融资难为何加剧？

根据过去这段时间接触的案例，地产开发融资的难点集中体现在以下两个方面：

首先，开发成本太高导致项目最终的利润度达不到银行的要求。

一般来说银行会要求项目的毛利润率（Gross Profit Margin）在20%以上。一个很常见的错误是开发商在购买土地的时候，没有对后期的开发成本作出充足的测算。

等到工程招标之后， 会发现实际的建造成本比之前的预算高，以至于项目的利润已经达不到银行的要求，甚至也达不到开发商自己的要求。这种情况下，项目就没有办法向前进行。

其次，房屋市场的疲软让开发出来的项目很难销售。而在这种时候，预售就变得更加困难，这是导致融资难的最主要的原因。很多开发商都质疑过为什么银行一定要预售才能提供开发贷款。

打个比方，这相当于你向银行借钱买自住房，但是又没有稳定的收入，那银行自然不会贷款给你。

银行的每一类贷款是需要有确定的还款来源的，尤其是这种短期的开发贷款，银行本来的利润就不高， 那如果没有确定的还款来源（预售）， 就等于要依赖于市场的消化能力。尤其是市场低迷的时候，这属于不可控的风险，所以银行不会在没有确定的预售的情况下，提供开发贷款。

Advertise with us

项目预售其实有点像投资理财。一个均衡的投资计划里面，应该有部分资金投向风险高，回报高的股票（相当于建成之后的项目），还应该有部分资金投向由稳定回报的债券（预售）。这样最终的项目回报才能达到一个均衡的水平。

完全不预售的项目，就等于把风险全部交给了市场去决定，这不一定适合每一个开发商。

变通途径一：掂量自身实力， 有把握地从贷款公司融资

随着预售变得越来越难达到，也有开发商会从贷款公司取得开发贷款。

其实这并不是不可行的，但是一定要注意以下3个因素：

首先，对于工期和施工成本有足够的把握。这其中不管哪一项出现问题， 都可能会给项目带来严重的影响。向贷款公司追加贷款或者延期贷款是非常昂贵的。

其次，项目有足够的利润空间。在这种情况下，项目的毛利润如果在30%-40%之间的话，那除去融资成本之外也能给开发商带来合理的利润。如果毛利润本来就不高，比如20%或者更低，那最终的利润可能大部分都被贷款公司赚走了。

再者，对于自有资金和贷款的比例有一定的把握，并尽量提前做好功课， 了解从银行和贷款公司贷款的区别，并决定哪一个对项目来说是最好的解决方案。

最后，如果对以上三项没有十足的把握，最好不要开始运作项目，否则后期会进入一个没法停工，没法收尾的境地。

变通途径二：逐渐积累有现金流的资产

根据我们对过去几个经济周期里面开发项目的总结，开发商的资金实力是能够让地产项目运转下来的根本原因。不管银行还是贷款公司，都会随时调整政策来保护股东的投资。

那些最后能够完成项目的开发商们，都是有能力用自有资金去操作的，他们不会让融资成为项目的绊脚石。

因此，给开发商另一个更中肯的建议是，逐渐积累一些有现金流的资产（ 商业地产或者是民宅出租）。如果每一个项目都是开发完卖掉，那么每一次去找银行谈下一个项目，银行给出的融资方案都差不多是一样的。

银行对有现金流的固定资产始终有融资的兴趣。随着现金流越来越多，融资会变得越来越 容易。在现金流足够的情况下，银行就可以免去对于预售以及项目本身的一些要求， 这样项目运转起来会顺畅很多。

过去这一年里，随着新西兰对海外人士投资房产的限制，而且低端的房屋建设又没有大量出现的情况下，笔者认为地产项目会越来越难进行下去。

除非海外投资热潮再度转向新西兰，这种情况也许会一直延续到明年大选之后（假设新的政府有政策吸引海外投资的情况下）。

作者介绍

从业于新西兰本地银行13年。现于一家本地银行负责大型商业物业的融资及地产开发项目融资。