美国大城市的死与生
如何评估一座城市的活力？
一个城市的价值，和这个城市的活力息息相关。而城市的活力，又和极具专业性和前瞻性的城市规划密切相关。投资者可以在这方面不专业，但也应了解一些基本原则。那样我们就可以在评估一所房产的价值时，用简·雅各布斯深刻总结的这些观点，从更广阔的视角审视一下相关街区和房子的价值。
这篇文章比较独特，它是一篇读书笔记，介绍了美国主流城市规划理论之外的一些观点。这些观点后来被社会广为接受，成为影响美国城市规划的传世经典。这就是简·雅各布斯的名作《美国大城市的死与生》。
这本出版于1961年的书，是一本对现代城市规划思想完全批判的书。先不说她批评的是不是都对，重要的是，这就好像你一直被教育要这样做那样做，但有一天你突然发现以前遵从的教条，原来不过是因为我们放弃了思考而默认通行的金玉良言。
中国又何尝不是这样。我们的城市正在以超快的速度建设，人们还来不及仔细思考，就要赶着上项目、搞工程了。有朝一日，地上都铺满了，没有地方再大拆大建了，人们再回头重新品味这个加拿大老太太说的话——
也许就太迟了吧。
导言
1 有规划的城市改造，与其要达到的目的一样可悲。它破坏了城市的多样性，降低了城市的活力。现在进行的城市建设普遍是错的。
2 美国许多不该衰败的地区正在走向衰败，这里面城市规划的失误有不可推卸的责任。
3 汽车目前已成为影响城市发展的重要因素。然而与城市建设的不合理相比，汽车的影响小得多。决策层不知道在城市中如何对待汽车。
4 只知道规划城市的外表，或想象如何赋予它一个有序的、令人赏心悦目的外部形象，而不知道它现在本身具有的功能，这样的做法是无效的。
5 在任何情况下，规划都必须要预见到日后需要的一切。
第一部分：城市的特性
人行道的用途：安全和交往
1 如果一个城市的街道看上去很有意思，那这个城市也会显得很有意思。
2 维护安全是一个城市的街道和人行道的根本任务。
3 城市人行道和街道的安全不是仅仅由警察和相应的治安设施维系的，更是由一个相互联系的、非正式的网络维系的。维护安全不能通过分散人群，降低人口稠密度来实现。
4 一条街道满足以下条件时，是相对安全的：首先，公共空间和私人空间界限分明；其次，街道周围有很多的天然居住者（如住宅、公寓、商业网点、公共场所等），他们会不自然的盯着街道，观察街道发生的事情，他们无形中成了街道安全的守护者；再次，人行道上必须总有行人，这就需要相当的人流。
5 表面上，老城市看来缺乏秩序，其实在其背后有一种神奇的秩序在维持着街道的安全和城市的自由——这正是老城市的成功之处。这是一种复杂的秩序，其实质就是城市互相关联的人行道，带来了一个有一个驻足的目光，构成了城市人行道上安全监视系统。
6 隐私在城市中时很珍贵的，不可缺少的。城市应该注意适当保护隐私性。
街区公园的用途
1 缩小街区的面积，把原本步行的地方增加到公园或住宅区中心商场，是不会像人们想象的那样增加城市中的新鲜空气的。
2 公园和空地在增加周围地区价值或稳定其所在街区的价值上普遍失败，很少有城市的公园和空地能够持续的表现出应有的吸引力和稳定性。
3 城市公园被赋予了太多的期待，但他们非但没有改变公园周围的基本环境，也没有自然而然的提升其所在街区的价值。
4 公园要发挥作用，周围居民的多样性和可达性很重要。多样性主要在于使用时间的多样性，在不同的时间均有人使用。只有地点靠近多样化和活跃性都突出的地区，才能自然而随意的为居民服务，发挥功能。因此公园要么应在市中心，要么应在生活内容丰富多彩的地区。
5 建筑物不应该遮住公园的阳光，公园最好能保证全天候采光。
6 好的住宅建筑和良好的街区行为方式之间没有直接的、简单的联系。也就是说并不是小区越高档，行为越良好。
7 街区成功的一个重要原因是各街区之间的交错和重合，以致共渡难关。孤立街区很难有好的结果，一般都会走向衰败。
8 我们的城市缺少足够的适应于城市生活的街道。街区要有一定的规模，孤立的小街区基本发挥不了作用。
9 街区功能也要多样化，单调是繁荣的死敌。
第二部分 城市的多样化
1 大城市的多样化是自然天成的。
2 商业多样性对城市有及其重要的影响。
3 城市街区生发多样性（这也是一个地区能成为城市中心区的必要条件）需满足四个条件：首先，城市街区功能多样化；其次，街道要短并且容易拐弯；再次，建筑物多种多样，多姿多彩，比例均衡；第四，人流密度足够高。
城市街区功能多样化
1 城市街区要能吸引人流在不同时间段光顾街区。不但要能吸引本街区人流，还要能吸引别的街区的人流。假如一个街区只有功能单一的饭店，那么他的人流基本上集中于中午和晚上，其他时间段人流就很惨淡，这样也不利于城市街区多样化的生发。
2 城市街区使用者在时间分布上的平衡非常重要。饭店餐馆电影院商场等一般能吸引早高峰晚高峰和中午的人流，三餐之间时间段人流的吸引变得非常艰难。一个办法搭配写字楼、政府、图书馆、体育馆等公共设施。
3 但我们要注意的是，一个城市街区引入的新功能必须与当前功能相匹配、相补充，新功能带来的人流也要与原人流和谐相处，而不致引起原人流的反感。
4 单一功能街区是不能存活的，人流时段分布要合理，否则多样性大打折扣。
5 很多城市功能的向外转移是因为它们从中心区被赶了出来，而不是因为外部力量将其吸引出来。
6 当前市中心的问题是：工作时间人很多，下班后人去楼空。（美国城市化阶段不同，他们已经是郊区化，卫星城化，城市中心空心化。很多人在市中心上班，住在郊区。）
7 把许多文化机构从城市各分散地带牵走，集中到一个地方的做法其实非常愚蠢。显著降低了文化机构的可达性和服务功能。
8 街区短就容易拐弯，从而增加可达性，减少浪费在走路上的时间，便于通过人流将城市各种功能串起来。
建筑多样化
1 一个城市应该有适当比例的老建筑，他们不一定是具有文化、历史价值的特殊保护物，可以是很多普通的、貌不惊人和价值不高的老建筑，包括一些破旧的老建筑。
2 同一时间建立起来的大批新建筑注定会遭遇效率低下的问题，也不会在文化、人口和商业的多样性方面提供多少帮助。
3 在活跃地区，建筑不会因为年代太久而被废弃，甚至在某些地区，旧建筑还会脱颖而出。
人流密度
1 只有人群集中在一起时才会产生便利的价值。
2 城市非中心化和郊区化会对人流密度产生冲击，能否重新集聚充足的人流是成功的关键之一。
3 普遍认为，高密度是不好的，会导致各种问题。但是，需要注意的是，高密度并不等于拥挤。密度高，人流大，有利于社区多样化的生发，是一种良性循环。但要控制在不拥挤的限度内。
4 住宅密度高低好坏的判断标准是，是否有利于诱发社区功能的多样性，过高或高低都不好。住宅密度低，不一定人流密度低。太低的人流密度对社区的发展非常不利。
5 拥挤的人流低密度区比拥挤的人流高密度区更加压抑，更加具有破坏性。因为在低密度区很少有公共生活可以用来消遣娱乐和自我调整。
6 建筑多样化不能体现在外形、色彩上，而要体现在功能上。单一功能区的建筑，外形、色彩上的任意性往往会令人厌恶。
7 垃圾场、二手车市场不利于提高地区便利性、吸引力和集聚人口，还会降低土地使用效率，影响审美景观，毫无价值可言。
8 城市工业区和居住区并不是必须要分离，他们也可以和谐相处。废烟废气废水靠远离无法根治，增强环保要求，实现达标排放才是治本之策。
9 街区广场的面积应该适中，过大的面积也会影响城市功能。
第三部分 衰退和更新的势力
多样性的自我毁灭
1 城市需要各种各样的多样性，各种互为联系互相支持错综复杂的多样性。
2 有害城市多样性生发的几个因素：城市中心区的不断迁移；城市某一功能太过突出；新的城市功能无法融合或者补充原有功能，造成功能冲突。
3 城市多样性的消减是由成功而不是由失败造成的。其过程与取得成功本身的过程是一样的，是它的继续，是不可缺少的一部分。多样性在城市某地形成是因为这个地区有经济发展机会和吸引力。在多样性增长的过程中，一些功能用途被挤出空间。城市多样性的发展都会牺牲别的一些功能用途，甚至一些特色用途也会被淘汰。在多样性增加的同时，重复用途相应减少。
4 多样性也会有个顶点，在此之后的功能用途并不生发新的多样性，而是对原有多样性构成竞争，形成冲击。
交届真空带的危害
1 一个单一用途与另一个单一用途之间组成交界处，这些交界地带在城市里往往会成为窝藏破坏力的街区。
2 紧邻铁路的区域很糟糕，一般很难发展的好。
3 河边公园应该建设一些通道，可以让公众很方便的进入，眺望水面，观察水面上的交通。而不是在临河种一排树遮挡视线。
4 动用尽可能多的城市资源来形成一个混合的、多样的区域，减少城市交界地带，尽量避免形成单一用途区域。
应对贫民区
1 既有贫民区正确的应对策略是合理改造，该不是端掉。
2 尊重贫民区的既有现实，摸清贫民区的情况特点，在现有基础上开展重建。
3 贫民区的最大问题是，优秀的人离开的速度太快。他们不会想着建设贫民区，而是想着怎么加速逃离。这就好比西部地区，本地人都在想着怎么挤进东部，有本事的不是想着建设西部，反而想着逃离西部。
4 解决贫民区问题的一个要素是留住人口，然而却是非常不易。正常街区如果人口大量流失，也会导致贫民区化。
第四部分 不同的策略
交通和车辆
1 交通干道、停车场、加油站和汽车旅馆，使城市变得支离破碎。
2 汽车对于城市交通来说，很有必要，对于城市秩序来说，形成强大干扰，但是可以通过规划解决的。目前我们存在的一些汽车问题，大部分是因为规划做得不好。
3 城市人口增多，边界扩大，交通需求增大，需要更多的路。路将城市功能隔离，本来在小范围可以布局完的功能要扩大到更大范围，这样就需要更多的汽车……如此恶性循环。
4 在城市里，提供给汽车的空间越大，对汽车的需求就会越大，因此就需要更大的空间，继而需要更多的汽车和更远的达及能力。因此城市集中度一降再降，城市边界一扩再扩。
5 减轻车辆堵塞的一个有效办法是增加流速，也就是建立快速通道，比如单行道，高架道路等，这又会割裂城市，降低集聚度。汽车和城市之间存在天然的悖论。日本的解决办法是公共交通。中国人口更多，面临的压力更大。
6 汽车在城市的蔓延导致了效率低下，然而却无力阻止。城市的单调、乏味、凋敝往往和交通问题密不可分。
其他策略
1 街道提供城市主要的视觉景致。当今最需要拯救的是低收入住宅区，因为想在其周边维持文明状态非常困难。
2 新城的建设要遵循至少两个要点：一是与老城相连；二是新城内住宅到景致的通达性好。
3 一个区域要引入多种用途：住宅、写字楼、商业、慢行系统、文创系统等，保证从早到晚区域内都有足够的人流。
4 街道里的小商小贩可以显著活跃街区，实在是不可多得的好因素，只不过是要控制好由此带来的环境和卫生问题。（在中国，典型的比如商贸城、百货店、美食街等）
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