理局发布通知，为落实《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（沪建房管联〔2021〕48号），进一步加强土地市场和商品住房市场管理，着力稳地价、稳房价、稳预期，确保本市房地产市场平稳健康发展，将从宅地供应、新房房价、商品住房交易、房产中介管理等7个方面进行管控。

有业内人士分析，牛年复工后，土地市场率先升温，频频出现高溢价地块，土地市场温度或传递到销售端口，加上当下正处于“小阳春”传统销售旺季，上海“121政策”后仍有楼盘出现多人摇号的现象。因此，为防止楼市出现过热倾向，上海市继续在调控政策上补短板。总的调控内容借鉴了其他热点城市的做法，严格执行后，一系列调控举措继续挤压投机需求。

新房满5年才能转让

《通知》明确上海市将实施住房限售。对按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满5年后方可转让。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，落实限售政策其实是配合了此前积分购房政策，通过对于优先认购的房源设定限售的条件，进一步限制此类住房的炒作，也有助于相关楼盘降温。

而限售政策中提及的“优先购房政策购买的新建商品住房”，在严跃进看来，正是指实施积分制的新盘。即为了保护无房家庭购买资格，当新盘的认购组数与上市房源套数比超过1.3:1时，将通过积分排序，筛选出积分高的购房者参与摇号，未达到入围线者将无缘项目摇号开盘。

以试点新盘建发浦上湾为例，该项目推出498套房源，认筹第二日便突破了1000组客户，触发了积分机制。最终该项目以1.3:1的认筹比测算出最后一位入围购房者积分为56.7分。

记者简单就建发浦上湾的积分进行计算发现，名下有房者积分最多累计可达到51.7（动态分按每月0.1计算），尚未够到56.7的入围线。换言之，此次入围的购房者全部是名下无房的人员。

事实上，按照积分规则，仅房产情况一条，上海无房户与有房户积分便能拉开15分的距离，极大地保障了名下无房的购房者在热门项目中的购买资格。

不过，上述业内人士指出，部分热销楼盘有价格倒挂现象，存在投机炒作空间，该项政策是在保证刚需购房者买房的情况下锁定持有年限，增加炒房成本，震慑投机需求。

由于一二手房倒挂，不少热门新盘交付后便“身价大增”。

以热门前滩板块的东方悦耀为例，该项目于2019年3月开盘推出620套房源，取证均价8.65万元，按计划，该项目已于2020年12月31日前交付。交付不久，贝壳找房上便挂牌了若干“次新房”，2020年12月27日，129平方米的3室次新房，挂牌价2000万，折合均价约15.5万元/平，较开盘均价上涨约80%；2021年1月28日，一个88平方米的2室挂牌，要价1720万元，折合均价约19.5万元，较开盘均价上涨一倍有余。2月，东方悦耀在售的11套房源挂牌均价已达到14.7万元/平，高出开盘均价约6万元/平。

类似转手便升值百万的现象在上海并不少见。

贝壳找房数据显示，热门项目静安府东区，在售的6套房源挂牌均价约12.7万元/平，而2019年开盘时均价尚不到9万元，差价已逼近4万/平；大宁板块金茂府挂牌的3套房源单价分别为16.2万元、15万元和13.6万元，而此前开盘时均价仅9.38万元/平，最高单价涨幅近7万，最低的也到4万元以上。

在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，打掉价格和预期很难，但打掉流动性比较容易，这相当于锁住炒作需求，降低了流通率，相当于给市场降温。在需求比较狂热，炒作频繁、加杠杆明显的情况下，限售政策是一剂妙药，鼓励买、不鼓励卖，相比限购来说，对需求的冲击不大。

多举措加强调控

除了明确限售，针对新房市场，《通知》还提出将严格新建商品住房价格备案管理。各区应切实承担起新建商品住房项目价格备案管理的主体责任，指导开发企业合理定价，对定价过高的项目，坚决予以调整。市房管部门进一步强化新建商品住房项目价格备案复核，坚决防止上市销售项目备案价格过高。

同时，严格规范企业购买商品住房。全面执行关于规范企业购买商品住房（包括新建商品住房和二手住房）的规定，严格审核企业购买的商品住房再次上市交易的年限限制。在新建商品住房项目开盘销售时，居民选房购房优先于企业。

二手房方面，《通知》要求进一步加强房地产中介管理。持续整顿规范房地产中介经营行为，着力加强房地产信息服务平台监管。规范二手住房价格等信息发布行为，严格房源核验，未经核验不得发布房源挂牌信息。严肃查处诱导虚高价格挂牌、哄抬房价、借机炒作、扰乱市场等行为。

李宇嘉认为，此次新房二手房联动调控是由于二手房小区业主容易联合集体涨价，很容易将社区价格、片区价格给锚定了，而不管住二手房价，新房限价一定会导致倒挂，新房限价就会失控。这样的现象在上海和深圳都有体现，此次上海便是学习深圳，规范二手住房价格等信息发布行为。

针对宅地供应，《通知》明确将强化住宅用地供应管理。及时公布住宅用地供应计划和存量住宅用地信息。加大商品住宅用地供应力度，保障性住房用地“应保尽保”，单列租赁住房用地计划。压实各区主体责任，量化地价调控目标，合理制定土地出让方案，稳定市场预期，严防高溢价，坚决遏制非理性拿地。

《通知》还要求，将深化完善房价地价联动机制，在房价地价联动的基础上，商品住宅用地出让实行限价竞价。竞买人在参与商品住宅用地竞拍前，应签署知晓出让地块房地联动房价查询结果以及理性竞价的承诺书，承诺书纳入土地出让合同。对非理性竞价的企业，规划资源、房屋管理等部门联合约谈警示，后续加强土地出让合同履约、金融信贷、税收、房屋销售等监管。