租房号外 美国长租公寓Apartment的利与弊
学英文的时候，Apartment对应的词是“公寓”，在美国租房才知道，Apartment专指长租公寓，区别于Condo。这种公寓用来并且只用来出租，它有什么特点？有什么好处和局限？
上个周末社长正好听一个做房东的朋友讲起来一个小笑话，说到她和新租客见面签约的时候，新租客对她表示一见如故，说要知道房东这么面善，早早就签约了，也不会纠结超过预算的那几百块。在国内房东和房客的关系，确实是个令人挠头的话题，碰上两边都温和讲理，就能几年下来相安无事；可大多数情况下，总会碰到一方比较自私的情况，不是房东霸王条款，就是租客为所欲为，碰到事先没有约定清楚的情况，比如私下分租，物业费迟交，物品损坏究竟谁要担责的问题，也并没有标准化的解决争端的办法。
说到底，在国内大部分的租房交易还是C2C模式，即个人对个人的交易方式，中介也仅仅在最初的信息撮合上有所协助，而作为C端的房东哪有那么多的精力来持续的维护和改善另一个作为C端的租客体验呢？ 而在北美，租房的体验大幅改善还是通过B2C的模式来完成的。
这篇笔记，社长就来重点介绍一下北美的长租公寓。
长租公寓对租客更友好
专门的出租公寓的产权属性是明确区别于售卖的公寓楼的，因此两者虽然从外观到建筑形式都没有必然的不同，出租公寓的名称却不叫Condo，而是Apartment，或者Rental Apartment。所以只要在北美听对方介绍一栋建筑是Apartment，就可以知道这是专门出租的公寓楼。
出租公寓在设计建造时的规划就仅限于出租，而不允许出售，因此作为开发商拿地所付出的成本和各项税负都是不同的。公寓建成之后，一般会移交给专业的房产管理公司进行出租运营，负责建立和运行出租办公室Leasing Office， 打理租客租务，雇佣物业管理团队进行公共服务和设施维护。他们的主要收入就是来自公寓整体租金的管理费提取，本身并不拥有公寓的产权。在北美，比较有名的运营出租物业的管理公司有Avalon, Archstone, Rose Associates，等等，他们旗下分别管理运营几十个城市数百个公寓社区。
长租公寓，相对于普通的个人房东，对租客更加友好，更加贴心。
首先建筑本身是按照租客的普遍需求来设计的，比如对公共区域通常很重视，健身房、自习室、机房、图书馆、游泳池、篮排球场等各项小区设施为住宿提供了非常高的附加值；再比如考虑到出租房的安全性，一般都设有24小时门卫，访客出入采用登记制，来增加安全保障；服务与维修方面相对来讲也比较省心，碰到紧急状况，比如钥匙反锁，水管漏水，灯泡更换都有24小时的物业支援。
另外，出租公寓因为整体都是用来出租，并没有业主这个概念，因而住客们往往也感到更加轻松自在，以及平等的对待感。每次续约的租金价格由透明可见的市场机制来决定，供大于求，整体租金会维持不变甚至下跌，供不应求，整体租金会根据房型面积等因素同步上涨，而不会发生个人房东由于市场因素以外的原因随意的调涨房租。因此，租客对租金和租期都有稳定的预期，安全感也就油然而生。
更加定制化的满足不同租客需求
以上所说只是一些比较通行的优点，近些年长租公寓类型的不断细分带来了更多好处。很多房产管理公司为了更精准地吸引租客，对apartment的定位也更加细分，以满足不同人群的居住需要。比如去年纽约开张的微型公寓Carmel Place，面积只有三十多平米左右，五脏俱全装修精美，目标人群就是在大都市生活的学生和青年白领，他们希望获得负担得起的在都市心脏生活的可能。同期纽约相对偏远的史泰登岛也有一个特别的apartment项目Urby开张，将农场搬进社区，鼓励租客享受更有格调的休闲方式，一起烹饪甚至自己动手种菜，同时获得更丰富的社交体验。
如此一来，各种各样的长租公寓让拥有特别偏好的人找到了更适合自己的生活方式。
长租公寓也有麻烦和局限
当然，长租公寓也有体验上的局限。最主要的，就是体现在价格偏高和入住流程的繁琐。
长租公寓和同等地段、同等面积的个人房东出租价格相比，一般都会高10%-30%。在支付形式上，如果申请人没有达到收入要求，比如还在读书的学生，通常要求一次性支付整年的房租才能通过审批。
长租公寓都需要前置申请。正确的顺序是当你相中了一间公寓，首先需要给公寓的租赁办公室leasing office填写申请表格并提交证明身份、信用和支付能力补充材料，还需要支付几百美元的申请费，这笔申请费通常是non refundable，也就是不管是申请成功与否均不退还的沉没成本。然后静静等待短则1天，长则一周的人工审核流程和结果通知。
比起个人房东，出租公寓对租客的财力要求和信用要求都更严格，缺乏弹性，通常的财务要求是年收入达到月租的40~45倍并且在美国有良好的信用要求，或者邀请一位担保人，担保人的年收入至少是月租的40~60倍，来确保不会拖欠房租。最后申请通过，也要按照约定的日期和要求搬入，过程中还需要支付搬家押金，来保障搬入过程不会对公共设施造成损坏。越是优质的apartment越抢手，申请起来也越有难度。比如之前提到的Carmel Place微型公寓，从设计开始就备受舆论关注，当它真的在去年千呼万唤始出来时，申请人数非常多，导致一房难求。
有意思的是，社长发现早期旅美的中国人更愿意租住个人房东的公寓，然后尽早把省下来的租金攒成首付来获得自有房产；而现在越来越多的留学生在消费升级和兼顾安全的观念下，选择了长租公寓。这背后也不无体现了中国人日益强大的消费力，和越来越走入了海外社群的核心圈层。
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